杜艷/《21世紀經濟報道》/20081115
11月14日，距離央行出臺房貸新政已經過去了22天。意在提振市場信心、打破房地產市場低迷狀態的新政，迄今為止仍停留在各個商業的總行層面，而未有實質執行。
既要符合央行心意，又要滿足銀監會的風險監管要求，同時，不失去自己的房地產市場，多重目標的疊加，讓商業銀行左右為難。
這種現象，在近6年的房地產市場調控中，并不鮮見。
從2002年察覺到房地產市場過熱苗頭，到2003年的121號文的隆重出臺，到18號文對121號文的反戈，再到2004年的8·31大限，以及此后2005年的新舊“國八條”，到2006年的“90/70”新政，還有2007年的“二套房”新政的出臺，中國的房地產市場經歷了漫長、曲折而且充滿詭異色彩的調控歷程。
但反觀往復進程，不難發現，房地產市場的調控雖然政策頻頻，而且不乏“猛藥”，但往往糾葛于地方與中央、銀行與開發商、各個部委之間的多重利益之間，而缺乏連貫的效力。而政策目標亦從最初的簡單“控房價”，到后期的“調結構”的轉變，莫衷一是，此中不斷引發“政府之手該落于何處”的爭論。
專家認為，之所以出現政策游離多變，與房地產作為中國經濟增長的重要引擎密不可分。在一定程度上，房地產市場的漲落與中國的宏觀經濟形勢緊密聯系，而房地產常常成為調控宏觀經濟的重要棋子，因而不時偏離房地產作為民生根本之一的本來軌道。
1、“稻草”來了？
形勢陡轉，房地產市場雖問題叢生，但不能不再次作為提振經濟的重要手段。
中國的房地產市場的發展，從來沒有脫離經濟基本面，其漲跌亦成為經濟發展的最好注腳，從某種意義上，對房地產的調控，成為宏觀經濟調控的重要組成。
2008年10月22日，中央出臺十大提振經濟的重大舉措的同時，人民銀行下發了《擴大商業性個人住房貸款利率下浮幅度，支持居民首次購買普通住房》的通知。本項新政的核心在于，對于首套購房或自主性或改善性住房，允許商業銀行將貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。
這些政策措施出臺后的20天時間里，中央還密集召集各地方會議落實新政，并提出了2010年前高達4萬億元的投資計劃。
本著“出手要快、出拳要重、措施要準、工作要實”的精神，住房和城鄉建設部快速啟動了高達9000億元的住房保障投資計劃。其表示，今后三年內要新增加200萬套廉租房、400萬套經濟適用房，并完成100多萬戶林業、農墾和礦區的棚戶區改造工程，總投資將達到9000億元，平均每年3000億元。
中央對房地產調控的出手之快、出手之重，大大超出了市場的預期。
而其背后的深層邏輯，顯然已經超出了單純的房地產市場，而來自對整個國民經濟超速下滑的擔憂。
統計局公布的數據顯示，全國GDP從一季度的10.6%，一路下滑到9月份的9%，已經連續5個季度下滑。不少專家預期四季度的GDP很可能會滑落到8%，甚至更低。
伴隨著實體經濟的快速下滑，股市和房地產亦表現開始趨同，而股指調整更快，早已跌入2000點以內，房地產價格則遮遮掩掩，不過如果說在6年快速上漲之后，開始步入下跌區間，基本也不會有太大爭議。
國家統計局發布的數據顯示，10月份，全國房地產開發景氣指數為99.68，比去年同期回落6.06點，首次進入不景氣區間，也是另一個例證。
分地區看，10月份，全國房地產同比價格下降的城市有11個，其中，深圳下降15.0%、廣州下降7.4%。環比看，70個大中城市中，價格下降的達到35個城市之多。一度領漲全國的上海，今年3季度，房地產信心指數較2季度猛降24.4點，較去年同期猛降45.4點，滑落于105.3點。
業內人士普遍認為，這僅僅是房地產市場回調的開始，但調整的周期有多長尚未可知。
而2008年，受輸入型通脹、勞動力價格上調、匯率加速升值、過度緊縮的貨幣政策、外部的金融危機等綜合因素的影響，中國從高速發展、通貨膨脹轉向經濟下滑、通縮壓力開始顯現，也僅僅用了半年時間而已，其速度之快，超出了決策層普遍預料。
形勢陡轉，房地產市場雖問題叢生，但不能不再次作為提振經濟的重要手段。
