房地產貸款項目的評估分析

    一、房地產開發項目貸款本質透視

     1、房地產開發項目貸款屬于固定資產貸款的范疇

     房地產開發項目貸款指商業銀行向房地產開發企業發放的，用于房地產項目開發建設的貸款。央行“121文件”明確規定對該類貸款嚴禁采用流動資金貸款的方式。從房地產項目的物質形態看，房地產開發項目貸款屬于固定資產貸款的范疇，實質為增加全社會的固定資產投資。

     2、房地產開發項目貸款與一般固定資產貸款的區別

     房地產開發項目貸款具有其自身特性。一是從科目使用性質看，根據房地產開發企業財務報表，房地產開發運作從資金形態到實物形態的流程均反映在“流動資金”欄目，“土地使用權”、“在建工程”等均在“存貨”科目核算，而一般企業的“土地使用權”在“無形資產”科目，“在建工程”在“固定資產”科目核算；二是從房屋作為商品屬性看，房屋是高價值的商品，開發商從取得土地使用權到開發建設，最后到房屋建成銷售，類似于一般生產企業從原材料逐步制造為產成品和銷售的過程；三是從還貸資金來源看，傳統項目貸款還貸來源為“利潤+折舊+攤銷”，而房地產開發貸款還貸來源為房屋租售收入。

     3、房地產開發項目貸款的實質為項目融資

     項目融資是一種國際通行的融資方式，通過成立項目公司，作為項目建設主體和貸款載體，以項目合約為保障，以自身現金流為還款來源，并以項目資產作為貸款擔保，其和一般貸款融資的最大區別就是以項目收益作為貸款保障，而非一般貸款所強調的借款人“權益是債務的基礎”。房地產開發項目貸款基本符合項目融資的概念，但有所差別：一是并非所有的房地產項目開發都成立項目公司，有時以原公司作為項目開發和貸款承貸主體，在項目評估時不能脫離原公司；二是若在貸款融資前，開發項目未得“預銷售許可證”，則開發商不能與購房者簽訂“房屋購買合同”，此可視為在房地產項目貸款發放前無法取得項目合約。

    二、我國房地產開發貸款項目評估現狀分析

     大部分商業銀行已對房地產貸款實施項目化管理，在貸款發放前必須進行項目評估，在規范房地產開發項目貸款運作、防范金融風險等產生積極作用，但由于銀行房地產項目評估工作實施較晚，無論在項目評估理論、實踐，還是在評估組織、實施上，都亟須進一步改進。

     1、在貸款發放時未將項目評估工作放在重要位置。部分金融機構在項目評估前，即已明確貸款意向，存有“為評估而評估”現象，評估工作甚至被視為對貸款的“包裝”和貫徹領導意志發放貸款的“工具”。

     2、項目評估辦法與實際不相適應。當前，房地產開發貸款項目評估工作存在著一個突出的問題，即在企業評價、項目評價等方面，機械套用一般工業項目貸款的評估辦法，對房地產業和房地產開發貸款的特點體現不夠，更未能反映出所評估項目的自身個性特色。

     3、缺乏專業的項目評估機構和人才。商業銀行尚未建立內部專門的房地產項目評估機構，多采取委托評估的辦法，而外部評估機構職業素質和職業道德良莠不齊，在很大程度上僅將銀行委托的項目評估視為創效之源，同時其不承擔也不具備承擔終級責任的能力，不可避免的導致評估可信度較差，項目評價出現偏失。

     4、項目評估報告不規范。一是內容不完整，重點不突出，邏輯分析少，在數據引用和選擇上隨意性較大，缺乏科學和事實依據；二是缺乏系統性，關聯度較差，在評估報告由多人撰寫時，常出現數據前后矛盾，所得結論沒有支撐，互為脫節；三是不加分析的抄襲項目可研報告和貸款調查報告；四是重形式、輕實質，不能顯現項目特色，揭示個體風險。

     5、項目評估人員素質偏低。房地產項目評估工作綜合性較強，評估人員需要熟悉項目評估、房地產、法律、財務等多方面的相關專業知識，而商業銀行多沒有專業的房地產項目評估人員，相應的業務培訓也較少，缺乏符合要求的房地產項目評估人員已成為制約項目評估工作的首要“瓶頸”。

     6、項目評估缺乏有效監督、評價和責任追究機制。對外部評估機構，商業銀行難以把握其真實執業能力，更無從進行監督和責任追究。對于銀行內部人員的評估工作，常存在重數量、輕質量的考核誤區，評估人員的責權利也未能明確，缺乏相應的獎懲和責任追究機制。

    三、房地產項目評估運作內容和要點分析

     房地產項目評估的基本內容主要包括借款企業財務及資信評價、項目評價、項目投資估算與資金籌措評價、項目市場與銷售前景分析、項目財務指標測算與償債能力分析、貸款擔保評價，銀行效益與風險分析等。評估的重點和難點則主要有以下幾個方面：

