中國房地產信息網/20091123
今年以來，我國房價迅速反彈、節節攀高，給投資者與監管層帶來種種問題：房價出現泡沫了嗎？這個泡沫還將持續多久？政府將會在調控政策上有什么舉動？為解答這些疑問，今天的一組稿件就從不同角度談談房地產這個“中國最頭疼的難題”。
短期內不要奢望房價回調
中國銀行私人銀行（深圳） 投資顧問 陳波翀
對于當前的房價，市場已基本達成共識，即泡沫化趨勢十分明顯。否則，也不會有收緊房貸政策的傳聞。那么，我們究竟是該坐等房價下跌，還是跟風追漲呢？
要回答上述問題，必須先搞清楚房價運行的自身規律，以及房價泡沫形成的原因。房價歷來不是簡單由供給和需求決定，其作為一般商品的屬性甚至弱于投資品。因此，在某種程度上，房價類似于國際原油期貨價格，投機的成分更多一些。既然有投機因素的存在，就不可避免地會有泡沫的產生。如果以國際通行的月供收入比、租金覆蓋率等指標衡量，房價泡沫早已超乎想像。即便剔除掉其中不可比的因素，目前的房價也有過高之嫌。
房價泡沫是如何產生的？自然離不開二手房成交的活躍。一般來講，自住需求的滿足，既可以是一手房，也可以是二手房，但投資需求的實現卻全部表現為二手房的成交。因此，在房價上漲的初期，二手房是盯住一手房定價的。但到了房價泡沫最為瘋狂的時候，往往是一手房盯住二手房定價。我們知道，成交是推動房價上漲的核心因素，于是就不難理解房價泡沫緣于二手房的成交了。對此，我們可以用一個指標來衡量，即二手房成交與一手房成交的比例，如果說持續在2：1之上，那么表明房價泡沫日趨嚴重；如果低于1：1則表明投資需求相對萎縮。以深圳為例，2007年三季度的每個月，二手房成交均兩倍于一手房，于是，10月份之后房價開始見頂回落。
如果說在房價再創歷史新高的時間窗口，期待房價的回落，雖然在情理之中，但可能會事與愿違。首先，房價本身具有快漲慢跌的屬性。這也是大多數投資品的自然屬性?；仡櫳钲诜績r上一輪的漲勢，從2007年三月份開始加速上漲，僅僅半年的時間，漲幅就在50%之上。隨后的房價調整，也是在成交逐步萎縮之際，差不多15個月才算觸底。即便是我們認為當前的房價處于頂部，那么房價的顯著下跌，可能還不是未來兩三個月能見到的。
其次，通脹顯性化有助于釋放房地產的投資需求。進入四季度后，由于對應去年底極低的基數，翹尾效應逐步消失，CPI、PPI等代表物價水平的指標可能會逐步轉正。10月份，居民消費價格同比下降0.5%，工業品出廠價格同比下降5.8%，似乎還看不到通脹的影子。但近期油價、電價、水價的上調，加上美元貶值推高的大宗商品價格因素，通脹預期早已形成，外圍經濟體已有加息的舉動。在通脹周期中，比較好的投資標的無疑是有價證券和房地產，這也是房價瘋長的重要支撐。預計在通脹預期逐步兌現之后，對于房地產的投資需求還會持續升溫。
最后，“金九銀十”之后，市場開始期待小陽春。根據房地產市場運行的客觀規律，我們不難發現有比較典型的兩大旺季，其一是春節前后的小陽春，其二就是國慶前后的“金九銀十”。從歷史數據來看，春節前后的成交也不會太差，這除了與開發商選擇集中推盤之外，也與購房者的收入結構有關。在環比不會大幅下降的成交支撐下，房價自然也不會明顯回落。
