王玉光 吳雅卿/中國房地產報/20080310
七問地產房價毫無意外地又高居兩會熱點調查榜的前列，加之2008年年前王石拋出的“拐點論”，一時之間，無論兩會代表委員、專家學者，還是地產界大佬都言詞確鑿，不時激烈爭辯一番。在這場爭論背后，不乏有為民請命主張嚴控房價上漲的委員、學者，更有站在開發商立場激情表白的代表，而關乎切身利益的民眾則選擇了持幣觀望，也將更多的希望寄托于不斷建設和完善中的住房保障體系。
“拐點論”后房價怎么走？
自從萬科董事局主席王石拋出語驚四座的“拐點論”之后，萬科公司便身體力行，率先在廣州、深圳、上海等城市降價，領跌姿態決然。
盡管北京開發商一向自詡市場剛性需求強大，但出于多年“學習萬科好榜樣”的慣性思維也抗不住了，2008年年前年后，竟有40余個在售樓盤加入了打折促銷的行列。
一時間，多個區域中心城市樓市冷風勁吹。降價之風能否蔓延全國成為人們心中的懸念。
拐點論僅限學術討論
兩會期間，各種關于房價的聲音糾纏在一起。
全國政協委員、中國社會科學院學部委員李崇富高呼“中國房價已經趕上美國”，“房價上漲已喪失理性”。
在李崇富看來，在北京四環內外買一套80平方米的房，最少要100多萬元。按照“陽光工資”計算，一個科級干部也要用25年工資來還。“美國去年年底房屋均價是21.9萬美元一套(合人民幣140余萬元)，美國人均生產總值是4萬美元，我們國家不到3000美元，而我們的房價跟美國差不多了。”
雖然房價與國情反差如此強烈，但仍有為數眾多的人表示不支持王石的拐點論，認為房價拐點尚未到來。
“現在全國的房價已經慢慢趨于理性回歸，但并不意味房價到了拐點以后會下跌。”全國政協委員、廈門市政協副主席、民革中央經濟委員會副主任莊威說。在他看來，未來幾年，全國房價將保持穩中有升的態勢。
全國人大代表、農工黨眉山總支主委夏績恩雖然也表示，高房價是影響社會發展進步的“不和諧、不穩定因素”，但目前各地出現的房價小幅下降，“最多是回調，還不能說是拐點”。
而在建設部部長汪光燾看來，房價拐點論僅是一種學術上的討論。房價是否會降，最重要的是依據相關的統計數據。
這句話或許最能戳及“拐點論”的實質。既然是學術討論，學者、專家和市場人士們，就有理由拋開當下樓市打折、促銷成風的事實不顧，認為“現象”掩蓋的實質并非“拐點”，而是“階段性的調整”，甚至是“萬科的陰謀”、房地產公司的“營銷策略”。
全國政協委員、經濟學家厲以寧在談及房價時明確表示，沒有看出房價處于“拐點”。
另一位著名經濟學家茅于軾在接受本報記者采訪時則認為，目前樓市的冷清是市場的真實反映。“如果我們的經濟增長率不下降的話，不會給樓市造成太大的問題。”他表示，“去年我國的經濟增長率11.4%，如果今年這個經濟增長率再繼續往下降，房價就會很快降下來”。
而在北京大學中國經濟研究中心徐滇慶教授看來，所謂房價下跌是假的。房地產公司的打折和降價，都屬營銷策略。他認為中國房價暴漲是因為資金流動性過剩，“是金融結構出了問題”。雖然中央已經在調整，但短期難以有明顯的效果，所以房價很可能還要漲一段時期。
局面似乎已經出現一邊倒的傾向，三位經濟學家的觀點，基本綜合了反對拐點論的主流意見。
如果沒有拐點論
現在看來，房價“拐與不拐”已經不是個問題，問題是，目前的樓市一旦失去“拐點論”，將會何去何從？
有業內人士一語中的：“所謂拐點論，最直觀的作用就是攪亂樓市這灘渾水，制造持續不斷的觀望。”在持續數月的拐點論爭議中，北京、上海、廣州、深圳四城市房產交易量均出現明顯萎縮和下滑。這不能不讓人驚嘆，預期對于樓市的殺傷力。
北京置信機構董事長陳森林告訴本報記者一個基本事實，即但凡北京的某個樓盤稍有打折或降價，就會引來為數眾多的購房者。
“這說明市場需求并沒有消失，潛在購買力隨時可能釋放。”同樣不認同樓市出現拐點的陳森林說。
另一個經驗型事實則表明，以往樓市一旦因調控等因素而陷入暫時性觀望，隨后很可能會出現短期報復性反彈。2007年上半年，南京市奧體板塊的河西片區，眾多樓盤單價從4000元開始進入上行通道，至下半年該片區幾乎再也找不到萬元以下樓盤。
正因為如此，包括陳森林在內的眾多北京業內人士均認為，三四月份樓市普遍回暖甚至反彈，“并非不可能”。
