新的土地增值稅清算政策對房地產開發企業的影響

楊韶華/三秦論壇網/20070625

　
　　2006年12月28日國家稅務總局發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知》。如今，該通知要求的土地增值稅清算已經從2007年2月1日起執行，該政策的執行勢必會對房地產開發企業造成一定程度的影響，雖然影響的大小因地方不同而不同，也因企業的不同而不同，但對每一家房地產開發企業而言，都是一個不得不正視的事情，都有必要對該政策對本公司造成的影響進行分析，未雨綢繆，事前安排好相應的應對措施，把政策對公司的不利影響降到最低。那么，到底會有什么影響？又該如何面對呢？

　　一、什么是土地增值稅

　　1、簡介

　　土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）而就其增值部分征收的一種稅。

    2、特點

　　土地增值稅有以下幾個特點：①以轉讓房地產取得的增值額為征稅對象；②征稅面比較廣；③采用扣除法和評估法計算增值額；④實行超率累進稅率；⑤實行按次征收。

　　3、納稅人

　　轉讓房地產并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。

    4、征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍是有償轉讓的房地產，包括國有土地使用權及地上建筑物和其附著物。

     5、稅率

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額占扣除金額50%至100%，稅率40%；增值額占比100%至200%，稅率50%；增值額占比200%以上，稅率為60%。

　　二、土地增值稅的由來和變化

　　1、土地增值稅的由來

　　土地增值稅的歷史并不長，1820年在德國出現，1898年在中國青島德租界完善，所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源。國際上開征土地增值稅的國家（地區）并不多，從德、英、日早期開征的土地增值稅，在歷史上都先后停征，并且未見復征。征收時間最長，征收范圍最廣的，是我國的臺灣地區，土地增值稅是臺灣地區的主要房地產稅種，約占房地產稅費的60%以上。

    2、土地增值稅的變化

    1993年12月13日，為了規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，國務院發布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。

    2007年1月16日晚國家稅務總局網站發布了《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月1日起正式向房地產開發企業征收30％至60％不等的土地增值稅，并進行清算管理，這意味著從1993年就出臺的土地增值稅將開始實行嚴格征收。

　　三、對房地產市場的影響

　　具體來講，該政策對房地產企業的影響有以下幾個方面：

　　1．政策明確規定：對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。這樣開發商通過分期開發來延遲土地增值稅清算的做法將受到遏制，開發商會想辦法對整個項目進行整體開發，而不是分期開發，使開發商的資金需求加大，也在一定程度上會使市場上的商品房供應量增加。

　　2．由于普通住宅增值額占扣除額在20％以下的免征土地增值稅、50％以下的按增值額的30％征收土地增值稅，開發商如果是開發普通住宅，把增值額控制在允許扣除額20％以內將不會有什么影響。

　　3．土地增值稅的清算會使房產開發企業的開發成本加大，開發商如果要保證項目利潤率，就會把這部分成本轉嫁給購房人，這樣勢必會加大公司的銷售壓力；如果不漲價，開發商職能自己承擔這部分成本。

　　4．由于以往房地產開發項目只是預交土地增值稅，幾乎沒有過清算，那么這次出臺的清算政策將使開發商對眾多的項目進行清算，清算會使房地產開發企業的資金壓力巨大，如果沒有足夠的資金實力，可能會受不了清算帶來的后果，這樣會使強者更強，弱者更弱，甚至一部分開發企業不得不轉行或被并購，使行業內的房地產開發公司減少，則商品房市場供應量又會減少。

　　5．由于清算政策規定對商業物業不征收土地增值稅，所以會促使部分房地產開發企業轉向商業地產的開發，以規避土地增值稅，并獲取中國經濟高速發展的長期收益。

　　6．該政策的執行會使房地產開發企業的投入風險與產出風險不平衡，買地的時候存在投入風險，獲取收益后國家還要分取，而國家在賣地時獲取收益，在房地產開發企業獲取收益后又分得收益。

　　四、如何應對土地增值稅的清算管理

　　房地產開發企業應該采取什么樣的策略和措施來應對以減少清算帶來的不利影響呢？

    1．轉變開發模式規避土地增值稅清算來提高盈利

    對房地產開發商來說，使自己的利潤最大化主要有三種路徑：一是盡量提高售價，以獲取盡可能高的毛利率；二是加快產品的開發和銷售，通過提高周轉率，降低資金的成本，提高盈利能力；三是在低利潤下，快速擴張，提高開發規模。

    土地增值稅征收執行清算管理，選擇第一種路徑將面臨交納巨額增值稅的處境，因此，選擇縮短開發期和擴大規模來提高資金回報率的后兩種路徑不失為明智的決定。

    由此，開發模式轉變為在提高產品研發和開發能力基礎上，加快周轉率或者加大低利潤普通住宅開發的開發規模。

    2．轉變經營策略――改售為租

　　轉變自己的經營戰略，把過去以銷售為主轉向以自己持有為主，因為自己持有的物業不用繳納這從30-60%不等的土地增值稅，同時，出租的回報率在中國還是比較高的。

　　3．適當增加成本規避稅收

　　通過一些合理的方法加大成本可以減少增值額，增加扣除額，從而降低土地增值稅，如：精裝修、增加建設費用、材料費用、廣告設計費用等。當然，這種策略最好不要使用，真實反映開發成本，通過擴大業務來提高公司利潤才是長久之計。

　　4．房地產開發企業避免直接轉讓土地，而是以股權的方式入股開發。

　　5．注意商品房定價策略，開發普通住宅要把增值額的占比控制在20％以內，開發非普通住宅控制在50％以內，以便最大限度降低稅收成本。當然計算市場價格與預計定價之間的差額，計算以市場價格進行銷售需繳的土地增值稅與預計定價進行銷售需繳的土地增值稅之間的差額，將這兩個差額進行比較確定采取什么樣的售價。計算交土地增值稅或不交土地增值稅的臨界點，以便定價。

　　但是，至今并沒有哪個城市出臺具體的清算管理辦法，清算的開展進行與各個城市管理者的態度和執行力度有著直接的關系，而且房地產企業眾多，政府人力有限，從某種程度上說，土地增值稅的清算大多還要靠房地產企業的自覺。所以該政策到底能起到多大的作用，還有待時間的考驗，讓我們拭目以待！