董藩 / 北京師范大學管理學院
一、導語：房地產業到了關鍵時刻，房地產研究也到了關鍵時刻
我一直堅信，在轉軌時期，政府的宏觀調控是必不可少的，這對轟轟烈烈的房地產市場來說顯得尤為必要，將其視為“促進市場持續健康發展的基本保證”并不為過。本輪調控的時間，如果從2003年6月央行出臺“121號文件”算起，已經持續將近3年；而如果從2005年3月16日央行調整房貸利率或者“國八條”發布時間算起，也已經一年有余。這期間出臺政策之多，力度之大，全世界矚目。然而，調控效果究竟如何呢？此前我的說法是“成績明顯，偏差很大”，但最近通過對空置率問題的討論，以及一些重點城市房地產成交量與成交價格的觀察，我深深感到，這個結論也必須修正了——房地產宏觀調控的出發點是對的，依據和思路是錯的；原則是對的，某些政策、措施是錯的；決心是大的，效果卻存在明顯的不如意之處。否則，我們根本解釋不了在如此嚴厲的、多種手段和措施共同使用的調控方案下，主要城市房價仍然或重新開始大幅上漲的現象。房地產業到了關鍵時刻，房地產研究也到了關鍵時刻——對這次宏觀調控進行重新審視或者說反思，已經是不容回避的問題了！
也許本文的發表仍然會引起輿論甚至超越輿論的軒然大波，再次“挺身而出”將給我本人帶來更大的壓力，但是，明哲保身、不再說話，這既不符合我的性情，也不是一個嚴肅學者應有的態度，更對不起所有信任我、支持我、培養過我的人——“學術無良知即是靈魂的毀滅（法國思想家拉貝萊）”！當我再次鼓足勇氣的時候，我希望更多的人、更高層次的領導能夠聽到我的聲音，更希望大家都理性地、基于科學角度討論當前的房地產市場問題！
二、號準脈象再開方——房價大幅上漲的原因究竟是什么？
我不希望市場持續觀望，希望其盡快適度恢復。但是，我也一直強調“穩定價格”是這次房地產宏觀調控的四大目標（穩定價格、理順秩序、把好關口、保障人權）之首。如果在市場恢復的同時，價格有適度的上升，比如6％以下，輿論和政府都是可以接受的；如果高于6％但仍在GDP增長速度之下或者與GDP增長速度持平，雖然輿論上不太接受，政府壓力很大，但在經濟理論上還是可以接受的。如果明顯超過了GDP增長速度，不但輿論肯定不會接受，其他各方面的負效應都將是十分明顯的。有的學者認為房價應該大跌、必然大跌、即將大跌，甚至主張國家采取強硬手段下拉房價，我認為這既不符合學理，也不具備現實的、客觀的條件。這些觀點如果被決策部門采納，將會禍國殃民，這在理論上無需進行任何解釋，每一個受過高等教育、思維正常的人都是能夠理解的！
但是，“穩定價格”的政策主張正在受到現實的挑戰，中央政府的宏觀調控愿景也被暫時蒙上了一層迷霧。雖然今年2月份全國70個大中城市房屋銷售價格只同比上漲了5.5％（其中新建商品住房銷售價格同比上漲6.2％，二手住房銷售價格同比上漲5.4％，非住宅商品房銷售價格同比上漲4.8％），漲幅與上月持平，但環比卻上漲了0.7%。除了北京、深圳等城市繼續在高位、高速上漲外，二線城市大連（15.1％）、呼和浩特（14.9％）、南寧（9.9％）和成都（9.2％）也呈現出領頭上漲的態勢。3月份全國的完整數據尚未出來，但從各城市的零散數據看，由于市場恢復，房價表現出較大的上漲壓力。據上海房產之窗網樓市監測系統顯示，3月份，上海市商品住宅成交面積為183.4萬平方米，與2月份的84萬平方米相比，增幅高達118.3%，11294套的成交套數也達到了去年調控新政出臺前的水平。更值得注意的是，房價一轉陰跌態勢，普通商品住宅成交均價為9501元/平方米，較上月上漲5.3%。最后一周，公寓類商品住宅再破萬元大關。在深圳，一季度全市商品房均價達8752.94元／平方米，同比上漲20.62%。在廣州，根據廣州市房屋管理系統陽光家緣的統計顯示，一季度廣州市區(老八區)共成交10833套商品住房，均價為每平方米7483元。該價格大大超越2005年12月份每平方米6563元的平均水平，漲幅達到14%。在北京，在1、2月份房價同比上漲17.3%的基礎上，3月份全市商品住宅期房單月價格達到7046元/平方米，突破7000元/平方米大關。據說其他城市也大多表現出量價俱升的跡象。
