徐曼 / 北京青年報
新政策1
現房買賣執行新合同瞞報抵押可雙倍賠償
從2006年1月1日起，由北京市建委、市工商局聯合發布的《北京市商品房現房買賣合同》示范文本將開始實施，開發商只能對示范文本內容進行細化，不能刪除或減少內容；開發商補充的內容若為霸王條款，與示范文本相悖，霸王條款無效。
凡是2006年1月1日后簽訂商品房現房買賣合同的，雙方當事人要在90天內持網上打印的《商品房現房買賣合同》和《北京市房屋轉移登記申請表》及其他相關材料申請辦理房屋權屬轉移登記，就是所謂的“小產權”。
新出臺的現房買賣合同文本中規定，瞞報抵押情況可要求雙倍賠，而且，租戶有優先購買權，現房合同要求開發商明示房屋的租賃狀況，提示購房人在購買租賃房產時作必要的補充約定，現房合同將《住宅工程質量分戶驗收表》明確列為房屋竣工驗收和交付的必備條件。因此，只要發現房屋內存在違反質量規范的問題，就可以視為開發商沒有按規定完成竣工驗收，開發商在修復期間應當承擔延期交房的違約責任，這對進行精裝修房屋的業主是非常有利的，因為它可以有效地督促開發商加快維修的進度。
另據了解，從2006年1月1日起，將對《北京市商品房預售合同》中的有關內容進行相應調整，具體調整內容目前還沒有確定。
新政策2
現房買賣網上簽約購房署名事先想好
從2006年1月1日起，北京的老百姓購買經濟適用房和商品房的現房將實行網上簽約交易了，老百姓在準備購買之前，可以先登錄北京市建委的網站了解該項目、樓盤和房屋銷售狀態及成交均價等信息，實現現房合同網上簽約后，開發商將處在透明狀態，如果房地產商有任何違規行為，還將會被管理平臺的信用系統公示，嚴重的還會停止該開發企業網上簽約系統的運行。
我市合法銷售的現房都需要進行現房合同網上簽約，任何開發商將再也無法通過謊報銷售數字的手段來誘騙消費者購房了。
為防止房屋炒作，現房買賣網上簽約時，認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事先一定要考慮好，轉移登記前房屋不得轉讓他人。此外如果退房，管理網將公示銷售單位的退房信息。在管理信息網的樓盤表里將及時恢復可售標志。
新政策3
住宅分戶驗收開發商提供8項信息
從2006年1月1日起，北京市開始推廣“一戶一驗”的住宅工程質量驗收制，從明年開始，開發商在向購房者交房時，必須提供采暖系統安裝質量，給水、排水系統安裝質量等8項房屋質量檢查和整改記錄，并公示住宅工程的建設、設計、施工、監理和物業管理單位的相關信息。
分戶驗收合格后，必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位工程質量驗收專用章，該表在住宅工程交付使用時，應作為房屋質量保證書的附件一并移交業主。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。
以往多以整棟樓為基本單位進行驗收，業主對商品房質量投訴很多，業主入住后若發現漏水、裂縫等質量問題往往難找到責任人，新的質量驗收辦法，將很大程度解決因房屋質量問題產生的爭執。
新政策4
公共維修資金上網業主可隨時查詢
從2006年1月1日起，我市住房公共維修資金將實行網上辦公，房地產開發企業、物業管理企業、業主委員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平臺進行辦公，商品住宅維修資金的歸集、業主委員會開戶后維修資金的劃轉、分攤、支取、續籌、變更、過戶、注銷、查詢等業務，要通過該系統操作。
據了解，這個住房公共維修資金網上辦公系統更適用于普通業主，小區每位業主都可隨時上網查詢維修資金的使用情況及去向，業主可以在網上自己注冊，但要向開發商或者物業公司等要到所在區的統一代碼(相當于這個區里的專項維修資金辦公區域的網絡密碼)，然后就可隨時查閱自己小區維修資金的使用情況了。
而且，住房維修資金的網上辦公系統將與維修資金銀行系統實時聯網，所有業務操作須在電子信息與紙質要件一致的前提下方可提交主管部門受理。凡是在舊系統歸集完維修資金的住宅項目，房地產開發企業也必須到市小區辦進行用戶注冊審核及項目信息登記，并配合市小區辦在一個月內將舊系統數據移植到新系統。未及時進行新系統用戶注冊、項目登記及樓盤造冊，影響業主交納和使用維修資金的房地產開發企業和物業管理企業，將受到嚴肅處理。
新政策5
房貸執行新利率別忘給賬戶加錢
2006年1月1日起，商業住房貸款利率將全面按新利率執行，這意味著老客戶明年房貸月還款額將有所增加，提醒申請住房貸款的業主，別忘給房貸賬戶加錢。
根據人民銀行的規定，2005年3月17日以前發放的按揭貸款，將于2006年1月1日起，執行2005年3月17日規定的利率標準。對于已經發放的貸款執行標準是，貸款利率政策對2005年3月17日之前發放的個人住房貸款利率按照以下標準執行：截至2005年12月25日20時，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率下浮10%執行；截至2005年12月25日20時，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當日人民銀行公布的同期同檔次商業性貸款基準利率執行。
根據規定，各商業銀行有權決定是否讓客戶享受下限為10％的優惠利率5.508%，隨著2006年1月1日的即將來臨，各商業銀行開始著手統計有房貸欠款的客戶，這些客戶將從明年1月1日起無法享受到房貸優惠利率了，銀行提醒廣大客戶趕快清償房貸欠賬，避免新規給自己帶來損失。銀行還提醒，即便是最優惠的貸款利率，也比調整前略有提高，每月的還款額有所增加。所以，2006年1月份還款時要注意，以免因賬戶余額不足導致銀行無法扣款，給自己造成罰息損失，留下不良信用記錄。
