地產價格繼續上漲 投資增速卻降至5年來最低點

中國證券報

土地開發面積增幅持續回落

2006年1-2月，全國房地產開發購置土地面積3460.9萬平方米，同比下降5.1%，完成土地開發面積2803.1萬平方米，同比下降33.2%。作為房地產發展的先行條件，土地購置面積增幅的下降，將使房地產新開發項目受到約束，從而抑制房地產投資的過快增長。

投資增速降至2001年以來的最低點

受政策影響，自2004年以來，房地產投資增速總體上處于下降通道。由于房地產市場發展前景尚不明朗，許多開發商投資意愿降低，1-2月累計房地產投資增速已降至2001年以來的最低點，較高峰值(48.7%)下降了29個百分點。盡管如此，房地產開發仍然是拉動固定資產投資的重要力量，房地產投資占全社會固定資產投資的比重仍達27.1%。

中部地區投資增速高于東部和西部地區

2006年1-2月份，東、中、西部地區的房地產開發累計完成投資額分別達到1031.4億元、191.6億元和213.3億元，同比分別增長19.4%、26.4%和15.7%，中部地區投資增長最快，增幅高于東部地區7個百分點，高于西部地區10.7個百分點。東、中、西部房地產開發投資的比重分別為71.8%、13.3%和14.9%。

從各地區的房地產投資增長情況看，2006年1-2月份，全國31個省(區、市)中有22個省(區、市)的房地產開發增長速度超過平均水平，增長居前的地區是云南、安徽、陜西、山西、內蒙古五個省份，同比增長幅度在40%以上，其中，云南省增速最為強勁，前11個月累計房地產開發投資增長達到51.4%，在10月份的高增長基礎上加快2.6個百分點。西藏投資非常有限，且同比負增長；北京市房地產開發投資在連續3個月負增長后于11月小幅上揚。

辦公樓和商業營業用房投資增速有所加快，住宅投資增速繼續放慢

2006年1-2月份，在全部房地產開發投資中，商品住宅累計完成投資983.73億元，同比增長22.5%，增幅比2005年同期下降4.2個百分點；辦公樓累計完成投資70.85億元，同比增長6.6%，增幅比2005年同期加快3.3個百分點；商業營業用房累計完成投資173.81億元，同比增長25.5%，增幅比2005年同期加快5.8個百分點。其他房屋累計完成投資208億元，同比增長8.5%，增幅比2005年同期下降23.9個百分點。

在住宅投資中，以中低收入階層為主要需求對象的經濟適用房投資增速已經連續14個月負增長，1-2月累計，經濟適用房投資下降6.2%。隨著投資增速的逐年下滑，其占房地產開發投資的比重自2000年以來呈直線下降的態勢。2月末，經濟適用房供給比例由2000年的10.9%下降到1.9%，降幅達9個百分點，這一狀況加劇了房地產供給結構失衡的程度，與宏觀調控的預期目標相背離。

1-2月，辦公樓投資比重較去年同期有所下降，住宅和商業營業用房投資比重較去年同期上升。具體來看，住宅、辦公樓、商業營業用房占全部房地產開發投資的比重分別為68.5%、4.9%和12.1%。受投資增速持續下滑的影響，經濟適用房開發投資占全部房地產開發投資的比重由去年同期的2.5%下降為1.9%。這對于解決廣大中低收入居民的住房需求極為不利。

國內貸款猛增、定金及預收款負增長

2006年1-2月份，全國房地產開發企業累計到位資金3526.68億元，同比增長19.7%。作為房地產開發最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金及預收款，表現截然不同。

2月末，定金及預收款出現了2004年以來的首次負增長，同比下降24.5%，其占房地產資金來源的比重由去年同期的34.7%下降到21.9%，下降12.8個百分點。定金及預收款的大幅度下降反映了購房者信心不足，房地產市場尚未走出觀望。1季度全國城鎮儲戶問卷調查顯示，未來三個月打算買房的居民人數占比為18.2%，較上季及上年同期分別降低1和3.8個百分點，創歷史新低。其中，北京、天津和上海三個直轄市的居民購房的意愿明顯下降。

銀行貸款在經歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升，今年2月末，國內貸款猛增44.1%，遠遠超出去年同期水平。與此同時，銀行貸款占房地產開發全部資金來源的比重提高至28.4%，創2004年以來的最高紀錄。其中，北京市房地產開發到位資金中國內貸款比上年同期增長63.5%。這不僅印證了金融對房地產市場的支撐作用，而且反映出國內銀行與房地產業息息相關的利益結合。在廣大居民購房信心不足、房地產開發商投資意愿下降的局面下，國內銀行為了順利收回前期已經發放的開發貸款，不得不繼續批貸，以支持開發項目的順利完工和正常銷售。

面對緊縮性的金融調控政策，為了確保房地產開發的正常進行，開發企業被迫提高自籌資金的能力，尤其是追加自有資金以保證開發項目的順利進行。因此，企業自有資金增長加快，比重提高。1-2月份，房地產企業自有資金729.16億元，同比增長32.9%，其占房地產開發資金的比例由去年同期的18.6%提高至20.7%，提高了2.2個百分點。

2006，資金來源中利用外資開始下降。前2個月，房地產開發利用外資23.53億元，同比下降15.6%，占全部資金來源的比重由去年同期的0.9%下降為0.7%，其中外商直接投資15.98億元，同比增長8%。