市場交易量的適度恢復是好事，但在宏觀調控仍然趨緊的政策和輿論背景下，房價也隨之往高速增長狀態回復，我們不得不承認宏觀調控的“藥方”存在問題。為什么會開錯了“藥方”？因為對高房價形成的原因認識有誤。近幾年，學界、政界和輿論界對高房價問題給出了眾多的解釋。由于說法太多，亂哄哄，導致高層決策部門在對影響房價的重要因素到底有哪些以及各種因素的影響力度的把握上出現了嚴重偏差。諸如“開發商炒作，哄抬房價”、“開發商捂盤惜售”、“信息不對稱造成開發商壟斷”、“供給結構不合理拉升房價”、“土地出讓價格上升導致房價上漲”、“建材價格上升導致房價上漲”等并不重要甚至根本不對、嚴重違反經濟學常識的觀點極大地影響甚至左右了房地產市場調控決策。當據此制定的政策、措施不能產生理想的效果時，輿論和一些學者就抱怨、譴責政府或行業主管部門“工作不力”、“暗中助推房價”、“并非真心調控”、甚至“給開發商撐腰”、“官商勾結”等，并要求中央政府采取更加嚴厲的措施。試想一下，如果“脈象”號錯了，怎么能開出科學的“藥方”呢？“藥方”不對，又怎么能“藥到病除”呢？
關于中國高房價的成因，我曾經在《關于房地產市場的17個觀點與兩萬言書》中進行了闡述。我認為，當前較高的房價水平在很大程度上是由一系列具有中國特色的因素決定的（有人將我的觀點概括為“中國特色論”），如人多地少、人口繼續增長、城市化進程加劇、經濟高速增長、城鄉收入差異嚴重、家庭規模小型化趨勢加快、負債消費意識全面而集中形成等等。這些因素混合在一起發揮作用，導致需求膨脹，而且具有明顯的剛性。這與當前世界上其它國家的情況完全不同。這種局面的形成必然拉動房價不斷上升。雖然我的看法可能不夠完善，但談到的觀點至少沒有錯誤。調控房價如果不先弄清這種國情背景，又怎么可能制定出科學的調控方案呢？遺憾恰恰在這里出現了！
三、“空置面積”和“空置率”害人不淺，錯誤判斷導致投資緊縮和供給趨緊
在對高房價成因認識不夠充分的情況下，決策部門對房地產市場的認識又出現了一個重大錯誤——房地產業投資規模持續據高不下，已經出現潛在過剩風險。既然出現了潛在過剩風險，就可能隨時出現價格下跌現象，這樣信貸資金回收就會遇到困難。如果銀行出現大面積的呆、壞賬，金融風險就出現了。既然出現了潛在過剩狀態或跡象，就必須壓縮投資、壓縮信貸規模了！
這種認識首先源自央行（央行是最早對房地產行業提出預警的部門），央行為此采取了一系列措施。早在2002年8月，在重申了“低利率、鼓勵個人住房信貸、增加房地產開發企業信貸”的貨幣政策不會改變之后，央行首次提到要“防止產生房地產泡沫，防止信貸過度集中于房地產業”。盡管當時這種預警并沒有引起太多人的注意，但央行自身的擔心卻在不斷增加，甚至頗有些“惴惴不安”了——2003年6月，央行終于下發了被業界稱為“121號文件”的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》。該《通知》明確提出要控制局部地區房地產市場過熱、防止出現房地產泡沫，加強房地產貸款管理、防范金融風險。文件對房地產開發貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業流動資金貸款、個人住房貸款等八大方面做了嚴格規定。這個文件大幅度提高了房地產行業的貸款門檻，在業內引起巨大震動，被認為是“人為地拉開了房地產業‘冬天’的序幕”，于是開發商們奮起反擊，對其“口誅筆伐”。雖然“121號文件”后來有些內容被變相否定，但央行堅信控制房地產業信貸規模是有必要的。2003年8月，央行又首次宣布將存款準備金率提高1個百分點，在不到8個月的時間內連續三次調整存款準備金率。2004年3月16日，央行發布消息，決定從次日起，將住房貸款利率由當時的5.31%上調至5.51%，并將住房貸款的基準利率提高至5年期貸款基準利率水平，即6.12%；而對房地產價格上漲過快的城市或地區，其住房貸款首付比例從20%提高到30%；同時，將超額準備金利率從1.62%降至0.99%。在國辦“新八條”中，也特別提及了“加強金融監管”問題；在隨后的“七部委八條”中，再次提及了“加強房地產信貸管理，防范金融風險”問題。有些金融政策雖然不能說是完全針對房地產業的，但無疑房地產業是其中最主要的調控對象，甚至連不在自己管理權限范圍內的期房預售，央行的研究部門也主張予以取消。
傾向于支持央行看法的還包括國家發改委和國土資源部等部門。例如，央行曾和國家發改委、中國銀監會曾聯合下發通知，強調進一步加強產業政策和信貸政策的協調，有效控制信貸風險。央行還曾與國務院辦公廳、國家發展改革委、國土資源部等相繼就節約資源、嚴控土地供應、深入治理整頓土地市場、收緊房地產信貸資金、清理鋼鐵、電解鋁和水泥投資項目等作出了具體部署。
