包頭：樓市從2013平穩邁進2014

　  國家統計局的數字顯示，2013年，北上廣深房價的漲幅都在20%左右。相比這些一線城市在糾結中上漲、在上漲中糾結的房地產市場，包頭樓市在2013年以何姿態收官?在2014年，又將何去何從?

　　● 2013年房價小幅上漲

　　有數據顯示，截至2013年11月30日，商品房子共成交35853套，其中住宅共成交22155套，商業用房共成交13698套，成交面積達4107929平方米。昆區住宅成交9506套，占住宅總成交量43%。青山區住宅成交5071套，占住宅總成交量23%。稀土高新區住宅成交4160套，占住宅總成交量19%。東河區住宅成交量2338套，占住宅總成交量11%。九原區住宅成交1080套，占住宅總成交量5%。和2012年前11個月相比，成交量略有下降。

　　對于這樣的數據，1999年就開始從事房地產操盤的包頭神煜房地產開發有限公司副總吳小林認為，2013年包頭樓市不溫不火、波動不大。

　　傲北上城的銷售情況也說明了這一點。“2013年4月13日首次開盤當天，賣出了200套，4月份至7月份第二次開盤之間賣出了120多套，7月份以后，每天平均的銷售量在5、6套左右。”吳小林說，神煜公司開發的傲北上城全年的銷售都較平穩，只有4月份的銷量略為突出一點。

　　記者從搜房網上的相關數據看到，2013年4月出現全年價格最低點4737.14元，9月成交價格達到全年峰值5771.77元，包頭市房價波動上漲，住宅成交價格呈現緩慢上漲態勢。

　　包頭統計局的相關數據顯示，2013年前11個月和2012年同期相比，新建住宅價格上漲7.4%,二手房價格上漲3.2%。

　　“2013年6月傲北上城的均價為每平方米5350元，2013年10月的價格是每平方米漲了150元。”吳小林說，2013年全年的均價在5200元左右，既沒有大漲也沒有大跌。

　　“房價的高低主要和土地價格、容積率有關。除了個別位置繁華、毗鄰名校的緊俏位置之外，一般供地價格在2013年全年都維持在200多萬元，容積率在2.5左右，而目前，房地產的利潤大約是整個項目的10%到15%。”吳小林分析，這也就決定了2013年樓市的價格比較平穩，漲幅溫和。

　　● 剛需支撐起2013年樓市

　　“從傲北上城這半年的銷售情況來看，我發現沒有住房和買婚房的購房者占了很大一部分。”吳小林說，在2013年的房地產市場中，剛性需求毋庸置疑的是主力軍。

　　有同樣感受的不僅是吳小林，悅城銷售主管唐峰也表示，雖然2013年經濟發展放緩，但包頭市剛需人群較多，所以整體銷量保持平穩。

　　2013年年底，搜房網包頭站做的一份調查問卷顯示：69%的網友買房是為了解決個人居住，16%的網友買房是為了改善現有居住條件，10%的網友表示買房是為了養老，5%的受調查者是為了投資理財。這個調查結果也恰恰印證了吳小林的論斷。

　　剛需置業成為購房需求的主體部分，也意味著小戶型的房子更受消費者青睞。

　　在采訪中，記者了解到昆河邊的小戶型剛需項目東亞香堤麗舍，其主推75平方米為主的兩居和110平方米為主的三居房源，7月份網簽99套，8月份網簽110套。

　　吳小林也告訴記者，“2013年4月份傲北上城首次開盤的時候，80到90平方米的小戶型最為搶手。”

　　有數據顯示，2013年包頭市的中低價位、中小套普通房用地成交面積較往年有所上漲，而全年開盤的38個項目中，昆區有19個項目開盤，占據包頭樓市開盤的半壁江山，而昆區的經適房明顯多于去年，這也貼合了大多數剛需購房者的需求，和剛性需求唱主角相比，投資性購房的需求卻在逐漸減小。

　　在采訪中，吳小林給記者算了一筆賬，“假如你有20萬元，如果選擇存在銀行,一年的定期利率是3.25%，這樣一年的收益是6500元，兩年就是13000元;如果選擇買理財產品,按照通常的收益率4.5%，一年的收益可以達到9000元，兩年就是18000元。如果投資房地產，首付20萬元，按照房價目前增長10%左右計算，再減去每年需要還給銀行的利息，實際上買房子投資的利潤和其它理財方式相比并沒有高多少，因此目前有投資性購房需求的購房者很少。”

　　● 2014年樓市將更趨平穩

　　對于2014年，包頭房價走勢如何?

　　在搜房網上的調查問卷上，有36%的網友選擇“房價不會大起或大跌，進入平穩狀態”，有36%的網友選擇了“穩中有升高”。

　　吳小林也持有同樣的觀點，他認為新的一年房價更趨平穩，漲幅也保持在10%左右。

　　“傲北上城的樓盤銷售的不錯，從4月份開盤到現在，已經賣出去了80%。對于每個樓盤來說，銷售出去80%就可以收回成本，最后的這20%房子的價格一般都會相對較高，這一部分才是真正的利潤。2014年，像我們這樣收尾的樓盤還有幾家，但是這些價格相對較高的房價并不能真正代表包頭樓市的實際價格。”吳小林表示，新都市區的房價才真正是2014年樓市的風向標。

　　按照供地的價格、容積率、房地產項目的收益率來推算，吳小林認為新都市區的樓市價位大致在5000元到6000元之間，和2013年相比，起伏應該不會很大。

　　“現在的消費者購房不僅考慮價格、位置，更看重手續是否齊全，土地證、用地許可證、規劃許可證、施工許可證、預售房許可證樣樣都要齊全。”吳小林表示購房者越來越理性，也是2014年樓市會平穩發展的原因之一。

　　包頭市發展研究中心高級經濟師蘭光認為，由于受包頭房地產市場自身的購買力限制，以及整體經濟的影響，2014年房價的漲幅應該不大。而且僅僅想依靠剛性需求來炒火樓市，希望也不大。2014年，房地產稅即將啟動，其力度有多大，是否能夠真正打掉房地產市場的投資屬性，將會對樓市有很大的影響。