試論房地產市場調控措施的思考

    摘要：在房價歷經數次調控仍然不斷上漲的背景下，本文對美、德、韓三國在房地產市場調控中的措施尤其是稅收手段進行分析與比較，提出了關于中國房地產市場穩定的幾點措施，以期對當下中國房地產市場調控有所啟示。
 
　　關鍵詞：房地產市場 調控 房產稅
 
　　隨著房價的不斷攀升及房地產價格調控措施的連續升級，引入美國房產稅制度的呼聲是越來越強烈。但是我們不禁要問，中美兩國國情差異如此之大的背景下，美國房產稅制度的引進真的能夠抑制中國特色的房價高漲嗎？考慮到中國土地制度的特點，我們在學習國外的房產稅制度的時候應當思慮再三，對中外存在的差異以及差異形成的原因深入分析的基礎上，再探討具體措施的運用與實施。
 
　　筆者抽取了三個各具特色的國家來進行比較與分析：（1）美國——被認為是具有最完整的財產稅收制度的國家，但是卻又是與中國走著不同政治經濟道路的國家；（2）德國——同為大陸法系之下的國家，其房地產市場保持著極高的穩定性；（3）韓國——地緣、經濟、文化各方面與中國極其相似，卻對房地產市場進行了過度調控。以這三個國家在房地產調控中的措施對比，取其精華去其糟粕，為我國的房地產市場調控提供啟示與警示。
 
　　一、美國房產稅未必適應中國的土壤
 
　　每個國家的制度選擇都有其歷史背景及國家實情的影響，房產稅制度也不例外，中美兩國存在著巨大的差異：
 
　?。ㄒ唬┲忻镭敹愓魇盏穆毮茉谥袊敹惱碚撝?，財稅是為了實現國家的職能需要，而美國的財稅理論認為財稅活動是為了實現公共需要。美國地方政府的財產稅收入占地方稅收的70%左右，財產稅是地方政府的主要自有財源，而這部分稅收又是全部用于公共事業，包括籌集地方教育資金。美國地方政府財稅收入的高低直接決定了地方政府履行社會職能和提供公共產品及服務的規模和質量。而中國的財產稅收占總體稅收的30%都不到，稅收模式的不一致，可能會成為實施房產稅的極大阻礙，或者說房產稅的實施在中國將有十分漫長的一段過程。
 
　?。ǘ┟绹敭a稅率的確定方式在美國，財產稅稅率由各地方政府制定。這里的地方政府包括郡、市、學區和特區，作為美國特色的學區設置正是反映了財產稅取之于民用之于民的特點，學區的稅收收入越多，越能帶動學區的教育建設水平，提高社區的服務水平。各地方的財產稅稅率由年度預算和稅基價值綜合決定。年度預算即本年度財政預計支出總額，由地方政府根據議會確定的當地社會和經濟發展的需要來決定。稅基價值由地方政府的評稅機構（設于政府內部，與征稅部門分開）運用三大評估方法，比較法、成本法和收益法，并借助計算機輔助批量評估系統（CAMA）和地理信息系統（GIS），快速準確地進行確定。在此二者基礎上，美國各地方政府倒算出該年度財產稅率，下一年度再重新計算。
 
　　看得出，美國的財產稅制度確實完整而且科學。但是如此龐大、獨立且專業的評稅系統，我國是無法在短時間內建立起來的，更何況中國特色的土地制度也將會在很長的一段時期內保持穩定。不過，這不應該成為我國建立獨立房產評估機構的阻礙，美國完善而又科學的稅基評估系統仍然是值得我們學習和借鑒的。
 
　　二、穩定的德國房地產調控措施之啟示
 
　　德國為什么能夠在幾十年里，面對著金融風暴、經濟危機的沖擊下，房地產市場依然保持穩定的發展，德國政府的調控措施功不可沒，主要體現在以下三點：
 
　?。ㄒ唬┝己玫淖》恳巹澟c穩定的房貸相結合德國政府依據全國的人口特征，對高中低檔的房屋結構做了明確的規劃。尤其是針對低收入人群，地方政府都會明確規定供給他們的福利房在住房建設中的比例。地方政府會專門規劃福利房用地，開發商開發后必須以低價格供給低收入家庭，差價則會由政府補貼。
 