在各項調控政策逐漸出臺、匯集的過程中，我感到有時建設部與央行等部門的想法并非完全一致。雖然建設部也努力“以大局為重”，但并不認為當時的房地產投資規模大到了十分危險的地步，更不認為“房地產業已經面臨潛在的過剩風險”。那么，為什么央行等部門對房地產投資規模如此敏感、警惕，并成為調控的“急先鋒”了呢？最主要的是它被兩個指標嚇壞了—— 一是空置面積，二是空置率。近幾年媒體不斷公布全國空置面積已經達到8、9千萬甚至1億多平方米，空置率達到26％甚至30％。對不了解、未深究過這兩個指標含義的人或機構來說，這些數字確實十分嚇人——“1億多平方米空置面積意味著每4、5個市民要分攤上1平方米賣不掉的面積啊”，“26％的空置率意味著26％的建設面積是賣不掉的啊”——大家大多這樣理解著。
事實上，“空置面積”和“空置率”的含義與字面給人的直覺完全不同，而且，按照最初設置“空置率”指標的動機，它的在計算方法上還存在問題。按照中國的統計規定，“空置面積”是指“指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建，統建代建，公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。”可見，“空置面積”并不等于賣不掉的面積，我很早就在《光明日報》（2002年2月5日）上做過闡述，并提出了“摩擦空置”和“市場空置”兩個概念。如果以1年作為考察期，按現在的市場情況，一半多的“空置面積”是可以賣掉的。建設部后來曾根據空置時間長短將其分為“待銷”、“滯銷”和“積壓”三種情況，可惜并沒被統計部門采納，大家繼續按照字面給人的直覺去理解“空置面積”的含義。還有許多人把買了不住也不租的房子看作空置房子，他們環顧四周樓盤確實發現了一些“黑燈”現象，于是感到空置面積確實很大，投資過剩已經出現。其實，“空置面積”考察的完全是開發領域的投資回收情況，與買了住不住、租不租毫無關系。
關于空置率的計算方法問題，我在《中國房地產報》發表的兩篇文章《被公開張揚的空置率》（3月20日27版）和《地產輿論、地產學術與空置率——不得不再說的話》（4月3日26、27版）做了詳細闡述。根據統計部門對“空置面積”含義的規定以及設置空置率指標的目的，現行計算方法存在錯誤，得出的26％的數值更是聳人聽聞。按科學方法計算的空置率數值不足1％。我已經在這兩篇文章中闡述過，一級市場上存在一定的空置面積十分正常，估計按我給出的方法，空置率保持在3％～4％左右才可能保持房價的穩定或基本穩定，即按照現行統計規定，空置面積必須達到現在的三、四倍才行——與絕大多數人的看法相反，當前空置率過低，這意味著在不改變需求狀況下，供給是嚴重不足的，消費者需要排隊或搶購才可能買到房屋。這就是現在樓盤搶購和房價不斷快速上漲的最好解釋，而不太干預需求卻嚴格壓縮開發投資的做法必然會出現“南轅北轍”的效果，進一步推動房價的快速上漲。
四、需求出了大問題，政策可能繼續推波助瀾
空置率過低，在合理標準以下，這意味著供給不足，房價會上漲。如果需求再膨脹，房價上漲的壓力就會大大增加，想控制房價上漲難上加難。但是，現在恰恰又在需求上又出現了大問題——
其一，小康目標制定得太高，超越了國情，也違背了經濟規律。我國曾經頒布過居民住房的小康標準：到2020年，居民住房要從滿足生存需要，實現向舒適型的轉變，基本做到“戶均一套房、人均一間房、功能配套、設施齊全”。這一目標所體現的“所有”理念違背了經濟規律，因為住房是價值量巨大的產品，并隨著時間的推移而升值，而在市場經濟條件下，永遠存在著貧富差距，永遠有一些買不起住房的窮人。有關機構還頒布過2020年全面建設小康社會的21項居住指標，其中與住房需求有直接、間接關系的包括：（1）城鎮人均住房建筑面積達到35平方米，每套住房平均面積在100-120平方米左右；（2）城鎮最低收入家庭人均住房建筑面積大于20平方米，保障面達到98%；（3）城鎮住房成套率達到95%；（4）城鎮新建住房節能比率超過80%；（5）城鎮新建住房安保智能化率達到60％、網絡信息化率達到75％；（6）城鎮住房的品質不斷提升；（7）城市供水普及率達到95%；（8）城鎮用電普及率達到85%；（9）城鎮污水處理率達到75%；（10）城市人均公共綠地面積達到8平方米；（11）新建住宅區物業管理的覆蓋率達到95%以上；（12）社區居民公共服務便利程度普遍提高；（13）交通便捷，居住小區距離公交車站的距離最遠不超過500米，運行頻率合理，等候時間不超過20分鐘；（14）居住消費支出比例達到25%。在如上目標的鼓舞和召喚下，在如上標準的比照下，地方政府的規劃標準和工作要求提高了，老百姓的胃口提高了。于是全國上下一起喊出了響亮的口號：“小康不小康，關鍵看住房”，大家競相提高居住標準。我們原定“十五”計劃末期達到人均建筑面積22平方米的標準，但當“十五”計劃結束時，我們已經達到了26平方米。按照全國工商聯房地產商會會長聶梅生的說法，已經超過日本10平方米還多。當我與某地一位建設主管部門的官員談到這種現象，建議放慢住房標準的提高速度時，他的口氣毫無商量余地：我們要帶頭進入小康社會，跑步進入小康社會！