基于上述判斷，短期內要期待房價的回調，欲速則不達。我們判斷房價泡沫可能還會持續一段時間，大致在明年4月份之后才會出現較為明顯的回落。一方面，在于今年3月份開始，房地產新開工面積逐步回升，一年之后正好轉換為可售面積。也就是說，屆時將有大量的一手房供應市場。另一方面，今年春節在二月份，剛性需求的釋放大致有1-2個月的周期，在4月份需求也會回歸到正常的水平。如果說房價的下跌還需要一個催化劑的話，那么我們認為央行的首次加息可能會取代房貸緊縮政策，成為壓垮房價的最后一根稻草。
樓市調控 政府再超然一些
□中央財經大學金融學院博士 洪小芝
當前，我國房市的迅速反彈得益于政府的積極政策，同時也來源于需求的強勁增長。需求的強勢不僅僅是因為通脹的預期、剛性需求的釋放，更多的層面則在于民眾對政府的預期，來源于購房者與政府的博弈。
購房者之所以買房，是因為他們相信房價在未來還會上漲，雖然目前房價很高，但將來會更高。這些購房者中間，既包括投機客，也包括普通自住者。一些剛性購房者會認為，“我去年沒有買，現在后悔。我現在買，為的是明年不后悔”。他們如此相信房價會上漲，大多不是基于經濟學原理的分析，而是相信政府會支持房價的上漲。“房地產貢獻高的GDP增長率、地方政府的財政收入依靠房地產、政府不希望銀行出現不良貸款……”在某種層面上，政府和房地產商是有著共同利益的，所以人們相信政府會支持房價永遠這么漲下去。越來越多的民眾加入到購房者的行列中去，從而推動著房價無理性的上漲，泡沫越吹越大，如此下去，會達到非常危險的程度。另外，房價的上漲會引致其他商品價格的上漲，形成通貨膨脹。
那么，政策真的如大眾所預期的那樣嗎？筆者認為，政府是完全有可能在適當的時候出臺調控非理性房地產市場的政策。為什么呢？我們用股市來做個例子，當眾多的股民預期奧運概念、國慶概念的時候，政策托市了嗎？沒有。在我國，股市是大眾認為政策市的一個典型的市場，他們總是天真地去猜想政府不會容忍發生的事。而政府呢，更多時候是還自由給市場，用事實表明了自己的立場，逐漸地建立了自己的公信力。筆者認為，在逐步建立和完善市場經濟體制的過程中，政府會逐漸退出市場參與者的角色，而更堅實的承擔起宏觀調控的職責，來維護和鞏固市場經濟改革的成果。
面對房地產市場的繁榮，而忘記了股市里的教訓，這是因為我們還沒有看到房地產市場里政府調控的實踐，本來要有的調控因為金融危機而擱置了。因為還沒有，所以相信以后也不會有——這種認識是盲目的。筆者相信，政府對于房市的調控一定會到來的，而且一定能夠成功的。理由如下：
房地產對GDP的貢獻的確很大，但要GDP長期持續地增長，需要的是健康良性的房地產市場。房價的非理性上漲遏制了其他消費的增長，會加重我們的內需不足；房價的泡沫如果不及早解決，會越吹越大，最后破滅時會對經濟產生很大的破壞性；隨著經濟結構的不斷調整，隨著其他行業的成長，房地產行業的顯著性會越來越低。
不良貸款的風險并不大。新樓盤的貸款是房價的七成，二手房的貸款大概是房價的五折左右。房地產市場的調控和房價的適當降低，并不一定會產生大規模的不良貸款?，F在進行調控，房地產并不會出現崩潰。這是因為實際的需求依然很大，只要房價降到合理范圍，房地產市場依然會發展很好，不會出現大量的不良貸款。但如果一直不進行調控，等泡沫大到無法控制時再破滅，那個時候才會有大規模的不良貸款。另外，即使有風險發生，作為市場參與主體的銀行和購房者本就應該承擔相應的風險。這樣也有助于他們作為市場經濟主體的意識。這也是在樹立政府的公信力，有了公信力，銀行在放貸時自然會考慮到風險，把風險掌握在可控之內。
應該認識到，盡管地方政府和房地產商之間有著千絲萬縷的聯系，但地方政府卻不是政策的制定者。合理政策的出臺，在一定的制度引導下，種種利益關系的紐帶自然會瓦解。這不能成為不調控的理由。
