唐 明/人民日報-華東新聞
９月５日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》印發。一般認為，此輪土地調控既是一場對土地既有問題的縱深“革命”，也是一次針對房地產行業的“源頭治理”。
盡管這次調控針對的是工業用地價格，不過，許多人包括業界人士，都會集體無意識地遙望房地產市場。
作為中國樓市“地標級”城市的北京、上海、深圳、杭州，它們在工業用地控制、房地產市場變化等方面出現的顯性或隱性的動態，值得關注。
北京：開發商沉默的背后
一條消息被誤讀，背后顯現的對地價的擔憂心態，未必是杞人憂天。
與上次調控政策公布之時一群業界大腕爭先恐后地發表解讀、異議的場面不同，這一次，北京房地產的業界大腕們普遍靜悄悄。
地產大腕任志強９月１８日在博客中表示，“５月１７日‘國六條’發布之前，確實有領導專門到我（公）司辦公室約見一群地產公司的‘大佬’們，誠心告誡我們要努力維護房地產開發商的行業形象，注意自己的言行。于是就有了上海‘１０＋１０’會議的閉門和所謂文件細則出臺之后的‘禁聲令’之說。其實要害不在于是否有人讓說與不讓說，而在于人們是否想說什么，想說給誰聽？”
該文值得玩味，尤其是后兩句“想說什么，想說給誰聽？”
國土資源部政策法規司司長甘藏春９月上旬針對“工業用地價格”的有關表態，被有關媒體在標題中竟解讀成了“土地價格將出現５０％的上漲”。誤讀消息公布后，引發北京市場進一步恐慌。９月１１日，甘藏春司長在接受采訪時緊急辟謠，市場情緒這才回復平穩。
有人士表示，盡管標題有誤，但在最早的誤讀稿件文章中，也指的是“工業用地價格”，但現在市場各界人心浮動，都不約而同地在預估新政對“地價”的影響。由這個集體無意識的誤讀風波中，可見市場各方在地價問題上的心態。
誤讀背后的對地價的擔憂心態，未必是無的放矢、杞人憂天。地價的決定因素有二：供應量與供應價。這兩個因素都面臨一些變數。
９月１９日，國土資源部規劃司負責人表示，目前國土資源部已與有關部門協商，從２００７年開始，將在原有建設占用農用地和耕地計劃指標上，加上建設占用未利用地這項指標。兩項合起來組成新增建設用地計劃指標。
業界解讀，該政策影響頗大，實際蘊涵著土地供應量的問題。目前，土地部門計劃管理的范疇主要是建設占用農用地，戈壁、荒山、荒地等未利用地并不在計劃管理之列。一些地方就想辦法，找“出口”，在未利用地上開辟新路。比如圍海開發灘涂，上山圈占荒山荒坡，都是未利用地。沿海有些地方，竟然以２０甚至３０平方公里的規模在圍海，實際上是建設工業園區?，F在，這些未利用地如一起納入監管范疇的話，一些工業項目的用地量必然就要重新回到新增建設用地計劃指標，現在用地計劃指標一直收得比較緊，工業用地多了，自然會影響到其他用地的份額。
近期，國土資源部耕地保護司司長潘明才表示，我國新增建設用土地有償使用費繳納標準將提高一倍。標準的提高，可以加大城市規模擴張的經濟約束。針對一些地方新增建設用地不依法報批，國土資源部明確規定，新增建設用地土地有償使用費繳納范圍，以當地實際新增建設用地面積為準。
有開發商表示，從一系列已經出臺的土地政策的效果來看，地價還是受到了一定的影響。
該開發商以其在北京順義區的項目舉例說，２００１年的時候，順義區包含拆遷和土地出讓金的熟地價格約為２０萬元畝，現在相同地段大概漲到了１５０萬元畝。此外，加上人員工資、建筑原材料、項目配套費用的增加以及財務、管理等費用，房屋成本在每平方米３０００元到４０００元左右。在目前的市場環境下，相信不會有開發商賠本出售，一些漲價因素都會轉嫁到房價中。
通過具有人氣指標意義的房展來看，房價依然火爆。９月中旬，北京秋季房展開幕。據組委會統計，開幕首日有３．５萬人次到場，成交２８８套，面積達３．２萬平方米，套均面積１１０平方米，成交金額２．５１億元，成交均價為７９００元平方米。而今年春展首日則有５．３萬人次入場，當天成交５２７套，面積達６．１萬平方米。
對于“秋展”的表現，有市場人士認為，主要是現在市場供應不足，很多項目無房可售，不少項目一開盤就銷售一空，價格并沒有出現任何走軟的跡象，很多具有可比性的項目比去年甚至年初又有了一定的漲幅。（肖賓）
上海：用地模式會有新變
