潘文燦/國土資源部咨詢研究中心/20100524
一、影響房地產價暴漲的主客觀因素
房地產宏觀調控其關鍵是房價的調控，房價問題是近幾年百姓最關心的熱點問題，它牽涉著眾多（買房者）百姓的心，關系政府形象，包括國土資源部工作者的效果和形象，也涉及銀行、企業的利益。關系房地產未來能否持續健康發展，因此房價調控好是十分重要和必要。我國對房地產的發展，主要從上世紀90年代以來大發展，同時對房地產進行了幾次大的調控，我一直認為，上世紀七、八十年代日本的房地產泡沫經濟現象，我國一定要引起足夠的注意，不能出現日本的現象?，F在總的看，我國對此是注意的，房地產宏觀調控方向是正確的。問題是中觀、微觀的層面管理不夠重視，或還不夠精細考慮，不夠到位，使房地產公司有了較大的反向操作控制房價能力，如綁架銀行，如制造供地少、土地貴引發房價貴之言；如拉著輿論在各電視臺、報紙上幫助宣傳房價高不是房地產問題，是土地供少而貴的問題，甚至是政府的調控問題等等。特別是這兩年，房價漲幅沒能控制在理想范圍。影響房價的因素很多，認真分析發生的問題有主體和客體因素?？傮w方面有3個主體因素和4個客體因素。
（一）主體因素
一是政府是代表大多數中低收入人民利益的房價調控者。調控房價是政府一項職責，政府調控房價的手段很多，如土地供應量，房地產的各項稅費政策，銀行的貸款利息及額度、信貸規模，購買二套房首付比例政策，限制購第三套經濟住房政策，房地產商注冊資本金比例要求等等都是宏觀調控手段。
二是房地產商是房價重要影響者，房地產成本以外有著誘人暴利空間，房地產商竭力加以影響。房地產商影響房價也是可以利用市場規律，如幾個房地產開發商聯合商定，通過減少房屋供應，以達到提升房價的目的。我體會，影響房價手段多種，主要有：一是多囤地；二要少建房，緩慢建房，讓供房市場上緊缺；三要多捂盤，緩慢供應新房；四要設法拉攏輿論工具來拱抬房價等。
三是市場決定著房屋需求方是房價基本走勢決定者。作為房屋需求方房屋的購買者，其所需房屋量大小是影響房價最根本因素。在我國房地產發展過程中，旺盛的需求是推動房價不斷上漲的主導力量，一是人民手中有錢想買房，想住大房，住好房。二是特別要注意的炒房的投資投機者需求比例越來越高，對房價上漲會起著推波助瀾的作用。有人說，北京房子購買者有近70%左右是外地的購房者和炒房團。本地也只有20-30%想買房，或能買得起商品房。
（二）客體因素
一是地價。地價是房地產成本重要組成部分，地價是通過招標、拍賣、掛牌、出讓由市場決定的，既不是政府意志決定，也不是房地產公司意志決定。
二是房地產的建造成本。它是房價的重要組成部分。建造成本由市場化程度很高的建筑市場決定，建筑企業競爭很充分，房地產商已經把房屋建造費用壓得較低，建筑成本一般不會成為房價上漲的原因（當然建材漲價因素除外）。
三是房地產稅費。房地產企業所繳納各項稅費，是由政府相關法律法規確定的，征收辦法一經確定，會相對穩定，當然也不是一成不變，根據宏觀管理的需要，政府可以做適當調整。
四是由于房地產不可移動性特點造成的房地產市場的局部（區域）容易形成供求失衡是影響房價的重要宏觀因素。
房地產有多種表現形式：一些城市除存在旺盛的本地需求，還存在大量的外來需求（如北京、上海的買房者中外地的人不少）。一些城市特定區域需求格外旺盛，房價格外高漲（如北京西城區金融街等區域）。一些城市的某些區域土地供應極為稀少，極易形成開發壟斷，導致房價過高等等。上述一些特點，對房地產商來說，操控房價十分有利。
綜合分析看，影響房價的主體、客體因素作用各不相同，可以說，4個客體因素決定著房屋的基本價值，3個主體因素則是影響房屋的價格。購房者主體需求狀況與房地產開發商主體供給狀況決定著房價的基本走勢，政府和房地產開發商兩大主體則分別起著制約和助推房價走勢的作用。
二、促進房地產市場健康發展的建議