如果政府出臺政策來調控房地產市場，使房地產市場朝著健康良性的方向發展，那么，政府就在公眾當中樹立了良好的公信力。政府在公眾預期中的威信，會引導市場走向理性。當市場再次出現不合理的近乎瘋狂的現象時，人們就會預期政府一定會來調控，這種預期會阻止人們參與非理性的投機行為。
樓市刺激政策如何退出
□本報記者 萬晶
一年前，為應對全球金融危機、實現“保增長”的戰略目標，一系列房地產刺激政策先后出臺?？v覽一年間樓市全景，房地產業迅速走出房價和成交量的寒冬，成交火熱、房價大漲、土地市場活躍，為穩樓市保增長而制定的刺激政策取得了超預期效果。目前,我國宏觀經濟呈現出全面回暖的跡象，這為房地產短期刺激政策的退出，提供了堅實的基礎。而相關部門也已開始對政策是否延續進行調研。但對于優惠政策是否延續，如何選擇性退出，還應盡早明確，留給市場足夠的預熱和消化時間。中國證券報記者認為，房產刺激政策的選擇性退出應主要體現在以下幾個方面：
首先，首次置業消費需繼續鼓勵，投資甚至投機需求應予以抑制。從房地產市場歷史來看，首次置業消費一直是其健康穩定的基礎，投資甚至投機需求往往是大起大落的導火索。今年以來投資需求助推房價節節攀升，已超出普通民眾承受能力，首次置業的剛性需求逐漸被擠出市場，對過度投資和投機加以抑制刻不容緩。
抑制過度投資的撒手锏當是收緊二套房貸。年中，銀監會曾重申嚴格執行二套房貸政策，但一些商業銀行依然暗地拓寬尺度，助推樓市炒風。究其根源依然是政策界定不清晰，給投資客和銀行留有可操作空間。對改善型需求的優惠政策應逐步退出，應以家庭為單位區分首次置業和改善型需求，對改善型需求提高首付門檻和利率標準，取消所有二次置業貸款利率優惠，并嚴格執行四成首付比例。
其次是取消二手房交易相關稅費優惠。去年底放寬二手房營業稅征收年限以及降低營業稅，旨在減少購房費用，促進二手房流轉和成交。而今若退出，適當增加買賣成本，可抑制快進快出式的短炒之風。而對于契稅最低1%的優惠政策是否需要退出，尚可觀察，畢竟相較于二手房交易營業稅等，契稅優惠影響較小。
第三，部分城市的公積金貸款額度可能下調。去年救市以來各地提高公積金貸款優惠，上海市民購買自住普通住房的，基本公積金最高可貸額度從20萬元提高到了30萬元，每戶最高為60萬元。北京住房公積金貸款也從原來的60萬元提高到80萬元。隨著年底一些地方政府刺激政策的到期，公積金貸款政策將會出現調整。
第四，地方性政策和全國性政策退出未必同步。眼下國家層面是否取消優惠政策還未定調，湖南、吉林等省份已通過不同方式表示，2008年當地省級政府出臺的房地產優惠政策不會取消，順延到2010年底。因此，在政策退出的時點上，將會出現北京、上海等高房價城市，將會先進行政策微調，抑制投資需求；而二三線城市由于房地產市場復蘇周期稍慢，可能會繼續順延。
此外，需要我們注意的是，涉及房地產開發環節的寬松政策，似乎還未到需要退出之時。今年1-10月，全國完成房地產開發投資28440億元，同比增長18.9%，增幅比1-9月提高1.2個百分點，但比去年同期回落5.7個百分點。房屋新開工面積10月份才出現年內首次同比正增長，增幅為3.3%。刺激房地產開發投資、增加市場供應，房地產開發投資景氣程度仍有待提高。
房價失控之憂
上海易居房地產研究院綜合 研究部部長 楊紅旭
