安慶市物價局、安慶市房地產管理局 關于加強新建商品住房價格管理的通知

安價房字[2007]60號

各縣（市）、區物價局、房地產管理局、市直各房地產開發企業：

　　為規范新建商品住房價格管理，維護購銷雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院辦公廳國辦發[2005]26號、[2006]37號和省政府辦公廳皖政辦[2005]26號、[2006]57號文件，以及《安徽省定價目錄》和安慶市政府《轉發市物價局關于加強商品住宅價格管理規范房地產市場收費行為意見的通知》（宜政辦發[2003]40號）文件精神，結合我市實際，現就加強新建商品住宅管理通知如下：

    一、重申新建商品住房價格管理方式

    （一）對經濟適用住房，按照省物價局、建設廳《安徽省經濟適用住房價格管理辦法》（皖價房[2003]174號）的規定，繼續實行政府指導價，銷售價格由政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門制定。

    （二）對享受政府優惠政策的普通商品住房，按照《安徽省定價目錄》的規定，繼續實行政府指導價，銷售價格由政府價格行政主管部門制定。允許房地產開發經營企業以政府價格行政主管部門制定的基準價格為基礎，銷售價格上浮不超過3%。

    （三）對沒有享受政府優惠政策的其他商品住房價格實行市場調節價，銷售價格由房地產開發經營企業自行制定。

    二、嚴格實行新建商品住房定價成本審核制度

    （一）按照安徽省物價局《關于進一步做好穩定住房價格工作的通知》（皖價房[2005]153號）規定，對新建商品住房定價通過實行成本審核制度，規范價格構成，控制不合理的成本上升和利潤率過高的問題，引導市場價格合理形成。對實行政府指導價的經濟適用住房和享受政府優惠政策的普通商品住房，審核的成本作為政府價格行政主管部門制定政府指導價的依據。

    （二）實行政府指導價新建商品住房基準價格由開發成本、稅金和利潤三部分構成。

    1、成本由下列七項因素組成：

    （1）征地及拆遷安置補償費等。按照法律、法規規定征用土地和拆遷等所支付的費用。

    （2）勘察設計和前期工程費。開發項目前期工作所發生的工程勘察、規劃、建設設計、施工通水、通電、通氣、道路和平整場地等費用。

    （3）房屋建筑安裝工程費。列入施工圖預算項目的主體房屋建設安裝工程費，包括房屋主體部分的土建（含樁基）工程費、水暖電氣安裝工程費及附屬工程費。

    （4）住宅小區基礎設施建設費。在小區用地規劃紅線以內、與住房同步配套建設的道路、供水、供電、供氣、排污、排水、照明、通訊、環衛、綠化等公共設施建設費用，以及按照政府批準的小區規劃要求建設的不能有償轉讓的非營業性公建配套設施建設費。

    （5）管理費：房地產開發企業為組織新建商品住房開發建設所發生的費用，按開發成本（1）－（4）項費用之和計算。經濟適用住房按2%計算。普通商品住房一、二級資質開發企業按3.5%計算，三、四級資質開發企業按3%計算。

    （6）利息：房地產開發經營企業為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息支出。經濟適用住房利息按當年人民銀行公布的法定貸款平均利率和平均周期（七層以上18個月，七層以下12個月），以開發成本（1）-（4）項費用之和的40%計算。普通商品住房利息按當年人民銀行公布的法定貸款平均利率和平均周期（七層及以上36個月，七層以下24個月），以開發成本（1）－（4）項費用之和的30%計算。

    （7）各種收費按國家和省有關規定計算。

    1、稅金：按國家稅法規定的稅率計算。

    2、利潤：經濟適用住房按開發成本（1）－（4）項費用之和的3%計算。普通商品住房按開發成本（1）－（4）項費用之和的8%計算。

    （三）下列費用不得計入新建商品住房價格：

    1、住宅小區內經營性設施的建設費用；

    2、開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用；

    3、各種與住房開發經營無關的集資、贊助、捐贈和其他費用；

    4、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；

    5、按規定已經減免及其他不應計入價格的費用。

    （四）住房價格計算

    成本+稅金+利潤。業）設可及

    銷售基準價= 商品住宅建筑面積 綜合平均銷售價格=基準價格×（1±浮動幅度）

    各樓層、朝向差價銷售價格=綜合平均銷售價格×（1±樓層、朝向差價率）

    經濟適用房的樓層差價、朝向差價由房地產開發經營企業按各單體樓房樓層差價率（不超過±15%）、朝向差價率（不超過±5%）增減系數按代數和等于零的原則確定。

    實行政府指導價的普通商品住房的樓層差價、朝向差價由房地產開發經營企業按各單體樓房層差價率、朝向差價率增減系數按代數和等于零的原則確定。

    計算面積的假層（閣樓或躍層）不單列樓層差價，其樓層差價隨所在層次，即樓層的最高層次，一并確定。實行政府指導價的普通商品住房和經濟適用房實際售價必須報政府價格行政主管部門備案審定后執行。

    三、完善新建商品住房價格審核審批程序

    （一）經濟適用住房價格審批程序

經濟適用住房銷售價格由有定價權的政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門，按照省物價局、建設廳《安徽省經濟適用住房價格管理辦法》（皖價房[2003]174號）的規定，在項目開工之前確定。凡不具備在項目開工之前確定公布的經濟適用住房銷售價格的，以及開發建設的商品房項目經批準轉為經濟適用住房項目的，房地產開發經營企業應在經濟適用住房銷（預）售前，核算住房成本并提出書面定價申請，按價格管理權限分別報送價格、房地產行政主管部門。通過招投標方式確定經濟適用住房建設項目的，經濟適用住房價格由有定價權的政府價格行政主管部門會同房地產行政主管部門，按照本辦法的有關規定，在招投標時根據當地經濟適用住房建設社會平均成本等因素確定最高限價。經濟適用住房價格確定后應當向社會公示。