其二，提前消費情況明顯，對未來消費的透支極大地提升了當前的需求規模。最近五、六年，在住房購買決策上“一步到位”或“盡快到位”的認識傾向越來越明顯。住房消費本來應遵循“租小房→租中房→買小房→買中房→買大房”這樣的梯度變化規律，一些年輕人甚至還應該在這個升級順序前面再加上一個“借住”階段。但是，目前在中國，這個規律受到了嚴重挑戰：許多年輕人本該租房子，但卻在買房子；本該買一室的房子，實際買了兩室、三室的房子；本該買80平方米的房子，結果買了120平方米甚至140平方米的房子?，F在在中國的市民中，35歲的年輕人有幾個沒有房子呢？到日本看看，35歲以下的年輕人有幾個想過買房子呢？在歐美國家，三世甚至四世同堂也還是常見的。據美國統計局公布的最新數字表明，隨著美國人口老齡化在不斷發展，越來越多的美國家庭從原來的兩代人或三代人演變為四代人，家庭的構成不再是過去的簡單式，而是老少混合的“四代同堂”式。前些年風靡全國的英語教學錄像片《走遍美國》，展示給大家的就是一個四世同堂、八口之家的生活。其中也講到了發生在美國的買房故事，他們與目前的中國家庭相比，顯得很“土鱉”、很“農民”！一個未來十幾年、幾十年逐漸實現的需求過程，中國的中青年家庭往往跨越中間環節，一步或者兩步到位了，甚至還出現了很多未婚小業主。自己沒有錢就靠家族支援，湊夠了首付就可以申請貸款，壓力大了就罵政府、罵開發商、罵銀行加以發泄。買不起房的更要罵政府、罵開發商、罵銀行，因為他感到是別人剝奪了他的購買權利。
其三，過度消費嚴重，進一步加劇了住房需求膨脹。過度消費的一種表現是炫耀性消費。中國人好面子是全世界都出名的，有錢要讓人知道，沒錢也不能讓人看不起。做父母的怕子女受委屈，做子女的擔心父母沒面子。過去節儉是中華民族崇尚的美德，現在人們的許多消費觀念大變，炫耀性消費十分流行，我曾將其稱為“炫耀文化”。這在住房領域表現得更為明顯?，F在的家庭平均人口規模只有3口，北京甚至只有2.7口，一般說來80平方米或者90平方米的住宅就能滿足基本生活要求了，生活質量要求較高的有140平方米也就夠用了。但是，大家買房時往往超過這個標準，為的是“向別人看齊”，“不讓朋友瞧不起”，好像日子就是過給別人看的。而一些文藝、文化界名人特別是影視當紅明星的購房行為在被媒體披露后，更對這種文化起到了“膨化”作用。于是140平方米以上的房子曾經很好賣（普通房標準出臺后情況略有變化），豪宅、別墅很好賣，市場上供應的也基本都是100平方米以上的房子。有人可能說“我想買小房子，但買不到”，其實前幾年小戶型是很不好賣的，再加上小戶型的單位面積建筑成本較高，開發商才紛紛開發大戶型。過度消費還表現為購買并不很需要甚至根本不需要的第二套、第三套甚至第n套住宅，業主既不倒賣，也不出租，造成使用價值的浪費。大家議論紛紛的小區“黑燈”現象，有不少屬于這種情況。
以上這三種情況，是當前住房消費面臨的最主要問題。它們的出現，有文化上的原因，也有輿論引導的失誤，更體現著前些年宏觀調控政策的影響。在“十一五”規劃中，我們仍強調要加大對住房消費的支持力度。根據規劃，城市居民人均建筑面積要達到30平方米，今后每年將新增20余億元的需求量。這些目標數值，是否仍會被輕松突破呢？又有什么辦法保證這些消費都是合理消費，不會威脅房價的調控目標呢？家家有房、人均35平方米等違反經濟規律和超越人多地少國情條件的小康住房目標是否應該適當淡化或修正呢？希望大家都來思考這些影響未來需求和房價漲幅的重要問題。
五、充分尊重經濟規律，“暴利”不該成為房價調控的理由
在本輪房地產宏觀調控中，還有一個官方沒有拿到桌面上討論，但大家都心知肚明的理由：房地產業特別是開發行業存在“暴利”，必須進行調控！于是有關管理機構和地方政府出臺了一些規定，采取了一些行動，進行了一些表態，甚至做出了一些規劃。
先是聽說寧波于2004年“創造性”地推出了5012套限價商品房，接著看到報道稱，2005年，杭州、青島、大連等城市推出了類似政策。2006年，北京也宣布實施限價商品房建設計劃。推出限價商品房的目的就是削減開發商的“暴利”，調整商品房供應結構，抑制房價上升趨勢。據說這些城市已經開發出來的限價商品房比普通商品房便宜20%左右，很好地“打擊了開發商的囂張氣焰”。雖然無論從理論上講，還是從實踐來看，限價商品房的推出對滿足一部分中低收入家庭的需求，拉低房價水平都會起到一定的作用，但是我們怎么能保證這個與經濟適用房堪稱“表姐妹”的東西不會患上與經濟適用房一樣的病癥？如何限價能保證質量不降低？這種商品房少了同樣不解決問題，但多少合適？政府能承受得了嗎？這些問題沒有人在理論和政策層面給出令人信服的答案。
