滬渝：房產稅征收標準調整 2014年或擴圍

    2014年1月8日媒體報道，重慶市國土房管局消息，再次調整全市高檔住房房產稅繳納標準。2014年1月1日起，重慶主城九區高檔應稅住房價格標準為13192元/平方米，較2013年提高413元。重慶市國土房管局消息再次調整全市高檔住房房產稅繳納標準，將再次引起業內關于房產稅擴圍的爭論。

  此前，2013年12月31日，國家發改委法規司行政復議處韋大樂處長介紹，明年將新立3部法律。2014年擬研究推進《房產稅法》、《環境保護稅法》和《期貨法》立法工作。

  其實，關于房地產稅(房產稅)立法官方已有多次表態。盡管房地產稅立法是在十八屆三中全會剛剛提出，但是，隨后官方對于這方面的表態卻頻率出現。一定程度上說明，房地產立法的推進有可能為房地產交易、持有等各環節進行稅費的調整，推進房地產市場調控向經濟手段、市場手段轉變。

  總體來講，重慶市國土房管局消息，再次調整全市高檔住房房產稅繳納標準，與近期建立個人收入和財產信息系統，建立不動產統一登記制度，加快房地產稅立法并適時推進改革等消息，對于當前房地產市場來講，也就意味著今后最有可能直接推進的就是房產稅會試點擴圍與深入開展。

  房產稅擴圍工作的準備及“去投資化”的意義

  房產稅擴圍工作的準備早已開始，據筆者了解，目標擴圍城市對于房產稅擴圍的培訓、技術準備等已基本完成。但是，至今尚未明確動作。原因主要是由于當前宏觀經濟仍然是觸底階段，不是良好的擴圍時機。

  首先，從城市個人住房信息系統來講，早在2013年3月，住建部曾下發《關于進一步加強城市個人住房信息系統建設管理的通知》，要求地方做好個人住房信息系統聯網工作。在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯網工作已經完成(最新媒體報道稱60個城市已聯網)。下一階段的目標是，同時實現500個城市聯網，但目前看來難度較大，可能需要更久的時間。

  從個人住房信息系統與住房和城鄉建設部(住建部)聯網的作用和目的角度而言，房產稅、交易環節的增值稅等稅費的征收需要家庭房產數據的詳細數據做為依托，住房信息聯網是房產稅擴圍的必要條件。從中長期來講，(40個或更多城市的)聯網為全國范圍內開征房產稅、交易環節的增值稅等做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節作用，房產稅才會真正發揮它的作用。

  其次，全國住房系統的通聯是對調節房地產市場健康平穩發展有利的。國家相關部門設法將全國住房系統通聯在一起，通過通聯的個人住房信息系統及時發展異地購房、樓市投資投機現象，可有針對性的出臺差別化的調控措施(例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等)抑制房地產投資投機現象，可避免像現在調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

  第三、從未來房產稅政策走勢來看，僅就官方表態來看，目前目標城市各項準備工作就緒，房產稅擴圍勢在必行，未來類似于二手房交易環節征收20%增值稅的政策也有可能逐步落地。從十八屆三中全會來看，2014年在建立個人收入和財產信息系統的基礎上，房產稅擴圍、二手房交易環節征收20%增值稅勢在必行，關于房產方面的稅制改革設計勢必會逐步推出。最終，房地產市場調控的稅費經濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結構，堅持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調控機制逐步形成。

  從滬渝房產稅標準調整看2014年房產稅擴圍

  從房產稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環節的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，調節市場需求結構，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內，同樣，也是通過房產稅的征收防止市場再把房產本身當做投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場特性。

  從中長期來講，(40個或更多城市的)聯網為全國范圍內開征房產稅做技術上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產稅的征收對于市場的實際作用并不明顯，但是，我們也應該看到，上海、重慶兩地房產稅的征收標準都在根據政策制定之初的游戲規則正在慢慢向深度調整，并不是像之前大家認為那樣沒有任何動作。

  以上海房產稅為例，同策咨詢研究部監測數據顯示，2013年房產稅稅率標準，27740元/平方米成稅率分界線，比2012年上漲844元/平米，27740元/平方米以上的按照0.6的稅率執行，27740元/平方米以下的按照0.4的稅率執行。

  同時，根據上海稅務機關公布數據，2011年認定應征房產稅套數為2萬套左右，2012年應稅房為3萬套左右，應稅房數量呈現上漲趨勢，2013年官方預計應稅房套數在11萬套左右；2011年應稅房源中0.4%稅率占據90%，受2012年房價上漲的影響，2013年0.6%稅率的比例將會擴大。

  再以重慶房產稅為例，2014年1月8日媒體報道，重慶市國土房管局消息，再次調整全市高檔住房房產稅繳納標準。2014年1月1日起，重慶主城九區高檔應稅住房價格標準為13192元/平方米，較2013年提高413元。建面交易單價在上兩年重慶主城九區成交建面均價3倍以下的，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。而此前，2011-2013年重慶房產稅起征點分別為9941元/平方米、12152元/平方米、12779元/平方米，應稅住房套數也是按照這個惡標準每年進行調整。

  此外，同策咨詢研究部監測數據顯示，自2011年重慶實施房產稅以來，根據重慶市政府統計數據，2011年重慶應稅住房為8791套，2012年新增應稅房源為2236套，合計11027套，應稅房數量盡管上漲幅度不大，但是總體也是呈現上漲趨勢。同時，主城區高檔住宅建筑面積占供應面積的比例來看，也從2011年的10.38%下降到2012年的6.65%。

  近期的房產稅的擴圍應該會采取上海、重慶模式進行擴圍征收，也有可能會有第三套方案出來作為試點的可能性?？偟膩砜?，通過多套不同模式的試點的推廣展開，在今后幾年中慢慢進行深度調整，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，盡管各地的征收的出發點不一樣，但是，經歷幾年的深度調整，房產稅最終會回歸到一個同一個征收水平上，以起到對多套房的投資客在持有環節的稅收調節作用。

  從推進范圍和力度來講，房產稅擴容一開始就向存量開征顯得有些倉促與不合理。首先，市場層面有可能會因為房產稅征收力度比較大而引起短期內較大的市場波動，對于整個房地產行業健康穩定發展不利；此外，從市場接受心理的角度來講，一開始向存量征收市場主體各方心理層面也難以一下子接受，沒有一個市場心理層面的緩沖期，對于房產稅存量征收來講是缺乏周全考慮的。

  房產稅擴容與征收應學做“刀削面”，每次只削一點，一點一點來，最終將面團削平，不應一蹴而就。

  就現階段房產稅城市擴圍而言，可以分批次逐步在各個城市擴圍推進，“溫水煮青蛙”，不可能一下子所有省會城市都鋪開，首先一線城市及部分重點二線城市可以優先推進，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會省市都參與進來，接著，其他市場征收條件成熟的地級市也可以征收，尤其是東部一些地區的地級市。

  從房產稅征收力度來講，應該多學習上海、重慶這兩年穩步推進的成效和方法。當前，上海、重慶根據政策制定之初的游戲規則，通過逐年調整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產稅對象的范圍，每年調整的范圍和力度不大，市場均可接受，可謂是做“刀削面”式征收方法。