如何選擇房地產基金投資的“加減法”？

    歌斐資產的王雪泉近兩年開始注意到中國房地產投資的微妙變化：之前總是發展商和地產項目主動找他尋求融資機會，但現在這些發展商和地產項目反而向他詢問，歌斐資產是否有一些適合投資的項目，他們可以拿錢一起跟投。

    “一是這些發展商現在手上回流了充裕的資金，加上銀行貸款和發債融資的渠道、成本都更加便利。”王雪泉這樣解釋，“二是核心城市找到合適的項目資源非常困難，所以這也是許多城市‘地王’頻現的原因之一。”

    王雪泉是歌斐資產房地產（投資）基金的合伙人，這家房地產投資基金累計管理規模達到了750億元，2014年基金存量規模達到高峰，接近400億元，近兩年開始主動做“減法”，今天基金存量規模已經不到200億元。

    因為開發商能夠更加便利地獲得銀行貸款和發債融資，并且成本更低，現在歌斐資產房地產（投資）基金的房地產項目債權融資業務已經大幅收縮，即便開展一些項目融資，投資收益也已經降到了個位數。

    實際上，今年上半年國內房地產私募股權投資整體呈現萎縮。清科研究中心發布的數據披露，上半年房地產私募股權投資（PE）新募集基金數量只有32個，2015年達到了182個，新募基金金額143億元，去年全年為631億元，不到去年的23%。

    上半年國內房地產私募股權投資上，共計發生了26起，投資金額106億元，去年全年房地產私募股權投資案例則分別達到了126起，累計投資金額306億元。

    王雪泉觀察到的這些房地產投資現象微妙變化的背后，他理解，其實反映了中國核心城市房地產行業的深刻變化。

    “在一些核心城市，無論是住宅市場，還是商業地產，都在從增量市場向存量市場過渡，接下來存量市場交易會成為主流，所以要開始做一些城市更新。”王雪泉說，“既然要開始做城市更新，那么就要重視資產的運營能力，運營創造價值。”

    發現了核心城市存量市場城市更新的機會，歌斐資產房地產（投資）基金開始在主要一線城市與強二線城市展開了對低效資產的收購。

    “核心城市找到低效資產并不容易，我們得擅長發現那些地段不錯，但是運營能力欠缺導致價值被低估的低效資產，收購以后對這些資產重新改造和運營以后，提升價值。”王雪泉告訴人民網記者。

    在一線城市和強二線城市如何選擇商業資產，在歌斐資產有著嚴格的收購與收益條件篩選。

首先，歌斐資產收購的標的資產價格必須低于重置成本（重置成本又稱現行成本，是指按照當前市場條件，重新取得同樣一項資產所需支付的現金代價），“只有收購代價低于商業資產重置成本時，歌斐資產才會進行收購。”

    另外則是測算這些低效資產收購并完成改造以后，重新投入運營的運營期收益要求。歌斐資產對這些低效資產進行改造以后，一般是半年到一年左右的改造周期（視改造難度而定），項目開始運營并產生現金流，歌斐資產會確定新的經營目標。

    “進入運營期我們要求經營租期的收益率要達到6%以上。”王雪泉說，只有滿足上述兩個測算要求，歌斐資產才會進行收購投資。

對一家房地產投資基金來說，完成對這些商業資產收購、改造和運營以后，如何實現退出，不僅是技術問題，也仰賴于退出時機上的選擇。

    “歌斐資產房地產基金投資的改造增值商業項目，一般在第一輪租約結束就會實現退出。”王雪泉告訴記者，“第一輪租約時間長的話，可能是十多年，租約較短的話，可能是兩年時間。在第二輪租約開始時，租金已經會有提升。”

    在房地產投資基金存量規模上主動做起減法的歌斐資產，在商業資產的管理與運營能力上又主動做起了加法。

    歌斐資產房地產（投資）基金改變了長期以來只是定期收取租金的業務模式，他們開始更加重視商業資產的改造、招商、運營和管理能力的建立。

    王雪泉介紹，歌斐資產已經組建起了自己的商業地產運營團隊，專門從事商業資產的招商與運營，他評價歌斐資產的商管團隊甚至要優于萬達商業的運營能力，并且其中一些團隊成員就是來自商業運營見長的中糧地產與萬達商業。

    “我們為此新設立了一個商業地產運營平臺，歌斐資產是主要投資人之一，另外還有其他發展商和合作伙伴，目前平臺組建基本到位。”王雪泉告訴人民網記者。

    作為房地產投資基金，歌斐資產能夠迅速建立起商業地產運營團隊，也與這家基金從最早設立開始，就植入了商業管理與運營的基因密不可分。

    包括王雪泉在內，歌斐資產房地產（投資）基金的多位合伙人均有在商業地產公司供職的深厚背景。王雪泉的職業履歷里，他擁有16年的中國商業地產行業經驗，總共開發、管理大型商業綜合體超過50萬平方米，是國內第一批自主開發大型商業購物中心的開發管理人之一。王雪泉還擔任過CDG Retail（美國華平投資與紅星美凱龍的合資商管公司）的聯合創始人及副總裁等，其在商業地產開發、運營與管理領域經驗十足。

    歌斐資產對于建設起“非常有特色”的商業資產運營管理能力，其已形成相對明確的方向，并希望發揮歌斐資產的業務優勢。

    “用互聯網術語來表述的話，我們常提從內容到場景，其實今時今日要做好商業地產，不光是場景，比如設計和體驗都非常好，還有更重要的是內容，歌斐資產未來在商管運營上會發展內容。”王雪泉說。

    他為此補充，以前商業管理只是簡單收租金，現在要求在內容上做好差異化，內容上有一些孵化機制，比如利用歌斐資產強大的VC/PE投資優勢，以及實現與商業地產相關的消費類覆蓋，并找到合作伙伴。