接著是有的地方政府公布商品房成本清單。自2005年7月福州市物價局向社會公布房價成本清單后，江蘇、浙江等地相繼傳出開始推行公布房價成本清單的消息。據報道，其實早在2005年5月8日，江蘇省物價局就曾向全省發出通知，要求各地物價部門建立商品住宅社會成本監審制度，承諾物價部門將定期測算并公布商品住宅的社會平均成本，提高房價透明度。通知將房價成本分成7個項目，要求各地物價部門定期測算，并在認真審核的基礎上，分地區、分項目向社會公布商品住宅社會平均成本。雖然這種嚴重違犯《公司法》、侵犯企業合法權益（《公司法》規定企業擁有給產品自主定價的權利，這是企業自主經營權的重要體現）的做法受到開發商的一致抵制，有的地方政府也表示過不情愿，但它卻受到了輿論一邊倒的支持和一些高層管理部門官員的贊同，甚至一些學者也幫腔論證其合理性。如果政府將涉及房地產的政務信息公開，本是好事，但如果象孫悟空鉆到鐵扇公主肚子里那樣與企業較勁，既讓人感到痛心，也暴露出某些地方政府在執政能力上的巨大差距。
然后是國家稅務總局《關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》（31號文）的出臺。與2003年發布的83號文相比，該文件做出了兩點調整：一是將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開發項目的性質將開發產品區分為經濟適用房和非經濟適用房，并規定經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率。其中，省會城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20％，地及地級市的城區和郊區不得低于15％，其他地區不得低于10％。根據新的規定，大部分房地產企業預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著開發商要拿出更多錢來預繳企業所得稅。
以上這些政策、措施的出臺，我總感到與群眾熱議開發商“暴利”有直接關系。我積極主張對房地產業進行規范，希望盡快理順房地產業的運行秩序，但以存在“暴利”為理由對房地產業進行調控則實在站不住腳——
首先，一些開發商的收益確實十分可觀，利潤率較高，但這只是對一部分有開發項目的企業而言，不是所有企業都如此。房地產開發受制于政府的土地供給情況，拿不到土地，就意味著未獲得最基本的生產要素，生產活動就無法組織。許多開發企業是常年沒有開發活動的，沒有開發活動哪來的利潤（“暴利”）？國家統計局的調查已經表明，房地產行業的平均利潤率為7.77％，我想這個數據很難說十分準確，但應大致反映出了行業的盈利水平。另外大家要對項目利潤率與年利潤率區別開來。
其次，對有開發項目的企業來說，利潤率比較高與規模經濟有關，符合經濟學道理。房地產開發行業的進入門檻很高，資金投入量大，即使可以申請貸款，但也必須有30％的自有資金，這與開個飯店、開個貿易公司大不相同。例如，在北京，沒有幾個億的資金是無法進入開發市場的，在煙臺這樣的中小城市，也必須有幾千萬才行。這就使得中國目前需求旺盛的開發行業競爭并不充分，憑借資金優勢進入這個行業的企業可能獲得相對高額的回報，這是合理合法的收入。
再次，從產業發展理論角度看，目前的房地產業收益較高也很正常。每個產業都要經歷誕生、成長、擴張、衰退、淘汰等各個發展階段。一般在成長和擴張期，由于需求旺盛，供給相對不足，收益水平自然高。這就象上個世紀80年代的服裝貿易行業一樣。從產業發展規律上看，我相信房地產開發也有“倒霉”的那一天，只是還沒有來臨而已。
最后，大家所說的“暴利”，不應該指利用暴力或其它不正當手段獲得的利潤，應該理解為“超額利潤”才對。如果理解為利用暴力或其它不正當手段獲得的利潤，那每個行業都存在這樣的問題，絕對不是只有房地產業或者開發行業才是“黑烏鴉”，也不能說房地產業就是“最黑”的——這個問題再討論就遠離了本話題，也超越了經濟領域。
