房地產投資過熱與商業銀行房地產信貸風險治理

中經信息/20071031

一、房地產投資熱與商業銀行信貸趨勢
　　當前我國房地產價格的持續走高是由多種原因共同促成的，其中一個重要的推動力量即商業銀行信貸。房地產投資是在現行商業銀行信貸管理和利率調控體制下進行的，是依靠現行商業銀行信貸體系實現的。

我國《商業銀行法》明確規定，商業銀行應當按照中國人民銀行規定的存款利率上確定利率，不得違反規定提高或降低利率。1993年以來，雖然銀行間同業拆借市場等貨幣市利率管制有所放松，但是在占社會融資絕大部分的存貸款利率方面，由中央銀行確定利率并報國務院批準的計劃機制基本未變。我國對銀行業實行進入管制，國有經濟在銀行業中具有絕對的壟斷地位：在其他主要的銀行機構如股份制銀行和城市商業銀行中，各級政府和國有企業是最主要的股份持有者，政府對銀行資產和負債提供隱含擔保。因此，我國銀行業在不良貸款占資產比重遠遠高于國際平均水平的情況下，儲蓄存款數量仍在不斷增加，從而使銀行業能夠保持一定的流動性，仍能維持正常的運行和經營。由此造成的制度性缺陷隱含著巨大的系統性風險。市場利率與自然利率的背離，扭曲了企業的投資行為。資金成本的降低有利于資金密集型的房地產行業，房地產開發企業的資本結構傾向于更多的采用銀行貸款這樣的融資方式，這使得房地產開發企業的資產負債率明顯高于工業企業的平均水平。

由于房地產開發企業可以按照低于自然利率的價格獲得銀行貸款，這從總體上就無法抑制其投資規模的擴張。實際上，自1999年以來，房地產開發投資比固定資產投資增長得更快，其增長率平均高于后者７個百分點，房地產開發投資的比重也一直呈上升趨勢，而固定資產投資在GDP中的比重也大幅上升。

我國對銀行業的管制和國有經濟在銀行體系中的壟斷地位弱化了金融機構進行金融創新的能力和相應的激勵機制。1998年以后，央行逐步推行資產負債比例管理和風險管理，要求國有商業銀行采取措施降低不良資產比率，推動股份制改造。商業銀行為了在短期內化解現有不良貸款的風險，降低不良貸款的比率，采取了最簡單的辦法——擴大信貸規模。對于商業銀行而言，由于房地產行業有不動產作為抵押，房地產貸款往往被視為低風險的貸款項目。房地產價格的持續上漲會刺激房地產投資的進一步增加，也刺激了商業銀行向房地產的信貸投放。這使得房地產業很容易通過銀行貸款實現融資，而不是通過直接融資的方式將投資風險在更廣泛的范圍內分散。

近幾年來新增房地產貸款迅速增加，房地產貸款在商業銀行貸款余額的比重也迅速上升。中央銀行和銀監會鑒于上半年新增貸款增長過快，于2004年4月下旬要 求商業銀行控制貸款規模，2004年的新增貸款額不得超過2003年。當年5月以后信貸轉向下降。但2005年以后商業銀行新增貸款又開始了新一輪上漲，根據央行公布的數據，各類金融機構2003年新增貸款2.8萬億，2004年2.2萬億，2005年2.35萬億，2006年達到3萬億，其中房地產信貸規模是上升主力。在存在著所有者缺位的情況下，在貸款發放過程中難以避免尋租行為和道德風險。一些高風險的房地產投資項目可以很容易地獲得銀行貸款，由此獲得的收益由投資者享有，但是失敗的風險卻要由銀行來承擔。2002年中國人民銀行的一項調查顯示，在房地產貸款中違規貸款占全部數量的10%，違規金額占貸款總量的1/4，而且違規貸款主要是風險較大的房地產開發貸款和個人商業用房貸款。

二、抑制房地產過熱投資與商業銀行房地產信貸風險的化解

１．繼續推進利率市場化改革。

我國房地產融資過于依賴銀行貸款這種間接融資方式，意味著銀行體系的資產狀況在很大程度上取決于房地產貸款的質量，從而銀行體系的穩定性與房地產市場波動緊密地聯系在一起。隨著銀行體系發行的房地產貸款規模不斷增加，銀行資產負債期限結構不對稱引起的利率風險和流動性風險也將會影響到銀行體系的穩定性。尤其在金融市場出現結構性變化時，銀行的儲蓄存款或者市場的利率水平會出現大幅波動，由于房地產抵押貸款期限長，缺少足夠的流動性，而且貸款利率相對固定，銀行體系容易出現經營狀況的惡化或者出現支付危機，甚至可能會波及整個金融市場。1993年《關于建立社會主義市場經濟體制改革若干問題的決定》和《國務院關于金融體制改革的決定》已經明確利率市場化改革的基本設想，1995年《中國人民銀行關于“九五”時期深化利率改革的方案》初步提出利率市場化改革的基本思路。在此之后，按照先外幣、后本幣；先貸款、后存款；先長期、大額，后短期、小額的總體思路，利率市場化改革逐步推進。但是，到目前為止，對信貸市場影響最直接的存貸款利率仍受到較大的限制。因此，應加快利率市場化改革的步伐。

２．建立和發展房地產抵押貸款的二級市場與推動房地產抵押貸款的證券化。

為了減少房地產融資對銀行貸款的依賴程度以及銀行體系由資產負債期限結構引起的風險，必須改善房地產融資結構，增加直接融資的比例，這也是發達國家房地產金融發展的趨勢。主要的措施是發展房地產抵押貸款的二級市場，延長房地產貸款的信用鏈條。在建立和完善抵押貸款二級市場體系的基礎上，可以逐步實現抵押貸款證券化。20世紀70年代開始，美國的商業銀行和儲蓄機構不再將發行的房地產抵押貸款全部保留在自己的資產中，而是將其出售給其他的證券發行機構，由其以房地產抵押貸款所產生的現金流為抵押，將各類貸款進行分類和組合，發行抵押貸款證券。

為保證抵押貸款證券的信譽，抵押貸款參與政府特許機構的保險，從而抵押貸款證券隱含了政府的保證，有利于證券的發行和流轉。抵押貸款的證券化延長了房地產貸款過程中的信用鏈條，使風險由貸款發起人、貸款保險人、證券發行者和證券投資者進行合理的分擔，減少了銀行體系的經營風險，有利于增強金融市場運行的穩定性。實際上，抵押證券可以消除幾乎全部發行者的利率風險。目前，我國房地產相關資產的證券化已經初步具備了基本的條件，但是，一些技術條件，比如證券運作的標準化，還需要在具體的實施過程中逐步完善。這方面的嘗試和探索，同樣應該加速。