新政策6
購買空置房明年不再免稅
2006年1月1日起，北京市地方稅務機關原則上不再受理空置商品房的免稅申報手續，契稅免稅政策將于2005年12月31日截止，凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續。根據地稅局的退稅政策，一套單價8000元的100平方米住宅可退還12000元，而一套單價10000元的100平方米住宅，則可退還契稅30000元。
空置商品房免稅政策是近幾年來消化空置商品房中最優惠的一項措施。但是，根據規定，這一優惠政策的結束已進入倒計時，并且不再“加時”了。但是來自二手房市場里的消息說，商品房空置問題依然未得到顯著解決。
新政策7
是否預征土地增值稅140平方米成新標準
2006年1月1日以后，房地產開發企業出售、預售的商品住房發生預繳土地增值稅稅款的行為，凡單棟號內戶（單套房間）平均建筑面積超過140平方米以上的，一律按0.5%的預征率征收土地增值稅，對于140平方米（含）以下的不予預征土地增值稅。
根據規定，對于房地產開發企業以前年度的開發項目按原政策規定應預繳稅款或不預繳稅款的，不再進行調整。而開發建造并出售商品住房的納稅人，應在辦理土地增值稅項目登記手續的同時，根據稅務機關要求填寫《商品住房建筑面積情況明細表》和《商品住房建筑面積情況明細表（附表）》，主管地方稅務機關據此判定是否預征土地增值稅。
除已被稅務機關審核確認為普通標準住宅之外的商品住房，納稅人均須在2006年3月底前填報《商品住房建筑面積情況明細表》。
新政策8
《住房專項維修資金管理辦法》要出臺
由建設部、財政部聯合制定的《住房專項維修資金管理辦法》在2005年10月份已經開始征求意見，有消息說會在2005年年底出臺，但是截止到記者發稿時還沒有正式出來，看來這個重大政策將留給2006年了。
根據《住房專項維修資金管理辦法》的征求意見稿，以后，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護責任所需費用不得從住房專項維修資金中列支；住房共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，修復費用由責任人承擔，也不得從住房專項維修資金中列支。
實施物業管理的住房，對全體業主共有的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業管理企業提出住房專項維修資金使用計劃，經業主大會通過后實施；對部分業主共有的共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，由物業管理企業提出住房專項維修資金使用計劃，經對該共用部位、共用設施設備具有共有關系的業主2/3以上通過后實施。
記者獲悉，根據該辦法，《北京市住宅專項維修資金使用管理辦法》將在加強審計監督方面作重點的補充，住房專項維修資金代收代管單位應當定期向業主公布，接受業主咨詢，并依法接受審計部門的審計監督；財政部門應當加強對住房專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
新政策9
二手房交易將征20%個人所得稅
2005年，一直處在爭議之中的“二手房交易是否開征20%個人所得稅”的政策，預計在2006年北京肯定要執行了，有業內人士分析說，可能會在減免方面有些松動。
雖然國家稅務總局和建設部的說法不太一致，但是，二手房交易征收所得稅其實是一個老政策，在北京市2003年發布的《關于個人出售住房征收個人所得稅有關問題的通知》中，就對此作了明確規定，但事實上，為了鼓勵居民購買住房，各地政府一直采用各種方式對二手房交易免征個人所得稅。
但現在，這個政策方向開始改變了，近期，國家稅務總局發布《關于實施房地產稅收征收一體化管理若干具體問題的通知》，重申二手房交易必須繳納個稅。北京市也開始有了新動作，北京市轉發了相關的通知，明確規定了個人購買住房銷售業務的程序為“先稅后證”：北京市各級房屋管理部門對于未出具契稅完稅證明或契稅核定證明的，不予受理房屋權屬轉移登記手續。
新政策10
開征物業稅方案繼續推進
在2005年，關于北京市是否開征物業稅成為一個焦點，特別是物業稅征收可能給房價帶來的影響、對買房人帶來的影響，引起了一輪一輪的爭議。
根據今年年底舉辦的“中國財稅論壇2005”上國家稅務總局有關官員表示的“十一五”期間要穩步推進物業稅的思路理解，北京將在近期有所動作，有業內人士分析說，也許2006年北京將出臺物業稅的相關政策。
物業稅又稱財產稅或地產稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。物業稅改革的基本框架是“將現行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統一收取的物業稅。
據有關分析說，在買房人支付的房款中土地成本占到了50%左右，而房地產商一次性要付清70年土地出讓金是土地成本過高的主要原因，能否以物業稅的方式，每年為土地支付成本，開發期間，每年由地產商支付，房子賣出后，由業主每年支付，這是近年來房地產業內談論最多的話題之一。
(中國房地產信息網 www.crei.cn)
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2006/1/21 9:03:00