為了防止房地產價格暴漲和抑制房地產泡沫經濟現象的出現。黨中央國務院對此十分重視。繼“國4條”出臺，“國十一條”等調控政策之后，國土資源部為落實國務院文件要求，又出臺了19條土地調控新政及其他有關通知，細則及指導意見。但是到現在為止，房價并沒有出現實質性調整，即房價并未下降。有的甚至還在繼續上漲。目前，房地產市場通過市場經濟，實踐證明，市場機制是一種有效的資源配置方式，但其對土地、房屋資源的配置也會產生自身無法克服的缺陷，必須借助政府（調控）--這只“看得見的手”來彌補房地產市場上失靈（問題）。政府調控房地產的主要任務是推進土地使用制度改革，建立公平的土地供給市場，即土地供應采取招標、拍賣、掛牌出讓，保障70%左右的中、低收入人群的基本住房供地，防止房地產市場大起大落，預防出現房地產的泡沫經濟現象，要促使其健康地發展。建議如下：
（一）要明確房價調控目標，要加強房地產調控制度建設，保持政策的連續性和穩定性。不論對房地產開發商，還是購房者，制定一個完善的、科學的、合理的房地產基本制度。這是讓其形成穩定預期的根本認識。
（二）要做好供地需求預測工作，強化供地目標要求，創新供地模式，確保足量供地。供地合同目標要求必須明確，如明確全部交納土地成交價款截止時間，明確開始建設時間，全部房屋建成，供應市場截止時間等等，并向社會公示，確保到時形成有效供給，不給房地產商鉆合同空子的余地。
要限地王（實際沒有什么地王）。創新土地出讓模式，防止局部土地壟斷。在出讓土地中要使房地產銷售能形成競爭而不是壟斷。建議政府規定出讓給房地產公司同地塊土地面積上限。
（三）做好城市當年住房需求預測工作，將住房供給任務落實到房地產公司，保障供給。需求既包括本地需求，也包括外來的需求。要根據需求預測落實住房供給。要根據國土資源部門推出的土地情況，將住房供給的任務詳細分解到房地產開發公司，并要求其及時足量投向市場。
同樣，要做好根據未來住房需求預測，落實住房新開工面積，并確保按時開工，按時竣工。
（四）要研究出臺一套針對房地產公司違法、違規操控房價各種手法的處罰辦法，做到有法可依，公開透明處罰，不搞暗箱操作。要加大處罰力度，使其違規不僅不能獲利，反受損失。處罰規定必須對房地產商具有相當震懾作用。建議政府仿照經濟適用房上市交易辦法（增值部分70%歸國家），將房地產公司囤地，囤房增值收入（超出合同時間未開發，未供房）的相應比例收歸國有。
（五） 要加強督辦和違法處罰。有關機構要將土地批租、住房建設等管到中觀和微觀，批地合同、開工許可、竣工要求等進行嚴格管理。做到限期完成開發，限期足量供應住房，更大程度削弱房地產商影響房價的能力。
（六）將普通商品房價也必須納入政府管理范圍，加強其價格宏觀調控。目前政策性住房供給，不足住房供給量5%，極大多數老百姓住房要普通商品房來解決，如不能有效調控房價、勢必會對70%以上的（大量）中、低收入人群的極大傷害。因為它是社會穩定的基礎，是可持續發展的重要條件。
（七）改革土地出讓金使用制度，減弱政府過分對土地財政的依賴。通過進一步推進財稅體制改革，通過開征物業稅等辦法，確保地方政府穩定的財政收入來源。要解決賣地越多，財政越富的不可持續利用土地的現象。
（八）要加強和完善住房公積金建設，特別要防止商業銀行被房地產開發商綁架的難堪局面。在公積金的使用途徑上，進一步向中、低收入家庭傾斜，發揮公積金制度幫助中、低收入家庭解決住房困難的作用。要建立和完善住房保障制度，進一步擴大住房保障制度覆蓋的范圍，一定要解決好中、低收入人群的住房及用地。
（九）要使老百姓理解：房地產具有開發周期長的屬性，從申請土地到建完樓房供給買房者一般要3-4年或更長時間；其對于各種調控政策的靈敏度不及其他行業，因此政策制定后，首先要認真貫徹，耐心等待效果，不可操之過急。只要政府持之以恒，保持政策的連續性和穩定性。并以長期考慮出發，制定財稅等政策，采取措施，經過一段時間的宏觀調控及對策實施，中國就一定會走出房市的迷局。
結論：房價是可以調控的，房價調控是政府的職責。調控房價措施很多，關鍵在于不僅要進行宏觀調控，還要進行中觀和微觀管理，不僅要進行定性的宏觀調控，還要進行定量的精細管理。
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2010/8/10 8:56:00