　　針對廣大的購房者，德國有專門的住房儲蓄銀行，它是依法設立的專門從事個人住房抵押信貸服務的金融機構。住房儲蓄銀行提供給購房者固定利率的房屋貸款，且利率低于市場利率并長期穩定，不會受貨幣政策和通貨膨脹等的影響。
 
　?。ǘ┻\用稅收手段調節，打擊與保障相結合德國政府通過對房地產流轉環節的重稅征收，打擊房地產投機行為，抑制房地產投資的需求。在德國，對于出售房地產獲得盈利的買賣行為，需要在繳納保有環節的土地稅、不動產稅和交易稅之外，還要繳納15%的差價盈利稅。對于購買房屋并進行對外出租的投資者，以其房租收入的25%的稅率征收資本利得稅。
 
　　德國政府鼓勵合作建房、自建房，對于合作建房和自建房都有大量的稅收優惠。在住宅建設中，有一種稱為“住宅合作社”的形式。德國政府對合作社合作建房的模式從信貸、土地、稅收給予多方面的支持，對于合作社的稅收，在財產稅、土地轉移稅和交易稅上都實行較低稅率。
 
　?。ㄈ┻\用嚴厲的法律規定打擊暴利行為德國法律對于超高房價、房租謀取暴利的房地產商和房主，予以嚴格的責任規定，甚至有可能承擔刑事責任。房價是否超標由專門的“房地產公共評估委員會”負責認定，德國政府按照聯邦建筑法建立了地產價格獨立評估機制，由“房地產公共評估委員會”負責制定當地的基準地價或指導價。以合理房價為基準，當地產商的房價高出20%會被認定為“超高房價”，屬于法律規定范圍的違法行為，將會受到高額罰款；而超過50%時，則構成了“房價暴利”，行為性質上升到了刑法規定的犯罪行為，除了高額的罰款，可能面臨最高三年的有期徒刑。德國政府還在《租房法》中嚴格規定每個地區房租的具體價格應當在市政府制定的“租房價格表”中合理房租的上下波動。具體的規定與“超高房價”的規定一樣，如果超過20%會被認定為“房租超高”，構成違法行為，超過了50%則構成“房租暴利”，面臨高額罰款甚至刑事處罰。
 
　　三、打擊過度的韓國房地產市場調控手段
 
　　韓國與美德兩國相比，不論在地域、經濟還是文化各方面都與中國有著極大的相似之處。在經濟發展上，同樣存在著城市化時間短，城市人口增長快，房地產市場迅速泡沫化的特點。
 
　　面對房價一次次的上漲，韓國政府主要運用了稅收手段進行調控，并且主要集中在轉讓和持有兩方面的稅收。韓國現在的個人不動產轉讓利得稅歷經了幾次調整，從2003年首次實施的對多住宅者課稅到2005年對1戶3處住宅以上者按60%課重稅，再到2007年轉讓稅以全部房地產為對象。其轉讓的稅率根據持有期限、擁有房產數量和土地性質進行了不同的規定：轉讓持有期限滿2年的不動產，利率視同個人所得稅，實行超額累進稅率；轉讓持有期限滿1年但不足2年的，稅率為40%；持有期限不足1年的，稅率50%；對于擁有3處或者3年以上達到規定標準的房產的，稅率為60%；轉讓非經營和非居住用的土地，稅率為60%.韓國房地產持有稅的調整主要是，擴大稅基，對高額房地產所有人提高持有稅率。在綜合不動產稅（針對擁有超過規定標準的住房或土地者）的征收上，通過按戶全國合算的方法增加對房地產過多持有者的稅負。
 
　　在房地產市場泡沫不斷膨脹的情況下，韓國政府打出一系列“重拳”將房價擊落。但其在抑制房價的同時卻存在著過度干預的弊端，過度的調控政策打擊了房地產開發的積極性，也抑制了二手房市場的發展，出現了房屋短缺的問題。
 
