《東方早報》/20101008
本文導讀：作為“樓市風向標”的上海樓市面臨進一步調控。7日，備受關注的上海樓市調控細則水落石出。
上海市政府7日批轉的上海市住房保障和房屋管理局等五部門《關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見》要求，在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房），積極做好房產稅改革試點的各項準備工作，并按不同的住房銷售價格確定土地增值稅預征率。
在12條“意見”中，“限購”措施應聲而出，稅收調節力度加大，增加供應辦法更為全面，凸現對上海樓市供應和需求雙向調節力度。
“看得出，政府對調控樓市是有準備、有決心的。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰評價道。
不過，中國房地產信息集團分析師薛建雄認為，此次政策對正在回暖走向過熱的上海樓市會有一定抑制作用，但不會改變樓市的回暖趨勢，房價上漲預期也只會有所放慢，而不會停止。
抑不合理需求：
居民限購一套房，信貸全面卡緊
《意見》明確，在一定時期內限定居民家庭購房套數，暫定上海及外省市居民只能在上海新購一套商品住房（含二手存量住房）。違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭稱，“限購令”是最重要政策，雖不如深圳的嚴厲，不過還是會對多套的投資投機需求造成沉重打擊。此前，北京、深圳、廈門都相繼出臺了限購政策，但是，出乎市場預料的是，在國家“限貸令”和地方“限購令”雙管齊下調控作用下，并沒有改變北京、深圳等地房價上漲的趨勢。
此外，上海對貸款購房全面“卡緊”：
——各商業銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認真執行央行、銀監會的最新規定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。
——對非上海市居民在上海購買住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在上海累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。
——住房公積金貸款政策也作相應調整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
陳杰說，8、9月份以來，樓市趨于活躍，投資投機性需求卷土重來，限購、停貸等措施短期內將對不合理的購房需求產生明顯的抑制作用，并對緩解市場的“恐慌性心理”有積極作用。
“這些臨時的行政性短期手段頗為必要，有利于市場回歸穩定。”中原地產集團研究董事程沄說。
佑威房地產研究中心副主任陸騎麟則表示，由于受到信貸政策的影響，高端市場進入門檻提高，部分投資買房者只能進入中低價位市場，購買多套房，這項政策的出臺將直接緩解目前市場中低價位的供求矛盾。
發揮稅收調節作用：
房產稅“引而待發”，土地增值稅預征“隨價而升”
房產稅可說是此輪調控中最受關注的“招數”。9月29日，有關部委下發通知再次強調“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國”，隨后相關部門頻頻釋放信號強化房產稅的預期。
上海此次《意見》指出，按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，“積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。”楊紅旭認為，這一表態說明國家已經同意上海進行試點。
“房產稅‘引而待發’，但是信號越來越強烈。”復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。
楊紅旭認為，房產稅的出臺還要等待時機。“推出的形式有可能是幾個試點城市一起推出，或等其他城市先行推出；另外，如果現有政策能使市場明顯降溫，尤其是房價下跌，則房產稅將有可能較長時間內暫不推出；而如果現有政策無法抑制房價上漲，則必然會推出。所以，房產稅何時推出，一是看其他城市，二是接下來的市場表現。”
發揮調節作用的樓市稅種，還包括土地增值稅?！兑庖姟访鞔_，加強土地增值稅征管，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目，進行土地增值稅清算和稽查。住房開發項目銷售均價低于項目所在區域（區域按外環內、外環外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2％；高于但不超過1倍的，預征率為3.5％；超過1倍的，預征率為5％。
尹伯成說，房價開價越高，就說明土地增值越多，提高土地增值稅的預征率，對開發商定價將形成明顯的制約，對“漫天開價”、“坐地起價”等行為將形成有力約束。
增有效供應：
穩定市場心理預期
一直以來，樓市有效供應的不足經常制約調控政策的“騰挪”余地。此次上海的《意見》從市場和保障兩方面對增加住房供應要求十分明確。
市場方面，《意見》規定，《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設規模和商品住房的預售規模不得低于3萬平方米；項目規模小于3萬平方米的，應一次性申領。此外，還調整了被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房）的允許交易期限，由此前的取得房地產權證滿5年調整為3年。
“上海近年來每年動遷安置居民有七八萬戶，動遷安置房潛力巨大，這部分房屋的加快入市將為市場注入一股‘活水’。”陳杰說。
保障方面，年內在上海中心城區和有條件的郊區全面實施經濟適用住房申請供應工作。積極推進公共租賃住房工作，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。全力推進以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5年新增保障性住房100萬套。土地方面，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70％，并在土地出讓合同中明確保障性住房配建比例。
尹伯成說：“目前房地產形勢正處在關鍵時期，一系列措施及時出手，將會對下一階段的市場預期產生重要影響，并發揮積極作用。”
政策要落到實處：
嚴格實行問責制，對工作不得力的要約談
上海將繼續堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的原則，加快建立健全房地產市場體系和住房保障體系，加大供應和需求雙向調節力度，切實增加普通商品住房供應，引導居民合理住房消費，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件，促進本市房地產市場平穩健康發展。