新增建設用地“漲價”，對上海用地模式會產生影響，但對商品房市場影響不會太大。
臨近樓市銷售的“金九銀十”，上海的商品房交易依然比較平穩。
據網上房地產統計顯示，僅９月２５日一天，新開房源就有７個，推出１１２４套，面積１５萬多平方米。當天，共預售各類商品房７１０套，面積７．４６萬平方米。易居研究院的數據同時表明，９月上海平均每周成交面積３５．２萬平方米，與８月相比增長２４．３％。隨著“十一”黃金周臨近，眾開發商加快了推案速度，顯示對黃金周假日樓市信心不減。
近期，國家對于房地產市場的調控手段接二連三。本月初發布的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，從八方面要求各地和各部委嚴把土地“閘門”。雖是工業用地，不過部分消費者仍心存疑慮：對于上海這個土地稀缺城市而言，這一政策會不會導致“地荒”，造成房地產市場異常波動？
“這項政策更多指向政府部門，應該不會對市場產生影響。”上海房地局有關人士明確表示。無論是明確土地管理和耕地保護的責任、切實保障被征地農民的長遠生計、禁止擅自將農用地轉為建設用地，還是規范土地出讓收支管理、調整建設用地有關稅費政策、建立工業用地出讓最低價標準統一公布制度，抑或強化對土地管理行為的監督檢查、嚴肅懲處土地違法違規行為，“從根本上說，都是對地方政府加強約束，進一步明確政府責任，規范土地管理行為。”
就土地審批制度而言，原來分批次審批，“上海一年可報審兩三次”，如今，一年只能審批一次。“這意味著，用地計劃性必須增強。明年的用地，今年必須心中有底，這也有利于宏觀調控，減少違法用地現象發生。”而全額征收土地出讓金并實行“收支兩條線”的要求，也與先前上海做法有些不同。此前，上海收取的土地出讓金中，７０％作為土地成本補償，落實到實際操作的區縣；３０％除卻農業開發費等必需費用外，基本用于城市開發、城市建設。“上海在這方面比較規范，用于城市建設的費用‘五五分成’，由市區兩級分管，市級費用均由城投公司統一管理，以保證‘?？顚Ｓ?span lang="EN-US">’。”
該人士也坦言，在土地出讓金分配利用上，對農村、農業關注度不高，“今后大收大支，可能會有所改善。”此次政策中，“三農”問題被提到重要高度，“上海城市化程度高，但保護耕地、保障農民權益十分重要。城鄉統籌發展，才是健康、可持續的發展之道。”據透露，上海房地局準備與社保系統銜接，重新設計與土地審批有關的農民保障問題。
新增建設用地的土地有償使用費，也是關注重點。據估算，調整后，中央和地方實際收繳的新增建設用地土地有償使用費將提高１倍。“浦東新區為一等地區，此項費用將從每平方米７０元調整為１４０元。”就是說，什么也沒建，光土地就需每畝“砸”進９萬多元，這無疑提高了開發成本。但是，房地局人士表示，上海大部分新增用地都是產業類及城市建設用地，“對商品房市場影響不會太大”。
“這是政府從房地產調控轉向產業類調控的重要手段。”與此相應，工業用地出讓實行最低價政策，也表示產業類用地價格上升，這就要求上海引進產業項目時，須加強產業指導，明確投資強度。
“新增建設用地‘漲價’，對上海用地模式也會產生影響。”業內人士表示，原先土地成本低，可實行擴張式發展，如今必須算賬，也許盤活存量更合算。這對商品房用地更明顯?！锻ㄖ烦雠_之前一個月，萬科集團以超過１７億元的總價完成對浙江省級房地產集團——南都集團的整體收購，不僅獲得南都房產６０％的權益，還擁有南都集團在上海、江蘇的剩余地產業務。有知情人士表示，“萬科并購南都，最主要的獲益就是土地。”
此前市場傳言說，部分小開發商頂不住政策壓力，開始“吐地”，而一些有錢沒地的大開發商趁機加緊吞并、擴張。這一傳言并未得到官方認可，“至少與此次《通知》關系不大”。上海金地·格林世界總經理劉炎平也明確表示，“政策對我們公司和項目沒有原則性影響。”
盡管《通知》與房價關聯不大，不過，近年來，國家在房地產市場的調控措施，在上海得到了體現。這個房價漲幅曾高居全國城市前列的大城市，今年漲幅得到大幅控制。最新的國家發改委和國家統計局調查顯示，８月，新建商品住房銷售價格同比上漲７．１％，漲幅比上月高０．４個百分點。在全國“漲”聲一片中，下降的城市只有上海，降幅為２．２％。