房地產開發經營企業在完成工程建設總投資25%以上時，即向政府價格行政主管部門申領《經濟適用房預售聯系函》。申領《經濟適用住房預售聯系函》必須具備以下條件：

1、企業營業執照、資質證書；

2、立項批復；

3、土地使用權證書或用地批文；

4、房屋拆遷許可證；

5、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證；

6、建設工程施工許可證；

7、投入開發建設時資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

房地產開發經營企業申領《經濟適用房預售聯系函》，并取得房地產行政主管部門核發的《預售許可證》后，才可預售經濟適用住房。

在經濟適用房工程竣工驗收后，房地產開發經營企業應如實填寫《經濟適用住房價格審核申請表》，報送政府價格、房地產行政主管部門進行審核。其中建筑安裝工程決算書必須經有資質的中介機構審核。對申報手續、資料齊全的，政府價格、房地產行政主管部門應在30個工作日內審核完畢。對提供資料不完備的，應一次性告知并從資料補充完備之日起計算工作日。

房地產開發經營企業銷售經濟適用住房時，應按政府價格、房地產行政主管部門審定的價格與購房戶結算，并開具銷售發票。

（二）享受政府優惠政策的普通商品住房價格審批程序

在完成工程建設總投資25%以上時，房地產開發經營企業在向房地產行政主管部門申領《預售許可證》前應向政府價格行政主管部門申報價格審批手續。政府價格行政主管總評部門嚴格審查該項目是否享受政府優惠政策。對沒有享受政府優惠政策的，由政府價格行政部門發文明確實行市場調節價。對享受政府優惠政策的，實行政府指導價，政府價格行政主管部門制定預售基準價。房地產開發經營企業在政府房地產行政主管部門產權機構辦理初始登記前，如開發成本較預售房屋時變化過大，可向政府價格行政主管部門申請核定最終銷售價格；房地產開發經營企業未向政府價格行政主管部門申請核定最終銷售價格的，政府價格行政主管部門制定的預售基準價格即為最終銷售基準價格。

房地產開發經營企業向政府價格行政主管部門申報普通商品住房價格審批手續必須提供以下資料：

1、房地產開發經營企業營業執照、資質證書；

2、普通商品房建設的立項、用地批文及規劃、拆遷、施工許可證復印件；

3、普通商品住宅價格申報表和價格構成項目核算表。

4、價格行政主管部門規定的其他應當提供的材料。

（三）對房地產開發經營企業申報價格審批手續、資料齊全的，政府價格行政主管部門應在三十個工作日辦結。對提供資料不完備的，應一次性告知并從資料補充完備之日起計算工作日。

四、規范新建商品住房價格銷售行為

房地產開發經營企業銷（預）售新建商品住房，必須嚴格執行省物價局、建設廳《關于印發〈關于規范商品住宅銷售價格行為實行明碼標價制度的規定〉的通知》(皖價房[2004]320號)規定,實行明碼標價制度,明碼標價采用價目表和明碼標價書兩種標價方式。價目表由房地產開發經營企業在經營場所的顯著位置公布。明碼標價書作為商品住宅買賣合同的附件，由房地產開發經營企業在銷（預）售商品住房時向購房者明示，成交時由購房者簽字，購銷雙方各執一份。政府房地產行政主管部門在實行商品住房買賣合同網上備案時，嚴把審核關。銷售價格實行“一價清”，與住宅相關的基礎設施、公共配套費用一律計入開發成本。

房地產開發經營企業在銷（預）售新建商品住房前必須將價目表和明碼標價書個案報政府價格行政主管部門備案。對備案齊全的，政府價格行政主管部門應在5個工作日內簽發商品住宅明碼標價審核表。

房地產開發經營企業在買賣合同中不得設置不可預見費、待攤費用等不確定性費用的條款。不符合商品住房銷售條件的，不得向購房人收取定金、保證金等預訂性質的費用。

房地產開發經營企業不得在銷售價格外強得推銷及搭售商品，不得將應由其承擔的費用轉由購房人另行支付。也不得在商品住房交付使用后，委托物業管理單位追加房價外費用。

五、加強新建商品住房價格監測和監督檢查

為了及時掌握房地產價格動態和走勢，要加強和完善房地產價格監測工作，建立健全房地產價格信息系統和預警預報體系，加強對房地產價格的市場監測，為政府調控房價提供依據。結合政府房地產行政主管部門實行的商品住房買賣合同網上備案制度，逐步推行新建商品住房指導價或備案價的網上公示。

各級政府價格行政主管部門要會同房地產行政主管部門，按照商品住房價格管理方式，修改和完善可操作的各類規定。房地產開發經營企業未按本通知上述規定辦理新建商品住房價格審批、銷售和明碼標價備案等手續的，政府房地產行政主管部門不予辦理《商品房銷（預）售許可證》等有關手續。

各級政府價格行政主管部門要加強對商品住宅銷售價格行為的監督檢查。對房地產開發經營企業違反價格法律、法規和本規定的行為，各級價格主管部門要依據《中華人同共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等予以處罰，以維護房地產市場價格秩序，切實保護住房消費者和經營者的合法權益。各級政府價格和房地產行政主管部門要會同相關部門明確職責，互相配合，依法行政，共同創造加強新建商品住房價格管理的法治環境、售用環境和市場環境，切實穩定我市住房價格，促進我市房地產市場健康發展。

本通知由市物價局負責解釋，自2007年7月1日起施行。過去有關規定與本通知內容不一致的，以本通知為準。

安慶市物價局

安慶市房地產管理局

二00七年五月三十一日