     1、項目資本金內涵

     項目資本金是項目融資的基本保障，房地產開發貸款項目資本金的比例原則上要求不低于35%(部分銀行規定商業用房項目資本金比例不低于40%)。項目資本金屬于非負債性質的資金，嚴格界定的項目資本金不應突破企業"所有者權益"(央行121號文件規定)，對新設的房地產公司而言，其"實收資本"即項目資本金，對仍用原公司開發項目的房地產公司而言，其只能為"所有者權益"中可以使用到該項目的現金部分。

     新設房地產公司，其"注冊資本"通常不高，一般為800萬元或2000萬元，而目前規模稍大的房地產項目總投資均在億元以上，顯然對項目資本金不得低于總投資35%的要求難以達到，在實際操作中，新設房地產公司多是接受股東的資金進行開發，往往僅以取得“土地使用權”的費用計，投入項目的資金即基本達到和超過總投資35%的比例。

     項目公司和股東互為獨立法人，其資金往來應為負債性質，但對于民營房地產企業具有特殊性，母公司和項目公司的董事長常為同一人(或股東基本相同)，資金也為其統籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項目資本金。在項目評估中，可以用項目實際投入資金為依據，對子公司、母公司的股東實質上為一體的，將股東投入資金視同為項目資本金，而將關聯性不強的兩個公司之間的往來資金認定為負債性質。

     對存量房地產公司項目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項目，并按照項目總投資和已投入資金測算出其它項目所占用的自有資金；其次，要遵循長期負債與長期資產匹配的財務原理，剔除“固定資產”和“長期投資”等長期資金的占用，并按照謹慎性原則對“應收賬款”中賬齡較長、收回希望渺茫的非有效資產予以剔除，但與此同時，對于開發商其它項目待銷售房屋的預期利潤、且可用本項目開發的資金部分，亦可視情況將之認定為項目資本金。存量房地產公司可使用于貸款項目的資本金最高不超過下面公式的測算：

     項目資本金=所有者權益-其它項目資本金占用-長期資金占用+可用于本項目的預期利潤

     2、項目建設分期

     由于央行要求在項目“四證”齊全、項目資本金到位后才能發放開發貸款，而地塊越大，項目總投資越多，對項目資本金要求也越高，為規避此規定，在項目評估中常存在將項目人為分期不良現象。房地產項目多為滾動開發，其常用項目前期開發樓宇的銷售回籠款投入到后期樓宇的建設中，使資金鏈得以銜接，故人為分期既不合理，也易導致信貸資金監管困難。

     建議：一是根據項目開發計劃和進度，考察項目是否為分期開發，分期的依據可參考“工程規劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時間內所批建的房屋不能認為是分期開發；二是在項目總投資、房屋開發面積等方面加以規定，必須達到合理的下限指標，對中小型項目禁止分期；三是對辦理同一“土地使用權證書”地塊上的開發項目審慎分期，堅決杜絕人為分期。

     3、項目貸款周期

     根據現行規定，房地產項目貸款在“四證”齊全后才能發放，由于項目貸款內部運作周期較長，貸款發放時項目常已取得“預售許可證”，而在當前房地產市場需求較旺的情況下，項目所開發房屋銷售收入在預銷售以后的短斯內就可能集中實現，如果現金回流即要求開發商還貸，那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預售銷許可證”頒發之后的較短時間，銀行出于自身效益的考慮，通常不太愿意收回貸款，而根據金融監管規定，房地產開發貸款在償清前，不允許將本項目銷售回籠款項挪作它用，使銀行和企業均面臨兩難選擇。

     商業銀行首先要提高運作效率，評估可先行介入，力爭在項目“四證”取得時貸款即可發放。其次，分類指導，根據不同項目特點制定差異化貸款期限策略。再次，對于項目銷售款項在貸款償還前使用，可根據實際情況靈活把握，在貸款償還確有保障前提下，允許其適度運用。

     4、項目財務指標評價體系

     房地產項目財務評價極為重要，要通過對項目開發經營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測算，得到項目總投資利潤率、自有資金利潤率、財務內部收益率、財務凈現值、項目投資回收期等靜態和動態經濟指標，并對項目還款能力進行分析，測算貸款償還期，同時要對項目進行盈虧平衡分析，并根據對項目動態經濟指標影響程度，確定租售收入、租售成本、開發周期等敏感性因素進行敏感性分析。對于開發周期較長的大型項目，按照上述財務指標體系進行全面評價，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行分析。

     5、貸款抵押擔保方式

     首先確立合理抵押值。以競拍方式取得、且在一定取得期限以內的土地使用權抵押的，按土地實際取得成本作為抵押值；以取得時間較長、土地價值上漲幅度較大土地使用權抵押的，按土地使用權評估值作為抵押值；以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預售房款等相關費用后，確定抵押物價值。其次采取適當抵押比率，開發周期較長、項目銷售前景不定性較大的土地使用權，在抵押率上嚴格控制。再次做好抵押擔保的銜接，確保抵押足值有效。