在部署落實中央政策措施的七項工作會議上，溫家寶總理指出，“房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產業發展舉足輕重，對金融業穩定和發展至關重要，對于推動居民消費結構升級、改善民生具有重要作用”。
根據北京經濟信息中心研究員齊心測算，1998年以后的數據顯示，房地產投資對固定資產投資拉動的彈性系數是5，對GDP拉動的彈性系數是7.5。依此匡算，未來三年的9000億元住房保障投資可以拉動4.5萬億元的固定資產投資和6.75萬億元的GDP。
國務院之政策顯然著力于啟動保障性房地產投資，希望以此帶動低迷房地產市場上游行業需求，阻止投資下滑對GDP向下拉動。此種選擇，不可謂不意味深長。
但對非保障性住房也就是商品房市場則未作明確界定，因之房貸新政，也就在多種力量角力下陷入難產。
問題之一在于，房貸細則需交由商業銀行自行制定。而由于對“首套”、“自住型”“改善型”等概念的界定模糊，讓商業銀行無所適從。
問題之二在于，央行和銀監會對此意見并不統一，前者著眼宏觀大局，而后者更強調市場風險。
政策模糊、高層意見不一導致其可執行性大打折扣，而這樣的例子在2003年到2008年的六年調控之中，并不鮮見。
2、18號文倒戈121號文
為了提振內需，維持經濟上行，房地產再次“臨危受命”，擔當起整個經濟增長的重任。這一轉變的標志，就是18號文的出臺。
2003年，18號文對121號文的倒戈，是中國式房地產調控的典型案例，在此輪房地產調控中，各方利益的角逐可見一斑。理解該文的出臺，需要從1998年的房改說起。
1998年，亞洲金融危機余音尚裊，受此影響，中國經濟步入下滑區間，通貨緊縮隨之而來。
為了提振經濟，中國開始轉向積極的財政政策和貨幣政策。為了刺激內需，拉動投資，1998年7月3日，國務院下發了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，正式啟動城鎮住房制度改革。
本著“住房分配貨幣化”的原則，停止了實物分房，并鼓勵商業銀行向買房的個人提供按揭貸款。
在此后的5年時間里，中國的商品化住房市場迅速啟動，并伴隨著住房改革啟動了中國歷史上轟轟烈烈的“城鎮化工程”。
地方政府把房地產業既作為地方財政的主要來源、又作為刺激地方發展的重要手段、更作為政績工程的重要內容，從而通過“購房退稅”、大規模動拆遷等政策，大大刺激了房地產業的發展，房地產市場開始出現過熱苗頭。
與之相伴，銀行信貸亦深涉其中。
相關部門統計，自1999年以來，包括房地產開發貸款和個人住房貸款在內的房地產貸款余額持續增長，年均增幅超過30%，其中個人住房貸款年均增幅約達50%。2000年，房地產貸款余額為8183.55億元，占金融機構貸款余額的比例為8.24%;2001年，房地產貸款余額為11214億元，占比9.98%;2002年，房地產貸款余額為16352億元，占后者的12.45%，到2003年已接近15%。
隨著房貸駛入快車道，商業銀行的房貸爭奪也日益白熱化。
通過中介公司騰挪達到“零首付”開始越來越盛行，不少投資客從多家銀行取得按揭，一時間投機之風盛行。
據國家統計局透露，到2002年6月，全國商品房空置量超過1.2億平方米。2002年底，全國商品房空置量增長超過8%。
而隨著商業銀行信貸的大量介入，房地產商在一定程度上開始“綁架”銀行。不完全統計，銀行貸款占房地產開發投資的比例和占個人住房貸款的比例大概各占30%～40%，兩者相加，達到了60%—80%。不少房地產開發商借道銀行資金，成功實現了“空手套白狼”式超常規發展。
房地產風險過熱苗頭及信貸集中度風險，在2002年開始為有關部委所察覺。
2008年9月，央行前副行長吳曉靈在出席論壇時曾回憶時指出，2002年，各部委在意識到風險的情況下，已經準備了一整套關于調控房地產市場的文件，而央行的121號文件只不過是其中之一。