至于大家以前熱議、至今念念不忘的“納稅侏儒”事件，則完全是由于納稅核算方法以及開發企業的規模和歷史造成的。所有的開發企業，年齡最大的不過十幾歲、二十歲，資產額也多為幾千萬到幾十億元（而且有些大企業集團，資產大多以項目公司形式分散于各地，納稅也各自獨立），讓它們與歷史悠久、資產額巨大（動輒幾百億、上千億元）、壟斷性極強的石油和天然氣開采及加工企業比，或者與資產額較高（含無形資產）、稅率極高的著名煙草企業相比，當然會敗下陣來。另外，國內一些重量級的開發企業，如果將各個分公司和項目公司的納稅額匯總，我想會有一些企業出現在排行榜上。我們最近對近年房地產業稅收的匯總計算表明，它占財政收入的比率還是名列前茅的（2005年房地產業稅收收入占當年全國財政收入的9.55%）。不過我聲明：研究表明，一些中小房地產企業納稅遵從度的確較低。
前面的分析已經表明，如果認為房地產行業的利潤率較高，那完全是供求關系造成的。改善房地產的供求關系，不僅有利于房價上升幅度的調控，也可以促進使房地產企業利潤水平的下降。如果調控的理由不充分甚至干脆不對，就是不講道理，不講經濟規律。這將會間接“逼良為娼”，使企業經營更加不規范。
六、拉住房價快速上漲究竟該用哪只手？
有些人認為，目前的房地產市場處于失靈狀態：一方面商品房空置面積居高不下，另一方面房價不斷大幅上升；也有些人認為，目前的市場失靈表現在房地產產品結構的不合理上，廣大消費者急需的中低檔次商品房供應不足，高檔商品房供應太多，高檔房的交易拉動著房價不斷上升。所以，在目前這種狀況下，這些人大多主張政府采取更加嚴厲調控措施。也有官員在高房價、高漲幅的壓力下謹慎表達了對主要城市實施更嚴厲調控措施，特別是行政措施的意向。對此，我在對政府高度關注房產問題感到欣慰的同時，也充滿了擔心。
對于“空置率和房價雙高”這個結論，我在前面已經進行了分析，這個判斷是大錯特錯的。而“房地產產品結構不合理，高檔房的交易拉動房價不斷上升”的說法，其實也是錯誤的。如果房地產產品結構一直不合理，市場早就自動校正了，開發商不可能明知故犯，一直特意生產那些不好賣的商品房（短期的供求不太吻合可能存在，但一般也會通過價格的適度下調而促成交易）。如果房地產市場暫時仍存在結構性問題，例如，來自建設部官員的信息說，截至3月份，40個城市當中有20多個城市的商品住房120平方米以上的占50%，有16個城市戶型面積在80平方米以下的不足10%，我相信市場會在一兩年內將這種情況調整過來——開發商是經濟人，是理性的。所以，我認為目前市場運行還是有效的，主要問題出在需求過旺而供給不足上。價格變化雖然有投機因素的影響，主要還是市場自動調節的表現，只不過從社會穩定、住房保障和可持續發展角度考慮，應因勢利導，使其盡快恢復平衡。調控雖然可以采取輔助性行政措施，但如果過多或者力度過大，不但達不到效果，還很可能對市場造成嚴重傷害。
市場經濟最基本的規律是供求規律，它強調的是供給與需求之間的關系決定了商品的價格。供求變動可以引起價格波動，進而調節資源配置。而通過房價管制調節供求關系，往往不被看好。記得看過這樣一句著名的論述：“除了轟炸以外，最有效地破壞一個城市的方法就是實行房租管制了。”我一直沒有查到這句話的原始出處，經濟學家梁小民說此話源于西方經濟學家之口：美國為了保證低收入者“居者有其屋”，對抗供求決定價格的規律，制定了房租上限。結果如何呢？低收入者的住房問題并未解決，而且由于低房租抑制了住房建設，住房的供求矛盾更加突出了，于是經濟學家總結出這句名言。也有未署名的網友說，此話源于西方政治家之口：在上個世紀70年代，當時的西方各國剛經歷了嚴重的衰退。城市破舊不堪，街道骯臟狹小，沒有綠化和垃圾處理場，整個城市洋溢著一股陳舊與腐朽的味道。自以為是的各國政府，為了“保護”居民的居住利益，一直大力抑制房屋價格上漲，包括對出售與出租活動進行調控。但是，他們萬萬沒有想到，實施幾十年后，情況非但沒有改善，反而越弄越糟。在一個低房租的環境下，居民們非但沒有找到便宜的房子，反而越來越買不到房子，越來越租不到房子。大量的人擁擠在小宅里，大量的人流落街頭。一直到數十年后，人們才開始反思低房租政策的教訓，才開始反思愚昧荒謬的遺毒。在房租管制政策下，開發商無利可圖，于是開發商們就不愿意多興建房屋，所以不會有任何新樓宇供應給市場；因為“低房租政策”的實施，買樓投資者無利可圖，所以就沒有人買樓來作出租。既然西方經濟學家和政治家都相信這句話，我想它可以稱為“真理”了。
從全社會來看，房地產是最大的生產要素，與木材、水泥等一般生產要素的地位大不相同。如果這種生產要素的價格不能接受市場調節，整個社會經濟活動就要因此而扭曲，其危害絕對是巨大而深遠的。我這樣說絕對不是反對宏觀調控，恰恰相反，我主張主要利用經濟手段（土地供應、稅收、利率、首付等），或增加供給，或抑制需求，最好兩方面同時調控。