眼下，很多城市都在“鬧房荒”，大冬天里居然頻現通宵排隊等開盤的盛況。房價并沒跟隨氣溫而下降，反倒燒起了一把火。老百姓對此似乎有些麻木了，而有識之士仍在表達憂慮之情。比如，國家統計局總經濟師姚景源提醒道：“北京房價高得離譜，不要因為通貨膨脹的因素搶購房子，這樣來算恰恰上套”。再如，上海市委書記俞正聲再次強調“今年年初，我曾經說過房價不能再漲了。”
實踐證明，動用行政大棒打壓房價，效果并不明顯。2005年出臺的著名調控文件“國八條”，全名就是《關于切實穩定住房價格的通知》，遺憾的是房價越調控越上漲。你若說它跟政策背道而馳吧，也不對，去年優惠政策一出來，半年內就讓房價由小跌轉為大漲。至于眼下的優惠政策，仿佛是繼續下去不好、停止也不妥，只能任由全民大討論了。
中國房價到底有多高？這是個很難評判的問題。很多專家學者認為當前房價水平尚可接受，而且會找出類似城市化、人口紅利、外來需求等諸多支撐因素。但有一條基本的經驗誰也無法質疑：許多國家的房價泡沫破滅之前，絕大多數人都沒意識到泡沫正在長大。這也就是說，僅靠觀察學者專家現時中的主流觀點，很難斷定是否存在房價泡沫。
關于房價高低問題，筆者曾經做過專題研究，從國際經驗看，目前我國總體房價收入比并不算離譜。1996-2008年，我國的房價收入比在5.5-7.5倍的區間波動，其中最高的是2007年的7.44倍?？傮w水平高于發達國家的3-6倍，但與1998年8.4倍的世界平均值和6.4倍的中位數相當接近。也即用發展中國家的標準衡量，目前我國房價收入比水平基本合理，2007年偏高，2008年有所回落，今年會重新上升。
很難說全國普遍出現了明顯的房價泡沫，但部分東部城市房價明顯偏高。2007-2008年，京滬深穗四個一線城市以及廈門、杭州房價收入比超過10倍，個別城市甚至達13倍以上。如果剔除動拆遷保障用房因素，2008年北京房價收入比為15倍，上海高達17.2倍。按今年房價上漲的狠勁兒，一線城市可能會到近20倍。
另外，還可用租金回報率來衡量房價高低。住房的使用價值就是居住，而租金水平集中體現了居住價值的高低。發達國家的年均住房租金回報率為5％-10%，而目前我國大城市一般只有3%左右。一線城市尤其明顯，今年的情況是，房價漲幅很大，房租卻沒怎么漲，高端公寓租金甚至下滑。國人重購輕租的觀念根深蒂固，這確實是一個特殊因素，但租金回報率如此之低，從一個角度說明很多房子的價格被明顯高估。
近期中國社會科學院發布的《住房綠皮書》對全國35個城市房價泡沫指數進行估算，結果顯示，北京的房價泡沫超過了上海、廣州和深圳，實際價格高出基準價格的四分之一；另外，北京人的住房支付能力最低，購房居民每月交納貸款的數量遠高于合理家庭支付比例。
其實，若用國際上通用的指標來衡量，絕大部分指標都顯示我國房價水平已明顯偏離合理軌道。那么，到底是什么在支撐我國的高房價？首先，國人把房子看得太重，為此不惜“啃老”，幾個家庭支持一對年輕人買房，成為社會主流觀念?？墒?，這一購房模式完全不具有可持續性。
其次，投資投機需求旺盛。從感性角度分析，近十年來我國房價持續上漲，即使2005年和2008年部分地區曾出現過短暫的小幅下跌，但之后往往出現更大漲幅、更長時間的反彈，于是人們都不再相信房價會大跌。從理性角度分析，去年出臺的諸多優惠政策，大大降低了投資投機的成本，雖然政策本意是鼓勵合理的自住需求，但根本無法堵截投資者“搭便車”。另外，流動性過剩導致通脹預期，購房保值也很正常。