業內俗稱為121號文也就是2003年6月5日人民銀行下發的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該文針對房地產業信貸集中度較高的風險，從三大方面開始著手治理:嚴控土地儲備貸款的發放、規范施工企業流動資金貸款、提高第二套及以上的首付款比例及利率上浮。
此文一出，即遭遇到以房地產開發商為主的利益集團的狂轟濫炸。
首先，不少地方政府開始陰奉陽違。例如，某些省市針對二套房利率上調，地方出臺了貸款財政貼息的辦法。
其次，已經被房地產開發商“綁架”的銀行，開始拖延新政的細則制定。
由于121號文中雖然提到了“二套房”的概念，但是未有詳細解釋，而具體細則則要商業銀行自己制定。這導致在新政發布后長達2個多月的時間里，遲遲未有細則出臺。每個商業銀行都希望在盡可能拖延的時間里，擴充自己的市場版圖。
在多方阻力之下，政策層的調控開始動搖。而此時，突如其來的SARS和美伊戰爭，讓這種動搖變成了徹底的轉型。
隨著SARS的蔓延，中國經濟下滑的擔憂開始浮出，分歧加劇，而美伊戰爭的爆發，則進一步引發了外需放緩的擔心。
為了提振內需，維持經濟上行，房地產再次“臨危受命”，擔當起整個經濟增長的重任。這一轉變的標志，就是18號文的出臺。
2003年8月12日，國務院下發了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，通稱18號文。該文明確提出房地產業“已經成為國民經濟的支柱產業”，并指出房地產是“促進消費、擴大內需，拉動投資，保持國民經濟持續快速健康發展的有力措施”。
該文甫一發布，開發商一片歡呼。不少開發商表示“非常滿意”，并稱之為市場化的勝利。
市場在大力發掘和發揮18號文中提到“文字價值”，如:“發展住房信貸業務”，“對符合條件的房地產開發企業和開發項目也要繼續加大支持力度”等， “四兩撥千斤”，只用幾行字就把央行121號文件嚴苛的28條全面擊潰。
121號文在遙遙無期的細則制定中，被“不了了之”。
3、土地信貸閘門“推進器”
從后期的執行效果看，雖有土地和信貸兩扇宏觀調控的閘門，但無論是哪一扇閘門都沒有對樓市起到顯著成效。反而出現了一些反向效果，即供需反向。
2003年的房地產調控之戰，最終變成了助長房地產新一輪泡沫的開始。
央行前副行長吳曉靈后來回憶時說，當時房地產剛出現了不理性的苗頭，如果能按照各部委擬定的政策框架實施的話，也不至于造成后來如此不理性的結果。
2004年，中國的投資過熱逐漸呈現，鋼鐵、電解鋁、紡織等行業出現產能過剩，并形成了“煤、電、油”的緊缺局面。數據顯示，2004年一季度國內固定資產投資增速甚至達到43%。
與此同時，房地產市場以上海及其周邊地區為標志，進入了“量價齊漲”的新時期。
上海統計局的統計數據顯示，2004年上海的房地產價格上漲了14.6%，創下了房改以來的峰值。實際上，公布出來的房價漲幅如此之高，但奇怪的是這些權威數據市場上從來沒有人相信。
人們更相信自己的眼睛，不相信數據。位于上海市普陀區的中遠兩灣城，首期開盤均價不足每平方米4000元，至2004年8月11日四期開盤均價突破1萬，并營造了100多人排隊5天5夜購房的駭人場面;而同樣位于靜安的中凱城市之光，從2004年1月16000多元／平方米的銷售均價起，到9月份，均價已達22000元／平方米，12月已經達到27000元／平方米。
借助房地產兇猛勢頭，地方政府苦求之財源始得解決。
直接數據難得，間接數據足可說明問題。例如，1990年上海房地產增加值占全市GDP的比重為0.5％，到2004年這一數字激增至7.4％。
中國社會科學院金融研究所尹中立博士估計，最近幾年，各級政府出賣的土地收入每年都有5000多億元，有些地方政府的預算外收入70%以上靠出售土地上獲得。
政府與土地之間的利益關系嚴重扭曲了土地市場的正常交易秩序，這是中央的房地產調控政策難以有效的重要原因之一。雖學者官員疾呼改善中央政府與地方政府事權與財權分配，推出物業稅，以抑制土地財政膨脹，無奈改革牽涉領域繁復蕪雜，況簡單手段即可解決復雜艱難財源問題，戒掉懶政之癮何難!