但在南開大學經濟學博士、東方發展研究中心首席經濟學家劉玉錄看來，自從十七大召開以后，民生地產便列入了政府工作的重點計劃當中。2007年宏觀調控政策不斷趨緊，而且越來越密集、越來越精確。在這種情況下，中國房地產已經進入了調整期，這種調整雖然不能簡單理解為房價絕對下降，但確實是一種理性的回歸。
“房地產市場的主體已經對預期開始謹慎了。”劉玉錄對本報記者說，這個主體不僅包括購房者，還包括開發商、政府和銀行等一切與房地產有關的主體。
全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海則認為，依據對我國經濟增長和住房供需的預測，以及近7年來中國房價運行的趨勢來看，2000年至2007年，中國房價同比漲幅的均值是5.6%，每年平均波動幅度大約是3%。因此，要保持房價“穩定”且“上漲”，在2008年至2010年間，房價每年的合理波動范圍，也應該是3%。他將此稱之為“房價波動的合理區間”。
在郭松海發給本報記者的政協提案中，他列舉了數項保持房價穩定的提議。其中包括閑置土地入市以增加市場供應，增加保障性住房供給和抑制投資性需求等。
中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明則對本報記者說，今年兩會的政府工作報告中，中央政府看待房地產問題的視角比以往發生了一個明顯的轉變：“過去是從經濟的角度看房地產，現在是從民生的角度看了。”
嚴金明認為，這一轉變說明，政府正在逐步認清自己的職能和角色，有意識向公共服務型政府轉變。因而在他看來，關于房價問題，不僅僅涉及到經濟，更涉及到政治。
“北京今年各項保障住房比例一下加大了很多，這自然會對市場有一定影響。”嚴金明說，“雖然政策效應已經開始顯現，個別區域短時間房價也出現下降，但并不能代表整體。在房價調控方面，政府還有許多工作要做”。
兩會聲音
“我們不提拐點，也不希望這樣的提法。但是，現在的大城市房價確實是小幅下跌。”
——建設部黨組書記、副部長姜偉新3月5日列席十一屆全國人大一次會議接受媒體采訪時表示。
“這兩年房價漲得已經喪失理性。”
——中國社會科學院學部委員李崇富在3月6日全國政協社會科學界小組討論時說。
“現在全國的房價已經慢慢趨于理性回歸，但并不意味房價到了拐點，以后會下跌。”
——全國政協委員、廈門市政協副主席、民革中央經濟委員會副主任莊威參加兩會提到房價“拐點論”時特別強調。
“宏觀調控是極為必要的，但我不同意‘拐點論’，國內房地產市場只是處于調整期。”
——全國政協委員、萬達集團董事長王健林3月5日參加兩會期間回應“拐點說”時說。
“限價房即使是四五千元一平方米，對真正的窮人來說也只是望梅止渴。”
——全國人大代表、中南財經政法大學教授葉青3月5日接受媒體采訪時說。
“買房子？房價漲得這么高，我想我這一輩子也買不上房子了。”
——全國人大代表、武漢公交集團駕駛員王靜3月5日參加兩會期間面對媒體如是表示。
“政府一邊說要調控房價，一邊又要大量減少供應量，嚴厲整頓房地產行業、控制土地流向市場，控制資金流向房地產業，這些政策都是推高房價的‘禍手’”。
——全國政協委員、深圳祥祺集團董事長陳紅天3月2日在深圳全國政協委員小型座談會上說。
“未來3年，全國房價波動幅度應控在3%以內。”
——全國政協委員、山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海在今年兩會期間就降低房價措施方面的建議。此外，他還建議盡快開征物業稅，遏制投機性住房需求。
“將廉租房和兩限房的實施轉變為長期性、恒定性、制度性的政策。”
——全國政協委員、中國城市建設控股集團有限公司總裁于煉在兩會期間說，廉租房和兩限房均是非常有效地穩定房價、避免持續高速上漲的措施，但目前存在的臨時應對態度，影響了對房價長期的平抑作用。
“（解決房價問題）最關鍵的應該還在制度層面，應該將地方土地收入統一劃撥給中央財政調撥。”
——全國人大代表、工行安徽省分行行長趙鵬認為，土地成為地方政府財政的主要來源，如果地方政府無法再依賴土地收入，才能真正執行宏觀調控政策。
劉玉錄：中國樓市已進入調整期
在2008年兩會召開之際，房價問題依然被列入十大熱點之一。
就此，本報專訪南開大學經濟學博士、東方發展研究中心首席經濟學家劉玉錄，他表示房價出現波動是周期性的表現，并不等同于“拐點”的顯現。當前一線城市相繼出現打折降價現象，預示著樓市已經進入調整階段。
