外行進入房地產的特點、形態和忌諱

    中國房地產由于周期短、利潤空間大和專業門檻低，所謂第一次“觸地”的現象不斷甚至風起云涌，這種外行進入的情況與外資和外地被房地產業界并稱為著名的“三外”。

外行進入方式四大特點

A，外行敢于“觸地”幾乎都資金雄厚，強勢進入。由于中國的房地產毫無疑問屬于資金密集型行業，特別金融和土地新政的系列推出，傳統的杠桿資金模式幾乎失靈。再加上市場的競爭日益激烈，實力不夠是沒有資格覬覷這快肥肉的。

B， 常常采取兼并和重組的方式即收購股權、土地和項目的資本運營形態。這些企業幾乎都在其他行業積累了大量資金或創出了品牌。一般上市公司多采取這種模式。

C， 再有就是資源和關系型的企業或商家。能拿到優良的土地和得到地方首長和要害部門的大力支持。但是這種類型的企業往往只考慮土地和關系的這一頭，但對產品尤其是市場的另一頭準備嚴重不足。一般都是一些區域性的企業或商家特別是一些外地企業以招商引資或政績工程的方式進入。

D， 上下游行業借力進入。由于上下游行業對房地產行業的主動了解和被動拖入，常在水邊走哪有鞋不濕。特別是與開發商的近親關系，一不小心也想分杯羹。

外行進入運營四種基本形態

第一種完全自組公司，在已經成功的房企挖一到兩個成熟的職業經理人或操盤手并帶出一個團隊，借助他們的專業力量實現投資商向開發商的轉變；國內如希望集團，海外如荷蘭ING的后期職業代理人方式。

第二種是與一個成功的房企合作，國內的如聯想與順弛當年的合作；海外的如摩根與復地的合作。更多是充當投資商的角色。

第三種是與經驗豐富的專業機構合作，通過一個成功項目或名牌的運做，完成外行到內行的轉變。象號稱中國房地產勞斯萊斯的廣州“星河灣”與本土策劃大師王志綱的合作，包括最初北京萬通與香港策劃大家鄧智仁的合作。

第四種與金融機構合作由二級市場切入，如海內外機構向四大資產公司和銀行單體或打包收購不良資產的方式。

外行進入房地產四大忌

一忌盲目樂觀：只憑道聽途說和別人勸說和引誘就擅自闖入，對市場和消費者沒有基本的調查和深入的了解，定位嚴重不準，在人才結構和管理制度等方面也沒有充分的準備。進入后才發現到處是陷阱和難題。但是開弓沒有回頭箭，只能硬著頭皮往前走，用高昂的代價換來稀薄的利潤甚至虧損和下次成功的經驗。

二忌慣性思維：一些企業特別是其他行業的品牌公司，往往還依賴或不自覺的滑到老路上去。有的貿易型企業和工業企業在團隊建設和運營模式上基本不熟悉房地產企業的特點，還沿襲原有的觀念和機制，結果造成企業或項目人才流動頻繁、管理混亂，功敗垂成！

三忌虎頭蛇尾：一些投資商由于對房地產行業和市場缺乏了解，以為投入啟動資金就可以拉動消費，靠墊資和賣期房就能完成整個資金鏈的循環，短期就能賺大錢。過程中發現遠不是這么簡單，后續資金跟不上，造成項目中斷或爛尾。不但沒掙到錢，反而把多年積累的錢砸進去了。

四忌貪大求洋：一些成功的企業剛剛進入房地產，就想做什么百年老店做支柱行業，不是傾囊而出也是重兵投入。結果由于房地產行業的政策和市場變化快，對房地產行業的周期性認識模糊，導致五指分開，泥足深陷，企業發展戰略空洞而模糊，最后不得不壯士斷臂，收縮戰線。