近幾年，由于全裝修房的出現，開發商的交房方式出現了多樣性的特點，主要是由原來將經政府相關部門竣工驗收的毛坯房一次性交付給購房人，變成了將毛坯房交給購房人后，再進行裝修并二次交付給購房人的過程，業內將這一模式稱之為”二次交房”。在一些“售后包租”的商業地產項目當中，由于是開發商或開發商委托的公司進行統一租賃，將房屋交付購房人后再行交付房屋的情況更為普遍，在此，筆者通過此文，對”二次交房”可能存在的法律問題和法律糾紛進行分析，并提出解決問題的初步想法。
“二次交房”的成因分析
造成”二次交房”的主要原因有兩個：
一是由于全裝修房的出現，開發商本來可能在拿到竣工備案證和交付使用許可證（有的地方不要求）后，將房屋交付給購房人，但由于全裝修房還需要一段的裝修施工期，具備法定交付條件的房屋還不能直接交付給購房人，開發商為了不延誤交房的時間，往往選擇將具備法定交房條件的房屋先交于購房人驗收，再收回房屋進行裝修，裝修完畢后二次將房屋交付給業主。全裝修房是指在交付房屋前，套內所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設施全部安裝到位的新建商品房。從全裝修住宅分類看，全裝修住宅分為統一裝修和菜單式裝修兩種模式。統一裝修，是指房地產開發企業按照統一的裝修設計、裝修材料和設備配置，提供統一標準的裝修。菜單式裝修，是指房地產開發企業提供由不同的裝修設計、裝修材料和設備配置組成的成套方案，供購房者選定后，房地產開發企業按方案裝修。第二種模式的全裝修房，”二次交房”的問題更為普遍。
二是由于商業地產和旅游地產開發的售后包租模式盛行，導致了”二次交房”在商業地產和旅游地產開發中更為普遍。就商業地產來說，開發商將毛坯的房屋交給購房人后，再根據商場的招商規劃進行裝修，將房屋交給購房人或承租人驗收交房。就旅游地產來說，多是旅游景點附近建造的公寓式酒店，酒店需要統一經營管理，在主體和工程安裝完工后，開發商也往往會按照法定條件交給業主驗收收房，并再與購房人或指定的裝修公司與購房人簽訂合同對房屋進行裝修，并進行售后包租。
“二次交房”新的法律問題及風險規避
1、“二次交房”交房時間確定問題分析
按照一般開發商預售房屋的操作，其簽訂房屋預售合同多以各地的示范文本為準，在此，筆者以《上海市商品房預售合同示范文本（2005版）》為例，說明”二次交房”時間確定應注意的一些問題。從該示范文本第十九條“房屋交付時間”約定看，我們來說明一下如何修改適用示范文本：
甲方向乙方交付該房屋應當符合下列第 種方案所列條件：
（一）辦理了房地產初始登記，取得新建商品房房地產權證（大產證），甲方對該房屋設定的抵押已注銷，甲方已按規定交納了物業維修資金；
（二）取得《住宅交付使用許可證》，甲方對該房屋設定的抵押已注銷，甲方已按規定交納了物業維修資金；
（三） 。
甲方向乙方交付全裝修住宅時，全裝修住宅質量還應符合國家規定和本合同的約定。
第十九條 房屋交付時間
甲方定于 年 月 日至 年 月 日期間將該房屋交付給乙方，不可抗力除外。
乙方同意甲方可以提前交付該房屋，但最早不得早于 年 月 日，在此日期前，乙方有權暫不接受房屋交付，并且不承擔本合同第二十二條約定的有關責任和義務。
就存在”二次交房”情況的開發項目來說，該示范文本根本未明確二次裝修問題，如果直接適用該示范文本與購房人簽約肯定是行不通的，故應當對第十九條“房屋交付時間”做相應的完善，可以考慮增加一款作為第三款：“按照本合同第十八條約定條件甲方將毛坯房屋交付于乙方后，乙方應當委托甲方或甲方指定的第三方進行裝修，裝修的標準和驗收條件按照本合同約定執行，裝修完畢后第二次交付的時間為 年 月 日。”加上這一款約定后，就可以減少由于交付時間理解不一致可能導致的法律糾紛。當然，二次裝修的操作方式會有較大的不同，增加條款的具體內容應視情況而定，比如有的開發商要求購房人與第三方裝修公司另行訂立合同，可能會導致二次交付的主體發生變更，這里就應當明確裝修合同的主體問題。再比如由于存在二次裝修，購房人不能實際占用房屋，可能會存在交納物業費計算起點的不一致，對這一問題也應當在合同中明確約定。就交付標志來說，示范文本一般是列舉簽署房屋交接書或交付鑰匙，由開發商和購房人選擇，上海市的示范本文第二十一條也有列舉，如選擇交鑰匙應明確是裝修之前驗房收房的交鑰匙。
2、交房標準與房屋驗收問題分析
對于交房的標準，不管是作為開發商，還是作為購房人，明確的交房標準是減少裝修房糾紛最為關鍵的一環，減少全裝修房糾紛，合同約定一定要明確具體。“合同內容越細化，后期麻煩越少。”比如，交付標準中，小到廚具的品牌、規格、顏色，能約定的都要約定。開發商合同里寫明，廚具是西門子的，這還不夠。西門子的產品眾多，是哪一種？是新款還是幾年前的款式？”從《上海市商品房預售合同示范文本（2005版）》看，其附件四“全裝修住宅裝修設備標準及全裝修價格”通過列表的方式對應當明確約定的項目列舉的140余項，每項都列舉了部位、材料（設備）、名稱、品牌、規格/型號、質量、等級、數量、顏色、備注等，這樣可以大大減少就全裝修房的標準可能發生的爭議。當然，有些開發商并不愿意寫得如此清楚，但筆者認為，對于一些主要材料或家電應當明確約定，比如廚衛、地板、燈具、門窗、涂料、家具、家電等均應當明確約定。