制度缺陷難以在短期內得到解決，因此房價的漲勢也就不可能在短期內得到有效控制。
中央相關部門審時度勢，確立“控制固定資產投資過熱和某些行業投資過熱”為宏觀調控首要任務，緊縮“地根”和“銀根”兩大閘門成為主要手段。
以“鐵本”事件的整肅為標志，不少行業的投資沖動被暫時遏制，而銀行信貸增長亦出現急速的滑落。在江浙地區，在鐵本事件之后，當月信貸新增幾乎為零。
而在“地根”方面，則以2004年7月，國土部和監察部聯合下發的71號文為標志，開始啟動土地公開招拍掛轉型，被稱為“8·13大限”。
該文規定，2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。
相比原來的出讓方式，土地“招拍掛”在一定程度上遏制了腐敗尋租行為，凈化了土地市場，但是其存在的問題也日益明顯。
地方政府對土地的壟斷，指望土地市場實現市場化均衡極不現實，只能往想要的方向發展。開發商心領神會，不惜血本地出價拿地也是“惡膽叢生”。一個驚人的例子是，截至2007年7月末，碧桂園總土地儲備量達到4500萬平方米，成為中國最大“地主”。據中國房地產TOP10研究組統計，2007年我國百強房地產企業“囤地”高達381萬平方米。
另外，地價的飆升與房價上漲相輔相成，互相促進。2007年的“長沙地王”則只是極端而已——以所拿地價估算，到開發銷售時，至少提高所在區域樓盤家每平米7000元。
因此，從后期的執行效果看，雖有土地和信貸兩扇宏觀調控的閘門，但無論是哪一扇閘門都沒有對樓市起到顯著成效。反而出現了一些反向效果，即供需反向。
導致供需失衡的根本的原因在于，緊縮“銀根和地根”只是更多抑制了供給，而對需求的抑制卻微乎其微。
而供需偏緊的唯一結果就是:房地產價格2004年繼續上漲!
4、“控制房價”口水戰
沸沸揚揚爭論似乎真理越辯越明，共識似乎也部分達成，不過行動速度比不上口水。爭論最終在房價的快速上漲中被淹沒了。
2005年，房價漲勢繼續。
上漲的動力來自兩方面:一是投資的盛行，除了溫州等炒房團外，外資的貢獻不可小覷。自2002年底，人民幣出現升值壓力以來，大量外資進入中國，而其中相當部分結匯后進入了房地產市場;二是，2004年至2005年的房貸新政，導致供給減少，在剛性的需求面前，供需缺口進一步拉大。
從前者來看，來自某國有銀行上海分行的數據顯示:2004年8月起，該行個人客戶結匯量連續大幅攀升。8月份整月交易總金額達到1.8億美元;9月份交易量又較8月份提高了17％;10月底，客戶要求把美元兌換成人民幣的交易量又猛增了34％。
這種結匯的勢頭在2005年依然繼續。銀行的分析人士指出，其中約有30％－40％結匯后投向了房地產。
而上海的某港資銀行人士也告訴記者，以他們行當業務量為例，在嚴格的標準審核下，2004年8月份以來每個月符合條件的非居民個人按揭貸款依然可以達到5000萬美元。
外資有多少流入了樓市，是不是外資炒高了樓市？吵鬧一時，至今尚未可知。
一個可關注的事實是:上海的房價已經遠遠高出了居民的可支配收入。據統計，早在2002年10月，上海的套均總價已經達到96萬元，是家庭年平均收入的近20倍。真實性需求會如此強烈？
研究人士判斷，外資份額雖小，但因為購買的主要是中高檔樓盤，所以對上海樓市的影響不可小覷，已經成為左右中、內環線價格的一股重要力量。
而從供需來看，缺口的擴大，也成為房價上漲主要原因。
上海房地產統計數據顯示，截至2005年11月份，住宅竣工面積為37964萬平方米，同期銷售面積39084萬平方米，供需缺口達到1120萬平方米。
供需缺口的加大，房地產新政的效果也“功不可沒”。
從2004年開始，“地根”和“銀根”手段，已經對房地產的供給構成了負面影響。2005年，為“抑制房價過快上漲”和打擊投機炒房，相關部委繼續從“抑制投資需求”對房地產發展進行調整，但實際結果是在投機需求得到一定抑制的同時，也減少了供給。
