地下空間：開發商新奶酪

楊育謀 / 財富地產雜志

地下空間土地出讓是參照地上土地出讓進行的。目前關鍵是產權問題，地下空間拍賣的是使用權，使用年限是參照商業辦公定的，為40年。

隨著城市化進程的加快，我國城市的地面空間顯得越來越擁擠，不少城市已經陷入地面空間不足的窘境。在這樣的背景下，有專家斷言，21世紀將是地下空間開發的世紀。從目前來看，北京、上海、廣州、南京、杭州等城市已經掀起了地下空間開發的熱潮。對開發商而言，拿地區域可以由“地上”轉為“地下”，這絕對是一個值得興奮的消息。然而，盡管地下空間的開發潛力巨大，但就目前而言，開發過程中依然面臨著許多風險。

現代“地道戰”

2007年1月5日，有媒體報道：就在廣州市體育西路、天河路路面工程進行得如火如荼的同時，地底下的“掏空”工程也在熱火朝天地進行之中。未來廣州天河商圈將猶如一個雙層蛋糕：地上的和地下的——地上是休閑時尚主題商場，與地上連通的則是地下商業圈。

事實上，作為地上商業的延伸和補充，廣州地下空間的開發早已進入開發商的視野。特別是隨著廣州地鐵和政府人防工程建設的快速發展，地下空間逐漸出現創新的商業形式和迎合地上商業發展的補充業態，從而更加豐富了廣州的商業市場。據稱，廣州地鐵至2006年底共開通116公里的線路網，地鐵所承載的客流量也越來越大，目前廣州地鐵日均客流量達5 8.5萬人次。而隨著廣州地鐵網絡的逐步完善，也帶旺了地下商業，為開發商們提供了巨大的商機。從目前來看，廣州已經完成開發的地下商業大部分都是沿地鐵線路分布的，主要包括康王路板塊、英雄廣場板塊、人民公園板塊、站前路板塊等。

另外，據廣州市人防辦提供的數據顯示，廣州的人防工程總面積約為360多萬平方米，已經開發使用的面積約為270多萬平方米，還有90多萬平方米的開發空間；至2010年，廣州將有8條地鐵線路開通運行，覆蓋市區內大部分地區，這為開發商大力開發地下商業提供了前提條件。

不僅廣州如此。不久前，深圳最大的地鐵商業項目、面積逾16萬平方米的中信地鐵商場項目正式發售，引發了業界對新一輪地下商業的高度關注。深圳地鐵項目也被視為深圳大規模開發地下空間的轉折點。對此，業內人士指出，深圳開發商青睞地下土地早已不是秘密：深圳的很多開發商早就意識到了地下空間的投資機會，正在搶占地下空間的開發資源，香港一些有前瞻性的開發商也已經進入深圳的地下空間開發市場。

事實上，近年來我國城市地下空間開發的進展非?？?。北京、天津、上海、南京、杭州等城市的地下空間開發都在火熱進行中。據稱，目前上海正致力于把地下“城市地圖”構想變成現實——將1600多萬平方米的地下空間打通，從而形成一個“地下上海”，這個規劃將于2007年4月出臺。上海目前已形成人民廣場、徐家匯、五角場、鐵路上海站、上海南站五大"地下城區"。

而早在2006年8月的時候，南京市國土資源局網站上，南京湖南路地下商業街、金陵中學東側地下商業項目，兩個地塊也在公開掛牌轉讓。此外，杭州、成都、廈門等城市也相繼出臺規定，將加大城市地下空間資源的開發力度。在首都北京，地下空間的開發早在2004年的時候就已進入大規模實施階段，現正以每年約300萬平方米的速度遞增，北京還在中心城區確定了王府井、中央商務區等17處地下空間開發利用重點地區?？梢灶A見，在未來很長一段時間內，我國各大城市有望掀起一股地下空間開發的高潮，對于商業嗅覺異常靈敏的地產商而言，這不啻于一個天大的利好消息。

空中時代結束。

從1863年倫敦建成世界上第一條地鐵至今，國外地下空間的開發已經經歷了從幼稚到成熟，從大型建筑物的地下延伸到綜合地下城很長一段時間。地下的世界早已不僅僅是排水管、下水道、地鐵系統或防空洞，公共圖書館、大型實驗室、會展中心、博物館、音樂廳、體育館等也都紛紛向下發展，空間環境的質量、文化氛圍的培育、商業需求的延伸和與地上城市的互動互補成了地下空間開發新的焦點。

在我國，上世紀60、70年代的時候，國家開始建設一批地下工廠、早期人防工程等，北京、天津等城市的地鐵工程也開始修建。80年代以后，各大城市開始陸續修建適合我國特點的地下綜合體工程，集商業、交通、人行過街和停車場等服務設施于一體。與此同時，城市高層建筑地下室隨著城市中心及居住小區的開發也開始大量發展。

進入新世紀以來，伴隨著現代商業的發達，城市土地資源短缺的問題日益凸現。在這種情況下，地下空間的開發就成為國內眾多城市的迫切需要。而世界各國城市建筑的歷史也已充分表明：繼19世紀的城市橋梁和20世紀的摩天大樓之后，21世紀將是地下空間開發利用的新紀元。這個結論得到了世界很多學者、專家的贊同。尤其是在當前，城市地下空間的開發對我國經濟、環境、國家安全以及未來的可持續發展等各方面意義重大。