上海市政府昨天特別強調：各區縣政府、各部門和單位要繼續按照中央和市委、市政府的統一部署，進一步提高認識，加強組織領導，切實將加強房地產市場宏觀調控的各項政策措施落到實處；有關部門要各司其職、分工協作，加強指導和督查；要嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任。
關于進一步加強本市房地產市場調控加快推進住房保障工作的若干意見
為進一步深化落實國家關于加強房地產市場調控政策，鞏固調控成果，促進本市房地產市場平穩健康發展，加快推進住房保障工作，現提出如下意見：
一、各區縣政府、各部門要統一思想，提高認識，堅決貫徹落實國務院房地產市場調控一系列政策，切實采取有力措施，強化工作責任，堅決遏制地價、房價上漲勢頭，加快保障性住房建設，改善居民居住條件。
二、各商業銀行對居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）貸款購買商品住房的，其首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的，其首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，停止發放住房貸款。
嚴格執行國家有關規定，對非本市居民在本市購買商品住房申請貸款的，應提供從申請之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上的個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。凡不能提供的，商業銀行暫停發放住房貸款。
各商業銀行要認真執行國家有關部門制定的第二套住房認定標準，并加強對消費性貸款管理，禁止消費性貸款用于購買住房。
三、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下或按規定購買本市經濟適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%。每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元。
對為改善居住條件購買第二套住房的，每戶家庭住房公積金最高貸款限額為40萬元。貸款首付款比例不低于50%。暫停對購買非改善型第二套住房家庭的住房公積金貸款。
停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。
四、本市暫時實行限定居民家庭購房套數的政策。自本意見發布之日起，暫定本市及外省市居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）只能在本市新購一套商品住房(含二手存量住房）。嚴格執行國家關于境外機構和個人購房管理的規定。對違反規定購房的，房地產登記機構不予受理房地產登記。
五、按照國家加快推進房產稅改革試點的工作要求，本市將積極做好房產稅改革試點的各項準備工作。
六、財稅部門要嚴格執行國家有關房地產交易環節稅收政策的規定。要按照稅法和有關規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率。住房開發項目銷售均價低于項目所在區域（區域按外環內、外環外劃分）上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%。要會同有關部門重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產開發項目進行土地增值稅清算和稽查。
七、為增加普通商品住房供應，被動遷居民家庭獲配的動遷安置房（配套商品房）允許上市交易期限，由取得房地產權證滿5年調整為滿3年。具體辦法另行制定。
八、對2010年7月1日后取得《建筑工程施工許可證》的商品住房項目預售應達到的工程進度標準作調整，即完成至主體結構封頂并通過驗收。房地產開發企業憑主體結構《分項、分部工程質量驗收證明書》，申請商品住房預售許可。
九、著力推進住房保障工作。逐步放寬廉租住房準入標準，對符合條件的申請家庭要做到“應保盡保”，并努力提高實物配租比例。年內在中心城區和有條件的郊區全面實施經濟適用住房申請供應工作。積極推進公共租賃住房工作，制訂相關配套措施，抓緊建設和籌措一批公共租賃住房。進一步推進中心城區二級舊里以下房屋改造，有計劃地開展郊區城鎮危棚簡屋改造。全力推進以保障性住房為主的大型居住社區建設，今后5年新增保障性住房100萬套，并提升市政公建配套水平。
十、增加居住用地供應總量，確保完成本市2010年度住房供地1100公頃的計劃目標。積極開展大型居住社區土地儲備工作。保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供應總量的70%。完善土地供應制度，對商品住房項目，土地出讓合同中應明確保障性住房配建比例、開竣工時間、違約處罰條款等內容。其中，對中小套型普通商品住房項目，土地出讓合同中還應明確套型面積。
十一、規劃國土資源、建設交通、住房保障房屋管理等部門要加強項目規劃、建設、預售許可管理，限制拆零申領項目工程規劃、建設、預售許可?！督ㄔO工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》的建設規模和商品住房的預售規模不得低于3萬平方米。項目規模小于3萬平方米的，應一次性申領《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售許可證》。
房地產企業應嚴格執行國家和本市關于商品房銷售管理規定，嚴格按照申報價格明碼標價、一房一價對外銷售。銷售價格超出申報價格的，應再次報房管部門備案。
十二、充分發揮上海市房屋狀況信息中心的作用，加強房地產交易秩序監管，對房地產企業虛擬交易、捂盤惜售、哄抬房價等違法違規行為，可采取暫停網上銷售，記入信用檔案，降低直至取消資質，暫停其發行股票、公司債券和新購置土地等措施。嚴肅查處房地產經紀機構與房地產開發企業聯手炒作、哄抬房價，從事國家和本市禁止流通的房地產轉讓業務，慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等違法違規行為。
上海市住房保障和房屋管理局
上海市城鄉建設和交通委員會
上海市規劃和國土資源管理局
上海市財政局
上海市地方稅務局
二○一○年十月七日
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2010/10/9 9:50:00