　　四、國外經驗對中國房地產調控的啟示
 
　　從完整的美國制度——穩定的德國制度——動蕩的韓國制度三者的總結，我們看到有很多做得不夠仍需學習的地方。結合中國的實際國情，我們需要作出的是長遠計劃，穩步地推進房地產市場和房地產稅收的改革，而不是僅僅依靠臨時的一個又一個被動實施的政策來對房地產市場進行沒有實效的調控。筆者在對美、德、韓三國房地產調控措施的對比與分析之下，尋找出了以下幾點措施，以期能夠適合中國房地產市場實際情況，為穩定我國的房地產市場提出些許良策。
 
　?。ㄒ唬┱鲗г黾臃课莨┙o房產稅似乎可以抑制需求，增加供應，但是如果市場上的商品房無法滿足人們的需求，出售者完全可以將已經繳納的稅額相加，在出售時一并轉移給購買人，這樣反而會導致房價的進一步升高，更多人將買不起住房。
 
　　政府應當大力增加市場上保障房、廉租房的供給，滿足低收入人群的住房剛性需求。供給模式上以開發商承建，政府補貼的模式，對低收入人群低價供應為主，同時輔以政府租借商品房再廉價出租給低收入家庭的模式。政府對于提供保障房、廉租房的開發商和房主應當提供足夠的稅收優惠來平衡他們的利益得失。這樣兩種模式的結合，為房地產市場注入新鮮的血液，解決住房剛性需求，抑制房價上漲。但這種模式在必須有足夠的法律與制度的保障，以防止開發商和投資購房者鉆了漏洞。所以，我們還應當建立起完善的保障房、廉租房的法律制度體系對具體實施作出詳細的規定。
 
　?。ǘ┩暾行У姆课輧r格法律規制首先，完善房屋評估制度，建立專門的房產評估機構。地方政府既可以在政府內部設立專門的評估機構，也可以對市場上已存在的房產評估機構進行專業資質的認定，這樣齊頭并進，可以加快房屋評估體系的建立。同時，地方政府還要建立嚴格的評估市場“準入制度”和評估人員資質認證制度，并且評估人員要對評估報告結果實行嚴格責任和長期責任。另一方面，地方政府也要給予房屋評估機構一定的資金支持，使其減少對利潤的過度追求。
 
　　其次，引入德國嚴格的“指導價”制度。政府內設的房地產評估機構要負責制定當地的基準定價、指導地價以及房租指導價，評估人員對于其制定的指導價負有嚴格的責任。同時，在法律條文中加入關于房價、房租暴利行為的規定，可以參考德國超過20%為“超高”，超過50%為“暴利”來進行設置，并且設定嚴厲的刑事處罰。
 
　?。ㄈ┓€步調整房產稅收，由流轉環節向保有環節轉換首先，從稅收的縱向來，在提高房地產保有環節稅負的同時降低流轉環節的稅負。一直以來，我國房地產保有環節幾乎不征稅，這與國際上許多國家的規定完全不一樣，這也被認為是造成現在房價升高的主要原因之一。開征房地產持有稅，將會直接增加養房成本，減少房產投機行為，增加進入市場的閑置房產，抑制房價過快上漲。但是韓國房地產市場調控的經驗告訴我們，房地產稅制的設立需要長遠的規劃，否則可能導致稅負增加而房價繼續升高的后果。所以，一方面需要保有環節稅的征收，抑制房產投資的需求；另一方面需要減少流轉環節的稅收征收，加強房地產市場的流動性，促進二手房市場的活躍，提供更多的房源以解決居住需求。
 
　　其次，從稅收的縱向上，將中央統一規定稅率的權力逐步下方到各省級地方政府。地方政府根據具體經濟情況有針對性的制定，并且地方政府應當有一定的減免權力，這樣才能促進地方政府在公共服務建設上的動力。地方稅收是與地方經濟水平緊密聯系在一起的，地方的財政支出與公共服務也是如此，從稅收的公共服務目的出發，將房產保有稅的征收與保障房、廉租房的建設規劃相結合，才是地方政府的房地產市場調控的應有之義。
 
　　五、小結
 
　　房地產市場泡沫絕非一日之寒，房產稅的建設與改革也絕不能一蹴而就。堅持理論與實踐相結合，在中國特色的房地產市場中摸索著穩步前進，才能建得廣廈千萬間，天下百姓俱歡顏。