深圳：部分歷史遺留違建將可“轉正”

    深圳違建處理，小心翼翼地撕開了一道口子。原村民擁有3棟以內違建可通過補繳地價及罰款，進行處理確認。非原村民的生產經營性、商業、辦公類歷史遺留違法建筑可確權，符合相關條件的甚至可轉商品房。

  近日最新一期政府公報披露，深圳市長許勤于2013年12月30日簽發第261號政府令，發布《〈深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點實施辦法》，自2014年4月1日起施行。該實施辦法適用于市政府確定的試點區域內農村城市化歷史遺留違法建筑的處理。

  實施辦法強調，對非原村民所建住宅類農村城市化歷史遺留違法建筑、對以房地產開發為目的未經批準建設的住宅類違法建筑(包括建成后已實際分割轉讓的情形)，不予處理確認。對以房地產開發為目的興建違法建筑，除依法拆除、沒收或者征收所建違法建筑外，對已實際分割轉讓、造成重大經濟損失或者嚴重影響的違法建筑轉讓方，依法沒收違法所得。

  根據規定，城市更新、土地整備和重點開發區域的歷史遺留違法建筑，可以優先列入試點區域，并將制訂專門的試點工作方案，明確具體的試點區域、期限、工作步驟等，報市政府批準后施行。

  范圍 限于原村民在其原籍所建歷史違建

  2009年6月2日至2010年6月1日，市查違辦開展了全市違法建筑普查申報受理工作。根據統計結果，全市農村城市化歷史遺留違法建筑普查總量為35 .7萬棟，建筑面積為3.92億平方米，用地面積131平方公里。其中符合或適用原村民處理政策的當事人名下僅有一棟住宅類歷史遺留違法建筑的(“一棟”指整棟住宅，不包括一棟建筑物中的“一套”房屋，下同)約8.2萬人。

  根據規定，實施辦法僅適用于原村民在其原籍所在原農村集體經濟組織范圍內所建住宅類歷史遺留違法建筑，或者在區政府、街道辦事處在其原農村集體經濟組織范圍外安排用地上所建的住宅類歷史遺留違法建筑。

  歷史遺留違法建筑申報人為原籍在本市的華僑及港、澳、臺同胞，或者原符合實施辦法規定，但因升學、就業、婚嫁、服兵役等原因戶籍已遷國內其他地方的，對在其原籍所在原農村集體經濟組織范圍內所建的歷史遺留違法建筑進行處理時，仍適用原村民相關處理規定。

  街道辦事處負責歷史遺留違法建筑處理的初審，包括當事人身份確認、建設時間核查、原批準文件的真實性核查、權屬調查和分宗定界、建筑物現狀用途核實。

  處理 原村民所建第4棟及以上不予處理確認

  原村民的住宅類歷史遺留違法建筑，按照規定處罰、補繳地價后，登記為非商品性質房地產。具體處理方式為：原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，免繳地價，總建筑面積未超過480平方米的部分免予處罰，總建筑面積在480平方米以上不足600平方米的部分按建筑面積每平方米處以30元罰款，600平方米以上不足800平方米的部分按建筑面積每平方米處以60元罰款，800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款。

  如原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以100元罰款；多棟的第二棟按現行公告基準地價的25%補繳地價，按建筑面積每平方米處以200元罰款；多棟的第三棟及以上棟數部分不予處理確認。

  實施辦法強調，原村民與非原村民共同建設、申報的住宅類歷史遺留違法建筑，對原村民所建部分按照前款相應規定辦理，對非原村民所建部分不予處理確認。

  不過，實施辦法對于生產經營性、商業、辦公類歷史遺留違法建筑的規定并沒那么嚴格。對原村民、其他企業單位或者非原村民按建筑面積每平方米罰款120元，按照現行公告基準地價補繳地價，之后可登記為非商品性質房地產。

  確權 初始登記后限定自用 不得抵押、轉讓

  此外，相關歷史遺留違法建筑還需要通過房屋安全鑒定機構鑒定，消防手續等。

  在當事人或者管理人繳納罰款、地價、鑒定等費用后，申報人持《擬確認通知書》、繳費憑證到區查違辦申請辦理《農村城市化歷史遺留違法建筑確認決定書》(以下簡稱《確認決定書》)。

  申報人在取得《確認決定書》后，向市房地產權登記中心(以下簡稱登記機構)申請辦理房地產初始登記。至此，歷史遺留違法建筑經處理、初始登記后，為非商品性質房地產，限定自用，不得抵押、轉讓。

  而如果歷史遺留違法建筑當事人或者管理人取得《擬確認通知書》后，不愿意辦理處理確認手續的，可向區政府申請政府收購。區政府收購后以市政府指定機構名義辦理房地產初始登記，可根據房屋實際安全狀況作為臨時性保障性住房。

  如果取得《擬確認通知書》的歷史遺留違法建筑當事人或者管理人未在限定期限內申請房地產初始登記，又未申請政府收購的，政府可依法實施征收。

  轉正 480m2以內補繳地價可申請轉為商品房

  值得關注的是，歷史遺留違法建筑經處理確認、依法辦理初始登記后，符合相關條件的，可以按照本市有關規定申請轉為商品性質。

  根據實施辦法規定，具體條件包括：原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內的部分，按照申請轉為商品性質時的公告基準地價的10%補繳地價；原農村集體經濟組織繼受單位所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建筑，按照申請轉為商品性質時的市政府有關非農建設用地和征地返還用地土地使用權交易的有關規定繳納地價；原村民、其他企業單位或者非原村民所建商業、辦公、生產經營性歷史遺留違法建筑，按照申請轉為商品性質時的市場評估價補足地價。

  此外，已依據《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》處理取得非商品性質房地產證的符合原村民“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑，已取得經區建設行政主管部門備案的房屋安全鑒定合格報告和消防驗收或者備案憑證的，也可以按照本條規定申請轉為商品性質。

  釋疑

  其他違建臨時使用、拆除和沒收

  此前，市政府出面對全市違法建筑進行全面普查，經普查記錄的違法建筑，區別其違法程度，分別采用確認產權、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式分期分批處理。

  本次實施辦法關于住宅類歷史遺留違建的處理確權，限于原村民的違建。而深圳違法建筑中成分復雜，一些土地和違建幾經流轉交易，很多在非原村民的手里。此部分，實施辦法并未專門論述。而是用了兩個章節描述了臨時使用、拆除和沒收等幾種處理方式。

  深圳違建不等于小產權房

  深圳違建與廣州北京等其他城市存在的“小產權房”不同。“小產權房”主要是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用。而深圳經過1992年、2004年兩次農村城市化，原村民全部轉為城市居民，農村集體所有土地名義上全部轉為國有。土地所有權為國家所有的一元結構。所以，深圳市多次澄清，深圳不存在“小產權房”，目前存在的違法建筑、非法統建樓屬于城市化歷史遺留問題。