調整期≠拐點
中國房地產報：自“拐點論”散播以來，全國各地樓市相繼出現了“打折潮”。在你看來，樓市的價格之變是區域性的還是屬于全國性的？導致“降價風”蔓延的原因是什么？
劉玉錄：據近一段時間的媒體報道，樓市出現打折、降價現象的都是一線城市，而且前段時間許多中介老板卷款逃跑的事件也大都發生在一線城市。
其實稍微仔細觀察一下我們就能發現，自從十七大召開以后，民生地產取向便列入了政府工作的重點計劃當中。此外，去年宏觀調控政策不斷趨緊，而且越來越密集、越來越精確。在這種種因素作用下，樓市發生了一些變化。
因此，我個人覺得房地產市場的主體已經對預期開始謹慎了。這個主體包括了開發商、購房者、政府、銀行等一切與房有關的方面。而大家對市場的預期，不只是對市場結構和穩定價格的預期，實際上還包含著政府對解決中低收入家庭住房問題的預期。因為政策性住房作為政府的一項承諾，可以說是對當前城市住房政策的一種調整，由近十年來住房基本上采用的都是市場化的方式來解決，轉化到現在又回到房改時候政策設計的出發點。等保障性住房開始逐步面市以后，達到一定比重，那么對今后市場住房的交易量和價格都將產生影響。
所以，正是政策調整和預期影響的累積，使得房價已經在一些重要城市開始發生了變化。
在我看來，中國房地產已經進入了調整期。但是這種調整還不能簡單地理解為房價絕對下降，也不能把這種調整和“拐點”畫上等號。當前樓市正在發生的調整，應該說是以一種緩和的手段在發生變化，是一些產業回歸到理性發展的因素在起作用。
中國房地產報：作為經濟學家，你對于當前房價出現這種變化的經濟學解釋是什么呢？
劉玉錄：我國地域廣闊，各個城市的人口數量和結構、人均收入水平以及對住房的具體需求量和居住習慣也都各不相同，因此房價應當是一種波段狀的。
房價的波動在經濟學上講就涉及到周期問題了，這里包含著長周期和短周期、地方性周期和全國性的周期。
其實盡管樓市現在已不像過去那么火爆，但是我們也不能過于悲觀。因為，一方面我們要看到現階段一線城市的表現；另外一方面，我們也要看到房地產業仍作為國民經濟的支柱產業，城市化進程也還在不斷提速，這些因素都會支持著房地產業的發展。
住房保障改變市場態勢
中國房地產報：你認為加大保障性住房的建設會對樓市產生怎樣的影響？政策性住房從建造到推出，這期間的過渡階段，樓市又應當會是一種什么樣的狀況？
劉玉錄：溫家寶總理在本屆人大的政府工作報告中提出，抓緊建立住房保障體系，讓群眾安居樂業，這標志著政府將空前地關注政策性住房問題。
這就意味著今后的房地產開發不能像過去那樣，一味由開發商來主導市場了。那么我們國家在這個政策實現的過渡期間內，政策性、保障性的非市場化住房會越來越多，解決住房問題的方法也會越來越多元化。
我記得前段時間一位領導在一次講話中談到，合作建房應該支持，因為全部由開發商來建造住宅房屋很容易形成市場壟斷。我想他能說出這番話，很有可能是個信號，也就是說今后的住房問題很可能會是通過市場化、政府，以及市場與政府的二者結合等多種方式、多個渠道、多種辦法來解決。由目前比較單一的住房解決方式向多元化的解決方式過渡，可能會成為過渡期間或者說調整期間一個突出特點。
中國房地產報：那么在你看來，我們應該如何妥善解決城市住房問題呢？
劉玉錄：其實在中國香港、新加坡等地的城市住房問題有十多種類型，但這里有一個關鍵問題是住房制度設計的系統化、科學化和操作的技術性。
概括地說，第一，整個政策的覆蓋面應該包括全體居民，叫做各得其所，有錢的進市場，沒錢的找政府，中間階層兩結合。
第二，制度的運轉要能良性循環，有進有出。這就需要一個能及時反映居民個人家庭住房、收入、職業等資訊的信息庫，以便在政策上對號入座，防止開著“大奔”住經濟適用房的怪形象再次出現。
第三，有一套在橫向上能協調、縱向上能傳達的高效率的住房管理機制，現在建設部有了住房保障司，地方一級相應的部門還有待完善。
第四，住房金融有待創新。除了公積金的使用存在效率不高的問題外，應該盡快建立住房抵押貸款二級市場。
最后，就當前住房政策調整或者說“推進住房改革和建設”而言，我感覺迄今為止的情況，兩頭——最窮、最富的人解決得相對較好，中間階層（大部分是白領）是政策薄弱環節。因此，今后政策的調整應該特別關注、足夠重視這一問題，以求盡快解決之。
閱讀：
7641
次
2008/3/17 11:06:00