新地產
9月下旬，一份由商務部牽頭完成的調研報告—《全國商業地產運行報告》(以下簡稱《報告》)被送達至國務院。這預示著正如業內此前預言，商業地產將成為繼住宅之后，宏觀調控的另一個重點領域。
“一場新的調控風暴，正在醞釀之中。”11月14日，商務部一位不愿透露姓名的官員對新地產說。
三大泡沫
早在2005年7月中旬，在商務部市場建設司相關官員的牽頭下，商務部商業地產調查組就開始相繼趕赴廣東、廣西、福建、浙江、四川、湖北、重慶等地，對商業地產建設情況進行調研。兩個月左右的時間之后，調查報告結果顯示：巨型MALL、商業步行街、CBD已經取代商鋪和寫字樓，成為新的泡沫高度聚集區。
調查報告顯示：一些中小城市不考慮當地居民實際購買能力，商業設施建設盲目追求大型化。如安徽蚌埠的華夏第一街、廣東東莞的華南MALL等。其中，華南MALL號稱“全球最大MALL”，建筑面積高達89萬平方米，占地面積43萬平方米，商業面積40萬平方米，停車位8000個，總投資25億元。
此前，已有媒體披露，這個號稱全球最大的MALL建成后，并沒有帶來相應的人氣。“賣的人比看的人還多。”
而據東莞中原地產的調研結果顯示，由于主題商家的流失、商業功能的重復等因素，使得華南MALL招商壓力大增，商業項目舉步維艱。
另一個泡沫，則是時下全國各大城市風行一時的CBD熱。在國外，通常一個國家中最多也就2～3個城市有條件建設CBD。而商務部調查情況顯示，CBD作為商業地產投資熱潮的縮影，在中國已“遍地開花”。據商務部最新統計，當下全國有意打造CBD的城市在40個以上。其中僅在長三角，就有上海、蘇州、杭州三市已經將CBD提上日程，南京、無錫、寧波等城市則伺機而動。
而最后一個大的泡沫則來自城市商業步行街。此前，據中國步行商業街工作委員會不完全統計，截至目前，全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條，步行商業街存量已超過200條。全國城市商業街長度累計已超過1800公里，商業街總規模累計已超過1.5億平方米，一些城市的新建商業街長度正在從500米、1公里延長到2公里，更多城市規劃在未來的5～10年內打造10條甚至更多的商業街。
由于長期以來商業街都被當作是“城市窗口”，商業街的建設對一個地區的經濟和旅游起到了很大的促進作用。因此，各地的商業街都不同程度地受到了政策的照顧，以北京為例，北京市規定，在全市范圍內具有較高社會知名度和影響力的商業街區進行改造時，最多可獲400萬元人民幣的補助。
“現在，全國的一些二三線城市也開始大規模興建商業街，甚至一些鄉鎮政府也對商業街建設傾注了極大熱情。”此前，中國商業步行街工作委員會秘書長董利就曾一語道破玄機。
董利同時不無憂慮地表示，隨著商業地產熱的影響及開發商對高額利潤回報的追求，一些商業街的開發規模普遍偏大，并且還在不斷擴容當中。動輒建設十萬、幾十萬平方米的商業街，最終結果是長期閑置?，F在，全國城市商業街，特別是地、縣級城市的部分新建商業街經濟效益堪憂，顯性空置率已達15%以上，隱性空置率也超過了25%?？土魃?、效益差、轉讓、停業正在成為一些商業街的主題詞。而這與當地政府和開發商建設商業街的初衷大相徑庭。
這其中，最典型的例子就是北方某城市商業街，建好后因為建筑形態不符合要求，長期招商困難，最后雖與東方家園、燕莎奧特萊斯、大食代幾家主力店簽約，但條件是將原建完的15萬平方米商業街拆掉，按這些商家的要求重建。“商業街開發建筑形態有其特有的規律，決不是眾多商店集中擺在一起就能稱為商業街。”董擔心，由于一些商業街模仿風嚴重，在建筑形態上雷同，有可能導致一大批建筑垃圾的出現。
“在商業地產泡沫的背后，是住宅市場宏觀調控之后，資金流向發生規模性變化的結果。”北京中原房地產經紀公司總經理李文杰對新地產分析。李文杰同時表示，近期中央政府主要針對住宅類房地產市場的宏觀調控，使得房地產居住類產品的投資比例迅速下降，一些投向該產品類型的資金開始撤出來轉而流向商業地產，從而導致商業地產出現新的投資過熱。李文杰認為，從投資角度看，目前住宅用房的投資回報率基本上在3%～5%，而商業地產的投資回報率可以達到8%～12%，對居民閑置資金具有相當的吸引力。
“商業地產與住宅投資熱有所不同的是，住宅尚有巨大的剛性市場需求在背后支撐，而商業地產一旦投資失敗，其結果只能是一損俱損。其結果將比投資住宅更糟。”李文杰說。