2005年3月份開始，“舊國八條”、“新國八條”、期房限轉等密集實施。政策的主要著力點是:一是嚴格土地管理，限制別墅等高檔房用地供應;二是嚴禁囤地行為，滿2年為動工的無償收回土地使用權;三是對個人購買住房不足2年轉手交易的，按其取得的售房收入全額征收營業稅。
2005年前三季度，中國的房地產業投資增幅逐月下降，前三個季度增長22.2％，比全社會投資增長低3.9個百分點，比城鎮投資增長低5.5個百分點。
在持續的緊縮“地根”情況下，房價上漲成為必然。
2005年，上海繼續領漲全國，當年房價上漲9.2%，而同期全國房價上漲6.5%，北京上漲7.4%。
而富有戲劇性的是，在這一年，政府正式把“調控房地產價格”寫進了文件，而也正是這一年，出現了房價越調越高的戲劇性變化，并由此引發了一場“政府該不該干預房地產市場”、“政府調控之手到底該放在何處”的爭論。
以建設部為代表，認為政府應該調控房地產市場。
2005年6月，在中美新市場經濟北京論壇上，建設部住宅產業化促進中心副主任梁小青提出，市場經濟形態之下的行業調控，政府干預是必需的。她提出了三點理由:首先住宅不同于其他產品，不可能絕對市場化進行生產交換，來實現它的價值，最關鍵是因為土地的分配要受到限制;其次，住宅是生存的必需品，政府不能完全放開監控，而去通過市場來調節。再次，國家應該保障中低收入者的住房問題。
銀河證券首席經濟學家左小蕾也認為，土地不可再生，資源稀缺，政府調控應該。
但反對之聲同樣強烈:政府的職責應該是防止“哄抬”房價而獲取暴利的行為，而不是控制需求或者控制供給，更不是人為地控制價格。
北京萬通集團董事局主席馮侖說，政府出臺的房地產措施，已經由宏觀調控“演變為微觀管理”，而這些表明了行政手段的逐步強化。
華遠董事長任志強認為，政府一直采用市場經濟手段解決非市場經濟的政府責任問題。政府要解決由政府承擔的低收入住房制度保障問題、夾心層(中低收入階層間的部分)的貼租貼息、特殊住宅金融的保障辦法，這樣才能確保不管用什么宏觀調控進行市場調節，都不會影響到居民居住問題。
“穩定商品房價格的責任不應落到政府官員頭上”，他說。
沸沸揚揚爭論似乎真理越辯越明，共識似乎也部分達成，不過行動速度比不上口水。爭論最終在房價的快速上漲中被淹沒了。
5、瘋狂與回歸
而如今，六年嘗試，房地產發展功能、思路既已厘定，中央此次意在發展保障性住房刺激經濟，其實意圖本已明確。而此時若重祭房地產(商品性地產)棋子功能，大幅放開信貸政策，也是過猶不及，再回復老路。
如果說2005年之前的房地產市場是以上海為中心，帶動整個江浙一帶的上漲，那么從2006年開始，房價上漲主戰場則兵分三路，一路向北直奔北京，另一路南下深圳一帶，第三路則向中部等內陸城市挺進。
一位業內人士曾風趣地指出，如果說這一階段的特點，那就是房價在調控中“普漲”的兩年。
統計局的統計數據顯示，2006年，全國70個大中城市房價平均上漲5.5%。據統計，2006年12月份北京、深圳穩居全國房價上漲最快的城市，分別達到北京10.4%、深圳10.0%。
2007年，房價更是暴躥!全國70個大中城市房價平均上漲7.6%，分地區看，同比漲幅較高的主要城市包括:烏魯木齊25.3%、北海19.3%、惠州19.0%、北京17.5%、南寧17.4%、寧波17.3%、蘭州16.7%、重慶15.9%和長沙15.1%等。
但與2005年的調控所不同的是，這一時期的調控中，不再“控制住房價格”，而改為“調整住房供應結構”和“穩定住房價格”。這種微妙的變化，亦顯示了政府既要穩定房地產市場，又要保持經濟平穩發展的平衡。
2006年5月，九部委聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》被國務院轉發，被稱為37號文。著名的“90/70”政策就是這一文中提出。
所謂的“90/70”政策就是:套型建筑面積90平米以下的住房面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