上海市房地局負責人近日在向建設部調研組匯報時稱，１—８月，上海新建商品房投資規模保持平穩；商品房成交面積保持平穩；商品房成交價格同比穩中略降，環比保持平穩；存量住房成交價保持平穩，成交面積穩中有降。
對于土地緊縮與房價間的關系，搜房網一項調查顯示了網民的意見。四成網民認為，現在上海土地供應充足，選擇“嚴重地荒”的僅占３．７７％；且有六成多網民對“高地價引起高房價”一說表示，“有一定關系但不起絕對作用”。
看來，網民的看法與政府倒是不謀而合：希望平穩。（記者 孫小靜）
深圳：地根正被收緊規范
受頻頻出臺的政策影響，深圳市民對房價走低充滿期待。
在深圳市委書記李鴻忠對深圳未來發展的擔憂中，“土地、空間有限，按照傳統速度模式難以為繼”，位列其所言四大“難以為繼”之首。據深圳市國土資源和房產管理局介紹，２００４年，深圳建設用地面積為８３９．４２平方公里，大大超出了《深圳市土地利用總體規劃（１９９７—２０１０）》確定的２０１０年建設用地總量６２２平方公里。
如何對現有土地進行更加有效的管理，支持深圳經濟的持續健康發展，成為深圳急需解決的問題。
今年６月，深圳出臺《深圳市人民政府關于進一步加強土地管理推進集約用地的意見》，通過按容積率分段累計計收地價、加大對閑置土地處理程度、積極推進舊改工作、加強空間資源開發利用等多種手段，促進節約用地、集約用地。
９月５日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發，在進一步嚴格土地管理、加強土地調控方面作出了更加具體的規定。這，無疑為深圳更加有效地規范管理土地、收緊地根、實現土地利用方式轉變提供了指導。
９月１５日，深圳市首次招標出讓位于該市龍崗、寶安兩區的６塊居住用地。６塊地集中推出，在深圳歷史上前所未有。業內人士認為，這體現了深圳從土地供應源頭進行宏觀調控、穩定市場的決心。
據透露，深圳市近期將再次推出第二批出讓地塊。自２００７年起，深圳還將停止產業用地的協議出讓，全面實行產業用地的招標拍賣掛牌出讓。
深圳還將盡快推進新一輪土地利用總體規劃修編工作，以確保重大項目建設盡快落實。同時，將成立土地利用計劃編制工作領導小組，協助進行下一年度土地利用計劃的編制，制訂土地利用計劃管理辦法。
對于符合規定的建設項目用地，深圳將建立嚴格的建設用地審查報批制度：由市國土資源局擬定報批方案，經市政府、廣東省國土資源廳、國土資源部的層層審批，獲準后，方可辦理規劃及用地手續。
與土地利用方式的轉變相應的是，地產商們也在開始思變。
２００６年，土地調控政策相對集中，“國六條”出臺、住房供應結構調整、土地督察制度設立、新增建設用地使用費標準調整、土地招標拍賣掛牌出讓規范的實施，以及此次《通知》的出臺，這一系列政策的實施，不斷加大宏觀調控力度，無疑會在市場上產生相應影響。
對于深圳市９月１５日的６塊土地招標出讓，有市場分析人士認為，成交的樓面地價價格都在３０００元左右。相對于該市上月舉行的拍賣會上寶安新中心區一宗地塊樓面地價賣出６０００余元平方米，“調控效果很明顯”。
深圳某在售項目負責人表示，今年調控不同于往年，“不能對‘金九銀十’寄予太多希望”。他認為，在政府宏觀調控的系統面前，如果房價持續漲幅過高，必然“又有新的更嚴厲的調控政策出臺”。
有開發商認為，新政帶給開發商的不僅僅是利潤問題。由于《通知》出臺帶來的地價上揚，以及在宏觀調控影響下市民對樓市的進一步觀望，它將有可能引發地產商在深圳市場格局上的變化。
在宏觀調控的影響下，不少樓盤定價更加謹慎。一些地產商的關注點開始了從高房價到高性價比的轉變——盡量控制房屋總價，同時提高樓盤性價比。
據深圳媒體調查，受頻頻出臺的政策影響，該市市民對房價走低充滿期待。近半數被訪者預期房價將下跌三成，一位家住羅湖區的女士表示“買房有希望了”。
同時，市民對房產消費普遍觀望，在調查中，７２．０４％的受訪人表示觀望期會超過一年。
專家推斷，新土地政策的實行，短期內將可能引發房地產市場價格波動。但從長期來看，則有利于推動住房供應結構趨于合理，促進人們住房觀念更加理性。（胡謀 姜 瑋）
杭州：商品房促銷勢頭猛