行政手段是可以使用的，但要盡可能從規范管理和可持續發展的角度，采用一些經過論證的行政立法手段，如通過行政立法限制需求擴張：嚴格禁止一個家庭名下買三套以上商品住宅，更不該對第三套以上的住宅貸款；限制單套住宅的設計標準，普通商品住宅不允許超過150平方米。新建超過標準的項目要省級政府或者人大審批；只允許外籍人士在一個城市購買一套住宅，等等。
我想特別強調：限制價格雖然可以促進社會公平，有利于社會的安定，但會造成嚴重的社會后果：一是價格管制不利于刺激供給，會使市場短缺情況加??；二是價格管制不利于抑制需求，從而在房屋缺乏的情況下進一步加劇浪費、過渡消費傾向；三是價格管制會造成尋租、黑市交易等問題，進一步敗壞社會風氣；四是我們的市場太大，政府已經沒有能力和辦法進行監控，把物價管理系統恢復起來也是徒勞的；五是政府已經支付不起這種管制成本了。
七、讓所謂的“國際標準”見鬼去吧
無論是談到房地產宏觀調控的依據，還是談到房地產宏觀調控的標準，經常有一些人把所謂的“國際標準”掛在嘴邊。這些“標準”究竟是不是公認的“標準”？即使是公認的“標準”，對中國到底有沒有參考意義？不解決這些認識問題，我們永遠搖搖擺擺，永遠無所適從，永遠也制定不出來科學的調控方案。
關于這個問題，我認為在房地產領域實在是沒有什么公認的國際標準，即使有的話也往往對中國沒有什么參考價值。我曾經多次在研討會上闡述這個觀點。在幾個月前全國工商聯房地產商會召開的一個內部研討會上，我還特別就“房價收入比”這個例子，談了我的觀點。在前不久關于商品房空置率的討論中，我不但自己加深了認識，也了解了國外學者的看法。
國內外有些概念的含義相同，有些可能就不同。例如，“投資”無論在國內還是在國外，都可以說是一個非常重要的概念了吧？但在上個世紀80年代及80年代以前，國內、國外的含義完全不同，西方強調的是“金融投資”的含義，與股票、債券聯系在一起，而我們則專指“固定資產投資”之意，與“金融投資”幾乎沒有什么關系，我們的投資管理，講的是基本建設和更新改造活動的管理問題。直到今天，盡管我們引進了“金融投資”的含義，但在日常的經濟管理工作中，說起“投資”概念時，“固定資產投資”之意仍然是最主要的。在空置率問題的討論中，加拿大經濟學家徐滇慶教授特意查閱了英文的經濟學辭典，但也找不到它的標準定義。他說：經濟學者在涉及空置率的時候都很小心地給出各自的定義。這些定義僅僅適用于他們自己的研究，并沒有一個統一的規定。迄今為止，中國還沒有一個被普遍接受的空置率定義，就更沒有辦法和外國比較了。所以，我們主要還是應根據本國統計制度規定討論問題，或者自己先界定清楚這個概念的含義，再在此基礎上展開論證。
我曾委托長期在美國、加拿大、新西蘭等國從事房地產開發和咨詢工作的朋友以及多名留學生幫助查找“空置率在5%至10%之間為合理區，空置率在10%至20%之間屬危險區，空置率在20%以上為嚴重積壓區，極度危險” 這一國際通行慣例的出處，但很遺憾沒有查到。不排除我們下的功夫仍不夠，但至少可以說這個“國際通行慣例”并不象“恩格爾系數”那樣著名，更大的可能是某篇文章作者自己給出的看法，被我們第一個引進者給“鍍了金身”，于是這個“標準”在中國“招搖撞騙”起來。我查到了有的研究報告對住區民宅空置情況的看法，作者也只是說根據經驗，空房率不小于5％時能保證需求者的承租愿望能較容易地加以實現。美國人口統計局（U.S.Census Bureau）考察“街區空置率”，這個指標的計算是與福利享受和稅收優惠聯系在一起的，而我們的空置率是用來考察房地產投資是否過剩的。他們的這個比率與我們考核房地產投資回收狀況的空置率的含義完全不同，所以也沒有借鑒意義。據說美國在建筑開發領域，提到這個概念的含義時與我們思維相近，但也沒給出個國際標準讓大家參考。
至于“3～6：1”的房價收入比，就顯得更為可笑了！我相信這個數據一定有原始出處，但不相信這是國際公認的表明消費者購買能力和當前住房市場價值之間關系合理的權威數據。我不想花時間去考證這個“這個國際標準”是“正規引進”還是“走私”進來的，我只想說各國的情況十分復雜，根本就搞不出一個沒有多少爭議的國際標準來：
第一，各個國家每套住宅的面積相差很大，不好放到一起比。發展中國家與發達國家差別很大，同是發達國家，日本和美國套均住宅面積差別也很大。各個發展中國家的情況也相差十萬八千里；
第二，各國戶均人口數量相差很大。在美國、加拿大，一個家庭4、5口人很正常，現在中國平均一個家庭只有3口人。怎么算收入才合理呢？又怎么體現人均居住水平的差別呢？