但由于該政策對于“90/70”的內涵，是指單個開發項目還是城市總體規劃，并未明細，從而在實際執行中效果不佳。
這一期雖然政府達成共識，加大了對廉租房和經濟適用房的建設，以次解決民生問題，但是資金、規劃都未落到實處，效果可想而知。
2006年-2007年，多種因素疊加，央行雖極力對沖，但流動性過剩問題仍不能控制，而大量的貨幣流入和股市財富效應，讓原本沖動的房地產市場如脫韁野馬，狂奔不止。
由于2003年7月匯改以來，中國的一直保持著“小步快跑”的穩步升值策略，從而導致人民幣升值的預期不斷強化，并導致國際熱錢大舉涌入。從2003年底到2007年底，中國的外匯儲備從4033億美元飆升到1.53萬億美元，外匯占款而增加的基礎貨幣投放，成為國內流動性過剩的主要原因。
而流動性過剩導致了兩大后果:一是資產泡沫泛起，包括了股市，亦包括了房地產市場。二是物價的快速上漲，通脹壓力劇增，2008年2月，中國的CPI達到了8.7%。
為控制資產和物價的上漲，央行展開了一場史無前例的流動性大戰。2007年，央行十次上調存款準備金率，6次加息，并嚴格控制信貸規模。
而盡管實行了嚴格的流動性調控措施，但是截至2007年底，廣義貨幣供應量(M2)仍增長16.72%;狹義貨幣供應量(M1)余額增長21.01%，依然處于“流動性過剩”狀態。
由此導致的一個戲劇性變化是，流動性泛濫繼續強力支撐全國房價上漲，而信貸緊縮卻導致房地產開發商的資金鏈卻捉襟見肘。
數據顯示，2006年上海中資銀行向房地產開發貸款增量為427億元，當年完成房地產開發投資金額為1276億元，兩者比例約為1:3。2007年房地產開發貸款僅增加37億元，完成房地產開發投資仍達到1308億元，兩者比例降至1:36。2008年3季度，上海房地產開發貸款增量變為-28.8億元。
正因為宏觀經濟環境已經發生了明顯的變化，因此政府對房地產的再次調控就進退兩難。而2006年出臺的“國六條”的措辭中已經隱約可見政府的矛盾心態。
一方面強調房地產行業存在的問題，認為“房地產領域的一些問題尚未根本解決，主要是少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂”。
另一方面又強調，“房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，引導和促進房地產業持續穩定健康發展，有利于保持整個經濟平穩較快增長”。
在此階段，控制房地產的信貸風險成為決策層著力的重點之一。對此，央行在2007年9月指出，住房問題是重要的民生問題，但房地產信貸增長過快、競爭過度、違規過多，特別是擅自開展加按揭業務，加大了房地產市場風險。而從日本和香港的房地產泡沫、美國次貸危機中，應該吸取教訓。
2007年9月，央行和銀監會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。
富有戲劇性的是，時過4年，再次提到了“提高二套房首付款比例和貸款利率”的要求，與當年的121號文不謀而合。
由于再次將“第二套房”的標準制定交給了商業銀行，從而導致在此后的2個月時間里，商業銀行實際操作中無所適從。而最終導致2007年12月份，央行出面解釋關鍵詞。
2008年，當從緊的貨幣政策依然在繼續加碼之時，美國次貸危機已經演變成一場全球金融危機，而當政策急轉掉頭之時，經濟下滑已經成為不爭的事實。
而2008年的房貸新政能否有效執行下去，如何執行，還未理清。而反觀過去五年，政策游離不定，動輒即改，無法連續，必然是認識錯位，極易為一時時勢左右。
而如今，六年嘗試，房地產發展功能、思路既已厘定，中央此次意在發展保障性住房刺激經濟，其實意圖本已明確。而此時若重祭房地產(商品性地產)棋子功能，大幅放開信貸政策，也是過猶不及，再回復老路。
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2008/11/22 11:10:00