加大住房保障是政府的責任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設計不當，很有可能成為某些特權階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補貼，并借此而發個財產性收入的大財。但從歷次出臺房地產政策看，保障對象從來就是一筆糊涂賬，這次“新國八條”也不例外，對保障對象標準只字未提。
去年以來，我國出臺了一系列的房地產調控政策，尤其是今年１月出臺的“新國八條”，政策力度進一步加大，調控手段趨于多樣化，調控對象更為明確。但“新國八條”是以往房地產調控政策的延伸，在調控思路上仍然以“增加保障性住房供給”和“打擊投機投資需求”為重點，能否從根本上疏導需求、增加供應、平衡供求，政策效果有待觀察。此外，要求地方政府提出“新建住房價格控制目標”這一政策在執行落實中阻力重重，從目前各地公布房價調控目標及調控細則情況就可以看出這一點。
一、“新建住房價格控制目標”尚需進一步明晰
“新國八條”要求２０１１年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。這一新的調控手段很有可能引發較大爭議，預計在執行落實中存在較大阻力。
首先，關于房價的統計數據存有較大爭議。相關數據每經發布總會引起廣泛爭議，或與普通民眾感受不相吻合，或與地方政府及其他機構公布的數據產生較大出入。給定房價統計數據無法獲得完全認可，要用新建住房價格作為考核問責的目標，必然會出現激烈的爭論和博弈。
其次，即便政策層面認定以國家統計局公布的房價數據為準，仍存在地方政府以“玩數字游戲”逃避責任的風險。平均房價本就不是個準確定義的標準數，自然就可以用各種方式來假戲真唱了，如用外圍的低價房大量供給將少量高檔房的價格平均下去；如用大量保障性住房供給將價格平均下去；如嚴格限制高價房的銷售許可，將銷售平均價格降低；如用銷售限價方式強令開發商降價；如用“限房價、競地價”的方式供應土地等等。目前在各城市已公布的房價控制目標中，濟南、蘭州等城市特指“新建商品住房價格”，而上海等地則為“新建住房價格”，“新建住房價格”中會包括保障性住房，本身價格低，能拉低統計房價。
最后，由于地方政府與房地產存在千絲萬縷的復雜利益聯系，并且中央是首次要求地方政府公布調控目標，也沒有對調控目標提出任何數量標準甚至是原則性的規定，這樣很有可能出現地方政府在制定調控目標時過于謹慎、目標偏低，達不到該項政策應有的效果。如目前已公布房價調控目標的城市，只有北京提出“穩中有降”，其余城市房價控制目標均有程度不一的上漲，大部分定在１０％左右，房價調控目標變成了“漲價令”。
鑒于此，針對各地公布的新建住房調控目標，住建部近日發出通知，要求各地在確定年度新建住房價格控制目標時，要在本地區內聽取社會的意見，使各地調控目標的制定科學合理，并取得社會的認同和支持。根據聽取意見的情況，酌情調整已發布的調控目標。
二、各地公布房價調控目標情況參差不齊
截至３月３１日，全國６００多個城市共有５０多個城市公布了本地區年度“新建住房價格控制目標”，近九成城市未按規定期限公布房價調控目標。在一線城市中，上海首先打破沉默，３月２８日晚間，上海公布全市２０１１年度新建住房價格控制目標，確定今年新建住房價格漲幅需低于全市年度生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。而北京是目前唯一提出“穩中有降”房價控制目標的城市，３月２９日晚間北京市政府稱：將加大住房保障力度，廉租住房應保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高；新建普通住房價格與去年相比穩中有降。深圳和廣州則目標一致，即２０１１年全市新建住房價格指數的漲幅低于全市本年度ＧＤＰ和常住人口人均可支配收入的增速。
從目前公布的二、三線城市房價控制目標來看，武漢、鄭州、太原、濟南、西安、蘭州、?？?、昆明、銀川、貴陽等大多數省會城市公布了２０１１年的新建住房價格控制目標，其中部分省會城市，房價控制目標基本控制在１０％左右，還有部分城市表示漲幅“不高于本年度全市生產總值增速”或“小于城鎮居民可支配收入增速”。在剩余的省會城市中，長沙、石家莊、長春、福州、南昌、南京、哈爾濱、西寧等尚未出臺目標。西部一些省會（自治區首府）城市在公布調控政策時，都相對較晚，西部城市最近兩年房地產市場才開始啟動，原本基數就比較低，如果參照東部控制在１０％左右，政府可能會覺得吃虧，說到底還是受到土地財政情結的影響。
三、地方政府在執行落實中存在政策力度弱化趨勢
地方政府能否認真貫徹落實國家房地產調控政策精神，是房地產調控能否取得預期成效的關鍵，而從目前各地貫徹實施“新國八條”的情況看，形勢并不樂觀：
首先，許多城市對于出臺調控細則不積極。按照“新國八條”要求，全國至少應有３６個城市在２月２０日之前出臺地方調控細則，然而截至２月２２日，出臺限購政策的城市（含地方政府規定）只有１８個，這意味著全國過半城市未按規定期限出臺限購措施。尤其省會城市出臺細則普遍比較慢，重要原因是擔心政策對當地房產市場沖擊太大，可能對地方經濟帶來較大影響。