再次，住宅市場的供求矛盾一直沒能有效解決。從根源上講，我國城鎮建設用地確實非常緊張，同時近十年來，批而未建的開發用地高達13億平方米，其中有很多居住用地仍處于閑置狀態。即使那些開發進度達到預售標準的樓盤，在市場繁榮時也常出現捂盤惜售現象。在市場經常性地處于供不應求狀態的情況下，房價不漲幾乎是不可能的。
優惠政策去留對樓市影響有限
□中證證券研究中心 張泰欣
經歷了大半年火爆的市場行情，房地產業的優惠措施貌似步入了十字路口。一方觀點認為，目前房地產市場已經積累了一定的風險，政府應該主動去“擠泡沫”，促進市場健康發展。而另一派觀點則認為，很多二三線城市的行情才剛剛開始，只有繼續推動房地產市場交易，才能更好地促進經濟發展。兩者爭論的焦點無非是優惠政策是退出還是保留，筆者認為，經歷了由低谷到高峰的跳躍式發展，目前房地產行業的自身調控能力正在加強，政策的沖擊短期對房地產市場的影響比較有限。
顯然，銀行是優惠政策淡出的主要受益者。經歷了息差收窄和大規模貨幣投放的經濟階段，各商業銀行亟須提高自身的議價能力，從而提升資金收益水平，資產質量中的個貸部分無疑是銀行收入的重要增長極，如果取消普遍的七折房貸優惠，對銀行利息收入和資金議價水平的提升起到極大的支撐作用。而事實上，目前已有多家銀行提高了二套房的界定標準，并且在相關的利率優惠措施上也采取了從嚴政策。筆者認為，如果目前部分地區房地產市場非理性發展的勢頭繼續擴張，不排除監管部門在有關地區采取提高利率標準、重新征收稅費等從嚴措施的可能，通過有形干預擠出市場泡沫，使市場逐步回歸理性。
同時，我們也看到房地產市場的發展還很不平衡。今年1—10月，全國累計實現房地產投資完成額2.8萬億元，同比增長18.9%。這種增長可能更多的來自于消費潛力正在釋放的中部地區，而東部和西部一些地區由于前期過度增長或消費不足，開發投資情況并不理想，這也是吉林、湖南等地一些政府部門強調仍會以政策刺激市場的原因所在。房地產投資對經濟的拉動作用正在體現，只有繼續保持地產市場的繁榮景象,經濟復蘇確立的進程才會逐步加快。
退出也好，持續也罷，這其中都涉及到政策的干預問題，采取措施的“度”有多大？到底其影響幾何？筆者認為，這對于剛剛恢復市場景氣的房地產市場而言意義重大。在經歷了業績超預期增長和大規模信貸投放的經濟周期之后，大多數房地產企業的資金狀況和運營能力有了明顯變化。從目前資金來源看，房地產企業在逐步減弱對銀行的依賴程度，因此，即使驟然貸款收緊，短期內對房地產的經營不會造成大的影響。從消費者看，由于剛性需求、通脹預期、資產配置等因素的作用，利率上升多大程度上能抵消上述綜合因素的影響，目前還得不出顯著線性關系的結論，而可以確定的是，在政策淡出前期，會刺激一部分消費需求,并有可能激化市場的非理性因素。
從另一面看，雖然區域發展不平衡的事實仍將主導部分地方延緩優惠措施，但在目前市場價格高位運行的狀態下，投資需求的動機在逐步減弱，剛性需求的提升也缺乏更多的誘發因素，因此，既有的優惠措施多大程度上能提升成交還需時間檢驗。隨著房地產新開工面積和施工面積的加速回升，未來房地產市場供需缺口的矛盾會逐步收窄，因此，未來市場的價格可能會更為理性，通過主動的價格措施來提升交易量的策略有一定的發展空間。因此，在市場動能大量釋放的背后，未來房地產市場將由暴風驟雨式的發展更多的轉向細水長流的運作。
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2009/11/30 17:13:00