而一位參與此次調查的官員則認為，上述三大泡沫的產生，與開發商、經營者和一些地方政府的主觀意識不當有著直接原因。首先，一些商業地產開發商對商業特性的把握存在著偏差，在對商業規律的認識上存在著問題。不少商業地產商是由住宅地產商轉變過來的，沒有看到商業地產與住宅開發的根本區別，盲目套用住宅開發的模式，而商業地產屬于復合型產業，要求地產商、投資商、經營者、物業管理者要有機結合起來，由于在現實中這四方面還是不規范，由此帶來巨大了投資風險。
其次，一些經營者在經營思路上亦有偏差。大多數地產商都抱著“賣房子就走”的經營思想，不可能對商業地產完善規劃和長期運營。有的商業城包括商業街，出現銷售火爆的場面，但是地產商走了以后，商業城和商業街日漸蕭條。所以，對商業街采用這種操作手法是非常危險的，開發商一旦撤離以后就很難實行統一的經營，很難獲得成功。
第三，在商業地產的開發建設中，存在著嚴重的形象工程。一些地方政府不顧本地經濟發展的實際情況，一味地上馬大型MALL和商業街項目建設，并在建設中過于重視城市景觀的要求，大搞形象工程，加大了商業設施的建設、招商和經營成本，使項目招商往往陷入兩難的尷尬境地，直接導致了日后泡沫風險的產生。
金融風險危如累卵
調查結果同時顯示：由于盲目投資，商業地產已然累積了高度的金融風險和商業風險。
《報告》統計表明，今年上半年，全國商業營業用房投資778億元，增長23.8%，連續5年高于房地產投資增速。1至7月，北京商業營業用房投資增長32%，上海增長77%，天津增長48%，陜西、山東、四川同比增長超過50%，湖北、海南、河南增速均超過90%。另據中國人民銀行統計，前7月全國商業營業用房開發貸款余額437.6億元，增長46.3%，增速比住房開發貸款高31.4個百分點。
商業地產投資增速如此之快，首先引起了調查組對商業地產空置率的高度關注。此前，據中國商業地產聯盟的統計，2004年我國商業地產空置面積達到2610萬平方米，到2005年一季度空置面積又上升了20.3%。而中國人民大學商學院博導黃國雄教授的估計則是：全國商業地產空置面積已經占到了整個空置面積的1/4左右，而且還以每年10%甚至20%的速度遞增。
“盡管我們有一定思想準備，但一些城市商業地產空置率之高，仍然令調查組感到吃驚。”11月14日，一位參與調查的全國商業地產聯盟的人士對新地產說。
以西南商業重鎮重慶為例，商務部調查組的最新統計表明，2004年，重慶商業營業用房空置面積246萬平方米，空置一年以上的達160萬平方米，空置率以40%排在全國40個城市商業地產之首，而大多數城市的商業地產空置率是20%～25%。更令人可怕的是，調查還同時顯示，重慶商業地產在成功“奪冠”之后并未放慢增速，商業地產的建設仍處于上升階段。成都的形勢也不樂觀，2004成都市區累計供應商業用房面積已達127.44萬平方米，銷售面積81.38萬平方米，46萬平方米暫未售出。2005年，成都商業地產的新開工面積就超過200萬平方米，很多項目面臨巨大的招商壓力。
北京的形勢亦不容樂觀。2005年，北京商業用房的施工面積約在700萬平方米左右，新開工面積約在300萬平方米左右，竣工面積將達到170萬平方米，加上市場上的存量，今年總供應量將接近500萬平方米。而據商務部預測，北京商業用房的銷售面積2005年最多能夠突破100萬平方米，顯然，高空置率依舊是2005年北京商業地產的突出特征。
與空置率相伴而生的，是銀行的金融風險。
“調查通知剛剛下發，就有不少銀行與我們聯系，希望參與商務部此次的商業地產調查。”此前，中國商業地產聯盟秘書長王永平向媒體透露。據了解，中國農業銀行總行甚至派專人隨行調查，顯然，商業地產的一舉一動已經牽動了金融機構的資金神經。
“資金運營情況是此次調查的重點之一。”王永平強調，“我們希望藉此提醒銀行注意商業地產的貸款風險。目前商業地產特別是一些大型商業設施，動輒十幾億乃至幾十億元，而由于其對銀行的依賴性很強。一旦出現經營差、利潤下降，達不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風險。”
此前，商務部市場體系建設司劉曉峰處長在一個公開場合已明確表示，“一方面是空置率不斷上升，另一方面則是商業地產的單價不僅沒有下跌，反而上漲了5.2%，而且這一趨勢在2005年呈現延續之勢。這也從某種程度上說明了商業地產結構不合理，風險依然存在。”
