上海：工業用地首次公開出讓底價成交

(田新杰/《21世紀經濟報道》/20070131)

    1月26日下午兩點，上海市首次工業用地公開出讓“處子秀”落下帷幕，首批三幅土地被一家國資背景公司———上海浦東現代產業開發有限公司，在無競爭對手的情形下，以底價獲得。

    這三幅工業土地首次在2006年12月8日發布的上海市國有土地使用權掛牌出讓第4號公告中露面。此后的2006年12月27日，國土資源部發布《全國工業用地出讓最低價標準》。

    “上海選擇在2006年年底前推出這三幅公開掛牌出讓的工業用地，具有明顯的試探市場之意。”仲量聯行工業部總監單維其認為。

    1月11日，三幅土地正式掛牌，掛牌截止時間同為1月26日。就在正式掛牌報價的第二天，上海房地局官方網站顯示三幅地塊均有一家企業報出競標底價，其中上海浦東現代產業開發有限公司報價兩幅，另一幅由上?？崭壑脴I有限公司報價。

    記者從知情人士處獲悉，上?？崭壑脴I為上海浦東現代產業開發有限公司的全資子公司。公開資料顯示，上海浦東現代產業開發有限公司是浦東新區直屬國有控股企業，成立于2004年7月，目前公司總資產約10億人民幣，重點規劃、開發、建設浦東空港物流園區及臨空現代服務業。最終，三幅土地由上海浦東現代產業開發有限公司在未遇任何競爭的情況下順利拿下。有關文件顯示，這三幅土地在公告中的性質為工業，而在隨后公布的招標書中定性為綜合，但主要用途為工業倉儲及物流，伴有少量配套用地，均位于浦東機場附近。三幅土地面積分別達到157512平方米、172260.6平方米、186734平方米，底價為41100萬元、29100萬元、31500萬元，即最終成交價。

    對于這樣的結果，摘牌現場的一位開發商表示不滿，“其實另外還有不止我們一家對這些土地有興趣，但出讓方制定的入圍門檻太高，其他企業甚至連入圍的機會都沒有。”地塊的競買人資質要求“提交有關空港物流設施開發經驗的相關證明材料：政府相關部門對境內空港物流項目立項的批復文件；或者在緊鄰空港周邊地區擁有倉儲物業的相關物業證明。”

    上述知情人士還透露，到目前為止，在上海能在空港區域投資開發并具一定經驗的企業很少，一般的企業根本沒有這樣的機會，“當然，外地或者境外大型企業如愿意投入大量資金介入工業地產的開發，那就又另當別論了。”

新問題

    此次公開出讓的上述三幅工業用地即便底價出讓，每平方米價格也分別達到2609元、1689元、1686元。上海國家級工業園區的土地短缺，造成過去兩年工業地產價格飆升。世邦魏理仕指出，截至2006年第三季度，上海工業用地平均售價報價為每平方米836.3元，比第二季度上漲14.5%。目前上海工業用地協議出讓方式已全部叫停，公開招拍掛途徑全面推行勢在必行。

    “毫無疑問，新的公開出讓方式對工業用地的價格水平總體上是向上推高的。”單維其坦言，由此產生的對工業土地價格上升空間的預期，也成為個別資本投機工業用地的動機。

    “以往不能說沒有投機，但今后這方面的動力無疑加大了。”另一位分析人士直言。以往，工業用地的出讓絕大部分是以協議的方式出讓，與今年開始推行的公開招拍掛最明顯的不同在于受讓人由確定轉為相對不確定。

    “招拍掛是首先推出土地，再通過競爭機制獲得，最終的受讓企業事先一般不能確定。這對真實的工業用地企業會產生一些影響，首先是價格不能事先完全把握，其次由于即使參與地塊競標，也不能保證一定可以獲得土地，對企業計劃中的工業建設項目時間會有耽誤。”

    對于可能帶來的新問題，也有專家建議，工業用地公開出讓入圍競標企業的門檻設置及預審機制需要盡快完善，既要考慮公平性又要保證真正工業用地客戶的實際需求，達到限制投機者、保護真實用戶的效果。

    另一方面，隨著工業土地一手市場公開出讓方式競爭的加劇，以及價格上升空間的預期，單維其分析，投機工業用地而產生的二手市場也將日漸活躍。