關于”二次交房”的驗收問題，筆者認為，應當在兩次交房中都要有驗收，毛坯房屋交付時雙方主要驗收：小區的總體規劃是否變更、房屋本體是否傾斜、是否有墻體裂縫及樓板裂縫、是否有滲漏、墻體空鼓、墻皮脫落、隔音隔熱情況等。如果沒有毛坯房的驗收，很有可能會出現在今后交房后購房人對房屋毛坯時的質量不認可。裝修完畢后，應根據雙方約定的裝修標準進行驗收，不應當有遺漏，基本內容包括門、窗密閉性、變形與否等門窗質量問題；上下水是否跑冒滴漏；水、電、暖、氣的設計位置是否合理，包括水池、浴盆、蹲（坐）便器、水表、地漏、電源開關、電源插座、電表、暖氣片、煤氣灶、煤氣表等設計種類是否完善，材料品牌、型號是否與約定的裝修標準一致等。對這些驗收的情況應作出詳細的記錄，以方便今后確保修期和保修責任。
3、質保期與保修責任問題分析
目前國家關于房屋保修范圍和保修責任的規定主要有：1、《商品房銷售管理辦法》第三十三條的規定，房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。保修期從交付之日起計算；商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期；2、《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。3、建設部在《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》中，還詳細規定了一些房屋各個部位、部件的保修期，主要包括：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；衛生潔具1年；燈具、電器開關6個月；其他部位、部件的保修期限，由開發商與用戶自行約定。對于沒有規定的保修范圍和保修期限問題，由開發商與購房人自行約定，其主要的有燈具、家具、家電、冷熱水管、電線、瓷磚、大理石等等，具體可以根據雙方約定的裝修標準、材料清單來確定。
從合同條款角度講，以《上海市商品房預售合同示范文本》（2005版）為例，可以作相應的修改。該示范文本第十一條“保修期及保修范圍”約定：“自該房屋交付之日起，甲方承擔保修責任，從房地產權利轉移至乙方之日起，甲方繼續承擔保修責任 年（不少于2年）；同時，甲方按照《住宅質量保證書》承諾的時間和范圍承擔保修責任。”就這一條規定可以考慮再加一款，即，“對于甲方裝修部分的保修范圍和保修責任問題，自裝修完畢交付后之日起算，保修期與保修范圍在《住宅質量保證書》中承諾，或雙方在補充協議中另行約定。”從而減少這方面可能出現的糾紛。
4、”二次交房”兩次交房期間可能涉及的法律責任與糾紛分析
在“二次交房”過程中，可能會出現一些新的法律問題，如何處理這些糾紛是值得討論的。第一種情況是裝修過程中，出現不可抗力造成房屋損壞，甚至滅失的責任承擔問題，從法律上講，由于房屋已經履行了交付手續，作為買賣合同的標的物房屋已經交付，所以這一風險應當由購房人承擔。第二種情況是裝修施工造成第三方財產損失或人身傷害的，比如造成樓下停水、停電，施工人員意外受傷等，對于這一情況，筆者認為由于一般裝修施工是開發商直接聘請專業的裝修公司來進行，上述財產損失應當由開發商或裝修公司來承擔。值得討論的問題是作為受害的第三方是否有權利要求購房人承擔責任，比如造成樓下漏水，樓下的購房人可否要求購房人承擔責任，筆者認為，根據《物權法》第九十一條規定：“不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。”購房人應當承擔民事侵權責任。對于購房人認為是開發商裝修房屋的，施工單位也是開發商聘請的，是另外一層法律關系，其在對第三人賠償后，可以要求開發商或施工單位進行賠償。
值得注意的是，在辦公樓的全裝修交房存在”二次交房”的情況下，存在開發商指定裝修公司，由購房人直接與裝修公司簽約裝修的情況，對于這種情況，實際上不屬于本文所討論的”二次交房”的情況，從法律關系上講，實際上是不涉及開發商的，裝修后是由購房人與裝修公司進行驗收交房，應當是購房人與裝修公司之間的法律關系，在此不作討論。
實際上，由于“二次交房”是房地產銷售過程中的新生事物，除了討論的上述問題之外，還存在其它法律問題，比如物業管理費從何時起算問題、裝修合格標準的認定問題、裝修材料的多樣性難以約定明確問題等，對于這些問題，筆者認為，開發商與購房人應當本著誠實信用原則，在法律對相關問題未做出明確規定情況下，以合同約定的方式盡量約定清楚，以減少可能存在的法律糾紛。
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2011/9/24 16:41:00