目前在杭州土地市場上，外資、房產大腕、本土開發商競爭十分激烈 。
歷時４天的浙江省第１３屆房博會本周一落幕。由于正值浙江房地產市場轉型調整期和國家進一步加強房地產市場的引導和調控期，這屆房博會受到廣泛關注。房博會共預定和簽訂購房合同１２１８套，成交均價為６６１６元平方米，與上屆相比，人氣和成交均價均有微漲。
從本次房博會參展企業的價格體系看，杭州樓盤已進一步呈現出差異化。不同品質、不同檔次、不同區位的樓盤，房價差別進一步明顯，區位好的市中心樓盤、品質好的品牌企業開發的樓盤受到歡迎，房價繼續保持穩中有升，而區位較差的、品質一般的或者無明顯特色的樓盤價格略有下降。
房博會主辦方為浙江省建設廳，吸引了眾多房企爭相出場。今年房博會比去年提前了近一個月。從６月開始，很多原定夏初推出的樓盤調整了上市計劃，紛紛以“繼續深入客戶積累”等基調，回避延期開盤的尷尬。事實上，許多房企主管銷售的負責人按兵不動：與其在強勢政策剛出、樓市信心失落值的頂峰階段冒險推出樓盤，不如等到風平浪靜。
當然，９月未必真的“風平浪靜”。
９月４日，由國家外匯管理局和建設部共同發出《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，加強外資購房結匯時的審核，對外資投機炒樓的５條主要途徑實施了有針對性的審核規定，直指外資投機炒樓；９月５日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》下發，明確地方政府調控土地的責任，提高土地使用成本，給投資降溫，意在嚴把土地“閘門”，加強土地調控；次日，建設部、國家發改委、工商總局三部委聯動，在全國范圍內集中開展為期一年的房地產交易秩序專項整治，重點打擊對象包括捂盤惜售、囤積房源等６類違法違規行為。
有意思的是，杭州市房管局官方網站透明售房網統計表明：９月４日至９月１０日這一周，杭州八大房產區塊一周成交５５４套房源，與前一周的３６７套相比，增加近５１％；預定４４２套房源，比前一周的４０２套略有增加。
當國家針對地產泡沫的調控手段步步跟進時，迎合購房實際需求的旺季促銷更層出不窮。杭州在售樓盤于９月伊始就開始促銷，如西子·郁金香岸、同城印象·隨園、華立·爵士風情等樓盤，紛紛推出針對教師的優惠活動。
促銷雖猛，但未必立竿見影，觀望氣氛依舊濃厚，除了新開樓盤當日出現大量預定數字，往往后續乏力。以城西一家樓盤為例，上半年開盤還能帶動連續３天到一周左右的銷售量，現在就只能靠暗中組織客戶集中簽約，來營造開盤旺銷局面了。
目前在杭州土地市場上，外資、房產大腕、本土開發商競爭十分激烈。８月，杭州新華路的商業旺地出讓，居然經過了１０２輪的持久戰才落定。不少杭城開發商把眼光投向了省外。而一旦本地有稀缺旺地亮相，勢必激發強烈關注。
除了省房博會，近一個月來被業內議論最多的話題就是：杭政儲出２００６２０號地塊。杭州人把它稱作“杭汽發地塊”。連杭州市國土部門相關人士都承認，這地塊有新“地王”之相，是杭州１９９９年實行土地招拍掛以來出讓起價最高的。盡管該地塊在８月底才進入掛牌出讓程序，但早在杭州市政府宣布地塊原所有者杭汽發集團將遷移郊區另址后，就先后有十余家地產商探訪這塊抬頭就能看到杭州市政府辦公大樓的土地。
杭汽發地塊是杭州第一批２６家企業搬遷后騰出的首塊進入公開出讓程序的土地，離市政府不遠，坐擁市中心武林商務圈、西湖文化廣場、運河景觀等多個“概念”。該地塊旁邊的白馬公寓，其二手房掛牌價已達２萬元平方米左右。近年來，杭州市中心范圍內公開出讓的宅地占地面積一般都在幾十畝以下，這樣大規模的市中心地塊適合開發成高品質高檔次的住宅小區。因此，該地塊走向備受業內關注。一些急需地塊的本地開發商已表露拿地意向，更有傳聞說幾家知名境外開發商多次來此考察。杭州本地實力排名第二的濱江房產集團，也公開表示參與拍地。
該地塊自９月１４日上午８點半掛牌報價。由于地塊體量較大，需要巨額資金，報名競價的本地企業并不多。很多人都在等著９月２９日下午２點半掛牌報價的截止時。那時，杭州新“地王”應該揭曉了。
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2006/10/1 16:06:00