中國房地產信息網/20090927
房地產開發企業為了擴展影響，便于接待客戶使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部和樣板房，相應的其會計處理、納稅處理也必然有不同的方式。
一、項目小區主體之內的售樓部、樣板房的計稅處理
國稅發[2009]31號文件規定，開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
所以可以理解，項目小區主體之內的售樓部、樣板間等營銷設施可以按照上述規定歸集入開發間接費用計入開發成本核算。出售時按照銷售開發產品進行稅務處理。
二、項目小區主體之外的售樓部、樣板房的計稅處理
對于項目小區之內主體之外的售樓部、樣板間等營銷設施一般不可以直接計入開發間接費用核算，而是需要根據國稅發[2009]31號文件規定判斷處理。
企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
即房地產企業利用建造的會所預先充當售樓部、樣板間，如果符合上述第一款的規定，則視為公共配套設施費進行財務和稅務處理。
如果符合上述第二款規定，充當售樓部、樣板間的會所等營銷設施需要單獨核算成本，若是企業自用，按照自建固定資產進行財務和稅務處理。非企業自用，則計入開發成本核算處理。
這樣房地產企業就存在一定的操作的空間，既可以將上述房產轉作固定資產，也可以繼續按開發產品管理，不同的處理方式，會帶來的一定的稅負差異，因此開發企業在確定管理方式時，在考慮方便客戶和自身管理等因素的同時，也應將稅收因素作為一個重要方面來考慮。
例如，將售房部（接待處）、樣板房作為固定資產管理，房地產企業要承擔該部分房產的房產稅（以房產原值按規定減除一定比例后（10%～30%）的余值的1.2%計算繳納）和土地使用稅，但是在從投入使用的次月起，卻可以按規定對其計提折舊，獲得抵免所得稅的好處。由于該部分資產只有在對外銷售時才繳納營業稅，自用或拆除則不需繳納營業稅，因此還能免除或獲得該部分稅收資金的時間價值。
另外，如果將售房部（接待處）、樣板房按開發產品處理，由于其成本包含在開發產品中，所以只能從產品的銷售中回收，稅務處理需要按照實際銷售繳納營業稅和按照國稅發[2009]31號文的規定確定銷售收入繳納企業所得稅。
其次，對于售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出，如果企業持續自用，計提的折舊計入營業費用或銷售費用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計入開發成本核算；如果單獨計價銷售，則計入營業外收入并根據《財政部國家稅務總局關于全國實施增值稅轉型改革若干問題的通知》（財稅[2008]170號）規定的銷售自己使用過的固定資產，按照小規模納稅人標準（實際中房地產企業少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。
三、項目小區之外的售樓部、樣板房的計稅處理
房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等營銷設施。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。
對于項目小區之外的營銷設施，稅法沒有相關規定，筆者認為這些都應該屬于項目銷售環節產生的費用，應當計入銷售費用處理，如果自建構成企業的固定資產，由此計提的折舊可以計入營業費用或銷售費用處理。
閱讀：
8835
次
2009/11/19 16:36:00