小產權房該何去何從?

賈臥龍/世界經濟人網/20070720 

小產權房是對由鄉鎮政府發證書的住房的一種約定俗成的說法，這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不予備案，是事實上的無產權房。小產權房能夠順利進入市場并為廣大的老百姓所接受，有著自身和住房市場等多方面的原因。

    高房價催生小產權

    不斷上漲的房價是催生小產權房的最直接原因。一直居高不下的房價成為無數購房者心中的噩夢，而小產權房在房價上的優勢恰恰擊中了購房者的軟肋。與同一區域同一品質商品房相比，小產權房要便宜四到六成，購房者對高高在上的商品房望而生畏，只得轉而求其次，冒著風險來購買便宜的小產權房。

    但是購房者往往忽略了一點，小產權房之所以便宜，是因為大多由村、鎮開發，土地成本幾近于無，且沒有繳納房地產開發相關的各項稅費，因此成本較低，稅費從幾萬元到十幾萬、幾十萬元。如果合法后，這些稅費自然要補上，那么成本就要增加不少，房價自然也不會太低。要么在風險中提心吊膽生存，要么以與商品房相差無幾的價格合法化，小產權房的優勢不過如此。

    國家政策監管的疏漏

    根據我國現行房地產法律規定，鄉村土地屬于集體土地。集體土地的用途目前主要有兩種：一是作為宅基地供農民居??；二是作為農用地進行農業生產。而在國家對集體土地進行征收前，集體土地不能在市場上自由流通。因此，小產權房的出現不合理且不合法，暴露了我國政策在土地監管審批上的許多疏漏和現行法律的空白點，長期下去，國有土地面臨變相流失的危險。

    小產權房既然使用的是集體土地，不可以進入市場流通，這也在另一方面增加了小產權房自身的風險。一是土地征收，未來如果涉及到道路、市政等規劃變更，國家要對該片土地進行征收，只能對土地的實際所有人，也就是當地村鎮做出補償，而不會對實際購房者進行補償；二是此類購房合同或協議不受目前的法律保護，村委會若要收回房子，購房者在法院也得不到支持。購買小產權房，隨時會面臨無處安身的可能。

    住房保障體系亟待完善

    小產權房的出現還有一個方面的原因是我國的住房保障體系不完善，各個購房階層的需求存在很大的缺口。需求既然存在，小產權房自然會應運而生。

    治標更要治本，我們面對層出不窮的小產權房，一方面要加強對于小產權房風險意識的宣傳。讓老百姓了解到小產權房背后的風險，以及對我國房地產市場的不利影響，并對老百姓的購房思想進行正確引導，不鼓勵大家去購買小產權房。另一方面還是應該完善住房保障體系，商品房、限價房、經濟適用房以及廉租房各歸其位，各司其職，滿足不同購房人群的需求，讓買不起房子的人也有房子住。