第三，因為城市化過程早已經完成，人口基本停止增長，而房屋建筑質量又很好，發達國家的房屋買賣涉及的主要是二手房，新房很少，其房齡也是10多年、20多年甚至更長。而中國二手房交易很少，買賣的主要是新房，大家計算的主要是新房價格與家庭收入之比。中國與這些發達國家的房價收入比放到一起比又能得出什么科學結論呢？
第四，不同國家在人地關系上大不相同，加拿大、美國、澳大利亞、俄羅斯人多地少，建設用地控制比我們松很多；中國、南韓、日本人地關系緊張，每平方公里人口密度很大，建設用地成本相對高，甚至要采用行政和法律控制手段。把這些國家放到一起比較合適嗎？
第五，在收入方面也存在諸多不可比之處。發達國家大多有嚴格的收入監管制度，中國沒有，許多中國市民在工資之外還有一些不同名目、不同來源、公開甚至秘密的收入，如何進行比較呢？
也許大家還能想起一些理由，但已經沒有必要想了——理由已經很充分，讓這些所謂的“國際標準”見鬼去吧！
八、結論——房地產宏觀調控必須“變臉”了
從當前的情況看，中國的房地產市場還是“供小于求”，而“供小于求”的市場很容易形成一定程度的賣方壟斷，開發商作為供給者就容易獲得超額利潤。前一階段市場觀望成潮，持續時間很長，成交量急遽萎縮，市場處于相對停止狀態。但從相對較長的時間看，需求沒有受到太多的影響，只是“冬眠”了半年多。所以，當觀望過去后，房價上漲仍不可避免。破解當前市場迷局的思路應該是在“增加供給”、“抑制需求”和“增加供給與抑制需求”之間進行選擇，其中最優途徑應該是后者。種種跡象表明，現在以抑制投資、壓縮投資規模為主的調控思路是無法穩定房價的，宏觀調控在依據上要強調住房保障和可持續發展，在思路上也必須“變臉”了！
關于抑制需求問題，我想除了可以采用前面已經提及的行政立法手段外，還應充分發揮經濟手段的調節作用。這里給出兩條重要建議：（1）利用物業稅調控過度消費，150平方米或160平方米以內的住房免稅，超標準實行較高的累進稅率，個別人物可以根據身份、貢獻增加減免標準，如副部級以上領導、院士、前三年納稅達到某一額度的企業家；（2）強化首付的調控作用。這對市場需求的調控將會十分有效。但調節首付還應該考慮經濟增長的需要，并試探性提高，免得造成房價和經濟增長的大波動。
九、尾聲：再談房地產輿論與房地產學術問題
一位朋友給我發短信說：“現在的房地產市場的討論很多已不是經濟討論，而是道德討論，這個道德也是道貌岸然的道德，已經沒有了學術之風。網絡成為憤青的天下，理智的人正在失去發言的機會，理智的人正在放棄發言的權利！”
是的，一年來，我就房地產市場宏觀調控發表了一系列言論，換來的不是一片喝彩，而是一層層的懷疑、諷刺、咒罵甚至威脅。一直被認為精力旺盛，其實早已身心疲憊；一直在勸慰自己堅強，其實早已淚流滿面——
為什么“左”的、欺騙性的觀點總是受到歡迎？
為什么錯誤的言論竟然在輿論界甚至學術界暢行？
為什么心無私念、一心奉獻會遭遇一片罵聲？
為什么一個香港外行學者心懷叵測的一句話會否定全體經濟學家的貢獻、智慧甚至德行？
為什么前些年披紅帶花的企業家突然變成了“過街老鼠”？
為什么我們在政治、經濟上盼望國家強盛、優越，在文化總是喜歡別人（自家人除外）“默默無聞”甚至“臭不可聞”？
……………………
一位房地產領域的老領導曾經鼓勵我：不管他們！去年給房地產市場“算命”，你是算得最準的；一位學術前輩也曾私下里對我說：繼續努力，你對政策走向的影響還是滿大的。對這些評論，我沾沾自喜過。過去我也確實曾有一些意見和建議受到高層領導的重視或者被直接采納。但是，我今天深深感到自己表達的無助、無力、無門——我不是全國“兩會”代表、委員，我的觀點也只能以學者的方式進行表達。這樣自認為“真知灼見”的東西常常被淹沒在吵鬧聲中甚至密密麻麻的唾沫里；有時在好心人“少說為佳”的勸誡下，不得不“埋在心里”。在“空置率”事件中，尚沒有一個官方人員對我的懷疑表示肯定；除海外的經濟學家徐滇慶外，也再乏學者予以支持。嘔心瀝血的思考不但換來的掌聲寥寥，反而竟使我成為“人民公敵”，甚至還有更惡毒的造謠中傷者——改革開放二十七、八年過去了，難道我們還真的需要全民再討論政府與市場的關系？去檢討民族文化與科學以及民族文化與改革開放的相容性？
有人對我說：你已經沖到了宏觀調控“戰車”的滾滾車輪下面。是的，“此路差矣，前面危險！”我在拼命搖動紅綢帶，吶喊。
還有人對我說：你再寫，知道會是什么結局嗎？我搖頭，我不知道我的結局是什么。但是，我知道，欺騙科學，愚弄科學，最終只會得到科學的懲罰！
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2006/4/26 17:01:00