其次，已經出臺細則的城市存在政策力度逐漸減弱趨勢?？傮w而言，一線城市限購政策較為嚴格，而二線城市，尤其是中西部地區，大多將限購范圍劃定在主城區范圍內，有的雖然也列明“全市”，但是沒有明確區域，因此也有操作空間，各地在限購范圍、限購門檻、限購執行期限、納稅年限和社保證明門檻等方面各有文章。石家莊版本的調控細則限定了房屋限購的范圍在市五區和高新區范圍之內，細則同時提出限購政策有效期到２０１１年１２月３１日。成都版“限購令”限購范圍為本市主城區，沒有涉及到郊區郊縣，而且也沒有規定本市納稅證明或社會保險繳納證明最低年限限制。貴陽僅限定“市中心城區人口密集、房價過高一環內的住房”，比成都只限主城區范圍更窄。天津限購細則將“新國八條”規定的提供累計五年繳稅或社保證明放寬為一年。此外，已出臺調控細則的城市均未提及新建住房價格控制目標。
最后，曲線購房規避限購令的現象并不鮮見。除了北京、上海等一線城市對戶籍準入有較高門檻外，不少城市實行購房落戶制度，只要購入房屋達到一定面積，就可以遷入戶口。因此，非戶籍人口可以先買一套房，落戶后再買第二套。有人專門為各類勞動者及相關單位代理社保代繳、補繳業務，為異地購房者補辦社保證明。地方出臺調控細則一般是要求購房人主動提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實地核查，尤其對于家庭成員、親屬之間轉移、潛在擁有房屋的情況，不能實地查明，相關漏洞可能影響政策執行的效果。還有“假裝借錢以房抵債”、“先簽合同做委托公證暫不過戶”、“冒充員工騙取納稅證明”、“假結婚假離婚”、“以公司名義購房”等等。
四、對住房需求“堵有余，疏不足”
在市場經濟條件下，某種商品價格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應求導致價格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經濟規律。從我國房地產需求看，除了剛性的居住需求外，在目前我國投資渠道狹窄、實際利率為負的情況下，房地產投資也可以看作“剛性需求”。我國近幾年房價過快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出，從２００５年開始，銷售面積與竣工面積的比例從１∶１提高到了２０１０年的１．３７∶１，２０１０年商品房銷售１０．４３億平方米，而竣工只有７．６億平方米，供需缺口持續加大。因此，從長期來看，房地產市場的剛性需求將有效支撐房屋價格，如果市場供應不能繼續增加、未來供應緊缺預期不變，市場難有根本性轉變，房價上漲壓力仍然會比較大，高企的房價是果，而不是因。
而“新國八條”大部分政策的落腳點均集中于抑制需求方面，對疏導需求、增加普通商品住房供應的實質性措施不多。文件重點提到了增加保障房建設用地供應，對于增加商品房用地供應的規定是：“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實際供給量”，這意味著今年的供給量會大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因為２００９年是負兩位數增長，雖然２０１０年總供地增長了３０％多，但兩年平均下來則是減少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的７０％的規定，更有可能加劇市場對于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應的擔憂，從而導致商品房供應量減少、進一步加劇供求矛盾、強化人們的商品房緊缺預期而推高房價。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時壓制的需求很有可能在未來強力反彈，引起房價的再次報復性上漲。
五、保障房的保障對象標準有待進一步明確
隨著保障房建設規模日益擴大，與之相關的分配、運營和管理問題都提上了議事日程。圍繞保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已經成了一個全國性的問題，從去年到今年，從北方到南方，從東部發達地區到西部欠發達地區，瞞報、騙購、作弊、違規等腐敗問題層出不窮，嚴重影響政府的公信力，損害了黨和政府的形象。加大住房保障是政府的責任，也是利國利民的好事，然而，如果具體政策設計不當，很有可能成為某些特權階層尋租、謀利的工具，誰都愿意不花本錢去享受政府公共資源的補貼，并借此而發個財產性收入的大財。但從歷次出臺房地產政策看，保障對象從來就是一筆糊涂賬，這次“新國八條”也不例外，對保障對象標準只字未提。從歷次房地產調控政策看，中央層面關于保障對象的政策規定非?；\統，只有原則性的規定，缺乏具體明確的衡量標準，這客觀上為腐敗行為的滋生打開了方便之門。因此，未來需要進一步根據收入、現有居住面積、資產狀況等因素制定保障對象具體明確的可量化標準，并根據實際情況建立保障對象的動態調整機制，同時確保在分配程序和實際操作中做到公開公平公正。
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2011/7/20 17:35:00