業內專家指出，人均GDP達到500美元后，就具備規模開發利用地下空間的條件；達到1000美元時，城市地下空間就進入了規劃和開發階段；達到3000美元后，城市地面價格上漲，地下空間開發條件成熟，由此進入開發的高峰時期。2005年，中國人均GDP為1700美元，北京、上海等一批城市人均GDP超過3000美元，逐步形成地下空間開發熱潮。而地下空間的開發也使城市的服務功能得到新的補充。例如，地下公路、地下鐵路、地下街道、地下商場等地下設施，連通地上城區的繁華街道，既方便群眾生活，又活躍地區經濟。同時，由于地下空間恒溫性、恒濕性等諸多方面優于地上空間，讓某些對此優點有特殊需求的地面產業和項目適當向地下空間延伸，不僅可以提高產品質量，降低生產成本，改善勞動條件，對拉動城市經濟發展也起到很好的作用。

在這其中，商業項目的開發無疑是重頭戲。近年來，國內零售業態快速發展，一掃往日的單調局面，多種形態遍地開花，相繼出現大型超市、倉儲商店、專賣店、購物中心等十余種零售業態。而作為城市商業高度發展的最好補充，地下商業在國內發展較慢，尚處于起步階段。

據了解，紐約、東京等國際大都市普遍存在人口擁擠、土地資源稀缺等問題，所以在建設地鐵的同時開發大量的地下商業。如東京地下街遍布全城，面積在1萬平方米以上的地下街就有17條，其中東京火車站前的八重洲地下街面積超過10 萬平方米。相比之下，國內在地下商業項目開發方面還有一定差距。因此，業內人士認為，在土地資源緊缺的情況下，向地下要空間必將成為商業經濟發展的重要出路。依托人氣十足的地上商圈，地下商業只要善于整合資源，就會與地上商業融為一地下空間的發展趨勢不僅僅是商業街，開發商也看好地下停車庫的開發。在一些城市的繁華地段，如南京火車站、新街口的地下停車庫收益都很好。

而從國外的經驗看，娛樂中心、會議中心、展覽館、博物館、音樂廳、公共圖書館等也適合建在地下。

正因為如此，近年來，國家和各級政府非常重視地下空間的開發利用。而在同時，這也為開發商們創造了前所未有的新機遇。對此，業內專家已經指出，對開發商來說，現在是投資地下空間資源最有利的時機。因為目前地下空間開發不算容積率，也不收地下空間開發費，開發商應該看到這方面的投資機會，而隨著法制的日益健全之后，這些優惠條件可能將不復存在了。

產權之惑

就當前而言，地下空間開發雖然看上去很美，但專家一再忠告開發商，這并不表明地下商業的果實就能那么輕易采摘?，F在地下空間土地出讓是參照地上土地出讓進行的，因為國內還沒有一個統一的規定。目前關鍵就是產權的問題，地下空間拍賣的是使用權，使用年限是參照商業辦公定的，為40年。

我國法律未明確地下建筑物和構筑物的產權關系。國內現在大部分地下商鋪或依托地鐵，或庇護于人防工程，絕大部分是采用租用地下建筑物的經營模式。當前部分開發商開發地下空間后拿到的是使用權證而不是所有權證，開發商無法通過使用權證去銀行申請抵押貸款。因此，眾多資本對地下建筑物的所有權要求就顯得迫切起來。

長期以來，地下空間的產權問題屬于法律盲點，地下空間的使用權轉讓和收益缺少法律依據，投資商和開發商無法明確獲得地下空間的產權，這在一定程度上影響了地下空間的開發利用。

另外，地下空間的建筑物層高怎么限制？是否可以轉讓或者抵押？如何協調與人防工程的沖突？這些問題到目前都沒有一個統一的規定。因而在地下空間開發利用的實踐中已經暴露出一些問題：沒有合法的土地批準文件，許多已建成的地下建筑物無法辦理房地產登記，因而不能進行轉讓、抵押、租賃；地下建筑物產權關系無法明晰，權屬關系比較混亂，實踐中引發不少爭議；地下空間的權利范圍不確定，有的建設單位取得土地使用權后對地下空間無序開發，影響了城市地下空間的統一規劃和建設等。

可喜的是，近年來，在產權問題上，廣州、上海等大城市已經開始了有益的探索。其中，廣州動漫星城產權處理就是一個最明顯的例證。2005年9月1日，廣州開始將經營性地下空間也納入有償使用的范圍，動漫星城因此成為取得產權證的第一家純地下商用物業。對此，業內人士指出，地下商業空間取得獨立產權，對于城市地下空間的開發起到了舉足輕重的作用，也讓開發經營者吃了顆“定心丸”。

一年之后，也就是2006年9月1日，《上海市城市地下空間建設用地審批和房地產登記試行規定》（以下簡稱《規定》）以政府令的形式正式發布實施。其中，對地下空間開發的產權問題、審批程序、使用范圍、登記辦法等做出了明確的規定，這是目前為止國內最為全面、系統的關于地下空間開發的規定，填補了法律上的空白。然而，這一《規定》仍然具有不足之處，其中最大的不足就是對地下空間的土地出讓金問題暫時沒有明確規定，而是要由房地局和另外部門的專項文件另行規定，并且仍然沒有計算標準。不過，《規定》畢竟使城市地下空間的規劃、開發、建設、管理等一系列問題有了對接鏈，也為其他地方開展類似的法規嘗試提供了借鑒。