劉曉峰同時表示，“全國商業地產對銀行的信貸依賴水平在70%到80%，我國商業地產的自籌資金比例非常低，只占到33.5%，有些城市商業地產對銀行的資金依賴已經超過了90%，大大超過了風險警戒線。”
“如果按照劉曉峰所透露的那樣，那么，銀行在商業地產上需要承擔的風險資金應該在1400億元到1800億元之間。”中國商業地產聯盟的一位人士向新地產表示，“這個數目不得不引起金融機構的高度重視，銀行紛紛介入到商務部這次調查行動是情理之中的事。”
該人士同時表示，目前我國商業地產開發投資中有50%左右的資金來源于銀行貸款。同時，個人購買商業用房貸款數量更大，貸款額已經達到2000億元。而據中國建設銀行相關統計，該行個人購買商業用房貸款余額是商業用房開發貸款余額的3倍以上。“由于個人還貸主要依靠商鋪租金或開發商承諾的投資回報，而目前商業地產的經營狀況總體欠佳，這部分貸款潛伏的風險較大。同時，由于一些商業地產開發商主要采用分割出售的方式進行地產開發，分割出售將帶來商鋪的產權多元化，并容易引發經營混亂以至經營狀況的惡化，有可能損害中小投資者的利益，風險將最終傳遞到銀行。”該人士對新地產說。
誰能救場？
在商務部調查組結束調查后，《報告》隨即被送到國務院。據悉，在報告中，針對商業地產出現的問題，商務部明確提出了四項建議：盡快出臺《城市商業網點規劃條例》，開放REITs(房地產投資信托基金)通道，力促銀行對商業地產項目的貸款實行區別對待，發展商業地產中介服務業等。而在這4項建議中，開放REITs通道成了報告中一個最引人注目的提議。
而REITs能救場嗎？
REITs作為一種集合資金的投資模式，主要投資對象是回報率較穩定的物業，如寫字樓、商場、物流中心和高檔物業，投資者的主要收益來源為房地產租金收入及其資本增值，目前活躍在內地的均為海外REITs。但迄今北京還沒有一個海外REITs收購成功的案例。
由于海外REITs以收購物業經營獲利模式進行運作，也就是說，通過該模式進行不動產投資過程中，產權轉讓是其最為核心的環節。然而中國內地相關法律規定，通過抵押或證券化形成不動產的產權轉移并不受法律保護，這也是海外REITs遲遲不敢進入內地進行實質性運作的主要原因之一。
在這樣的情況下，國內一些開發商開始謀求“變通方式”，通過REITs模式謀求海外上市實現融資。繼新加坡凱德置地與越秀地產，深國投與嘉德置地有意運作房地產投資信托基金到新加坡、香港上市的消息公布后，大連萬達已明確表示通過REITs模式在海外上市，其工作正在積極進行中。
而就在商務部關于建議開放REITs通道的《報告》送達國務院后，中國銀監會法規部副主任李伏安即在一次公開場合表示，對于境外REITs投資本地物業或境內開發商打包物業做REITs到其他地方上市，銀監會并不干涉，同時，為房地產提供的各種融資機構和工具都應該允許存在。
隨即，中國人民銀行副行長吳曉靈也在11月5日開幕的新地產2005年房地產金融年會上明確表示：銀行已經承擔了房地產開發風險的應有限度，在中央銀行因宏觀調控的需要調整房地產信貸政策之后，拓寬地產商直接融資渠道、化解銀行金融風險已成為當務之急。
“李伏安和吳曉靈的講話，現在是否能看作是高層對放開境內REITs的信號仍不可知，但這的確給市場帶來了相當大的希望，如果REITs能被成功放行，商業地產的春天應該會很快到來。”中國商業地產聯盟的一位人士對新地產說。
而北京中原房地產經紀公司總經理李文杰則認為，商業地產本身是投資產品，只能通過市場行為調節，單純指望政府出臺某項金融政策和進行新的宏觀調控，并不能拯救商業地產。李文杰認為，商業地產和住宅地產是截然不同的，商業地產本身就是一種投資品，其調節主要是通過市場的行為進行，因此，估計商務部調查后，政府不可能出臺大規模針對商業地產的宏觀調控政策，只可能會發布一些指導性的意見。
但政府出臺什么樣的指導意見，或者說用什么樣的手段去影響市場和調節市場，才是有益的呢？北京通商商業地產服務機構總經理吳煥賢此前亦就此事對媒體表示：商務部調查結束后，商業地產相關主管部門應該出臺和制定一個商業地產的長期發展規劃，至少是20年的城市商業地產發展規劃，這其中應該包括一個城市的商業地產開發供給的總量、不同類型產品的供給數量等相關內容，這樣才能保證一個城市商業地產的整體發展健康有序。
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2005/12/9 9:58:00