長春市人民政府關于加強和改善物業管理工作的意見

長春市人民政府文件

長府發[2008]24號

　　長春市人民政府關于加強和改善物業管理工作的意見

　　各縣(市)、區人民政府，市政府各委辦局、各直屬機構：

　　為進一步加強和改善我市的物業管理工作，規范物業服務企業行為，提高廣大業主自治管理的意識，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》和《長春市物業管理條例》等法律法規,結合我市實際，現提出如下意見：

　　一、建立市、區、街道、社區居委會“四級”物業管理工作體制

　　1、市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。組織《長春市物業管理條例》的實施，制定物業管理發展規劃;負責物業服務企業資質管理;負責物業專項維修資金的監管;貫徹物業管理項目招投標制度;組織物業管理行業的檢查、考核;規范物業管理服務行為;組織開展物業服務企業信用等級評定工作;協調區政府、開發區管委會和市政府相關部門妥善處理物業管理重大糾紛案件。

　　2、各區政府、開發區管委會應指定區物業管理主管部門，設立不少于5人的物業管理機構，負責轄區內的物業管理工作，對物業服務企業進行指導和監督;負責駐區物業服務企業和業主委員會備案管理工作;指導、監督業主大會和業主委員會日?；顒?監督物業服務收費和物業管理用房的配置和使用;協調物業管理活動中的矛盾和糾紛，及時處理物業管理活動中的投訴。

　　3、各街道辦事處應配備專職物業管理工作人員，負責處理物業管理日常工作。組織建立由公安、物價、規劃、建設等部門有關負責人，物業服務企業法人代表、業主委員會主要成員、群眾代表組成的物業管理聯席會議制度，協調解決涉及物業管理的綜合性問題;協調處理物業管理投訴。

　　4、社區居委會應充分發揮在物業管理中的作用，配備專人負責物業管理工作。協助街道辦事處指導、監督業主大會會議和業主委員會選舉、換屆、改選及其日常工作;協助調解業主委員會與物業服務企業的矛盾;對未成立業主委員會或業主委員會無法正常開展工作的區域，協助業主組織召開業主大會;配合業主委員會監督檢查物業服務企業規范化服務等事項。對未實行物業管理的區域，組織業主開展自治管理。

　　二、建立健全物業監管制度

　　5、推行物業服務招投標制度。按照“加強協調、注重引導、以點帶面、逐步推廣”的原則，引導和鼓勵業主大會通過公開招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業實行物業管理，逐步建立雙向選擇、公平競爭、優勝劣汰的物業服務新機制。新建住宅區，建設單位應在商品房預售許可前、批準現售30日前，按規定選聘物業服務企業，并簽訂物業服務合同。市房地產行政主管部門負責物業服務招投標的指導、監督工作，區級物業行政主管部門和街道辦事處指導物業服務招投標的組織實施工作。

　　6、明確住宅小區物權歸屬，實行預售前審查、公示制度。政府相關部門、建設單位和公共服務單位應根據相關規定，按照各自職責確定新建住宅小區附屬設施設備和場地等全部物權關系，經審查批準后，由建設單位在批準銷(預)售前向社會公示，并將維護買受人共同利益的規約在合同中書面承諾。

　　7、建立綜合驗收制度。由市建設行政主管部門會同市房地產行政主管部門制定綜合驗收標準和驗收辦法，并負責組織相關部門、區物業行政主管部門和供水、供電、供氣、供熱等公共服務單位實施驗收;綜合驗收備案結果由建設單位按程序移交給小區全體業主。未經驗收或驗收不合格的不得交付使用，市房地產行政主管部門不予辦理房屋產權登記手續。區物業行政主管部門對住宅小區物權進行監督，以保證業主合法公共權益。

　　8、落實好物業服務用房等有關規定。建設單位應按照不低于房屋總建筑面積4‰(且不少于100平方米)的規定配置標準的物業服務用房。物業服務用房產權歸全體業主所有。規劃部門負責審查確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房應包括物業服務企業用房、業主委員會辦公用房。其中，業主委員會辦公用房建筑面積為15至25平方米。物業服務用房交付使用時應達到正常使用功能。物業服務企業用房應由業主委員會按合同約定提供給物業服務企業使用，并辦理委托使用手續。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業服務用房的用途。違法建筑、臨時建筑、公共場所和其它共用部位不得作為物業服務用房。

　　9、建立物業服務企業信用等級評定等管理制度。市房地產行政主管部門應制定《長春市物業服務企業信用等級評定辦法》，對物業服務企業的信用等級實行動態管理，從2009年開始，會同各區物業行政主管部門對物業服務企業進行年度信用等級評定。對信用等級不合格的物業服務企業，責令限期整改，對拒不整改或整改期滿仍不合格的，取消其1年內在本市承接物業服務業務的資格。

　　10、完善物業服務和收費制度，規范物業服務和收費標準。按照國家和省的相關規定，建立“分等定級、質價相符”的服務收費機制。實行市場調解價的，由建設單位或業主與物業服務企業在物業服務合同中共同約定服務價格;實行政府指導價的，按照市價格主管部門和房地產行政主管部門公布的基準價及浮動幅度，由建設單位或業主與物業服務企業在物業服務合同中約定具體服務收費標準，物業服務企業應當到市價格主管部門和房地產行政主管部門備案。市價格主管部門應會同房地產行政主管部門制定《長春市物業服務收費管理辦法》，進一步規范物業服務收費行為。

　　11、逐步加強老、舊、散區物業管理。完善老、舊、散區基礎設施。未實行物業服務的舊住宅區和單體住宅樓，由所在街道辦事處組織業主選聘保潔人員維護其環境衛生，費用由全體業主承擔;選聘房屋維修人員對共用設施設備進行日常維修養護，費用由相關業主承擔。推行物業維修資金統一管理，保障共用部位、設施設備的維修、更新和改造。棚戶區改造后的回遷房及經濟適用住房、保障性住房、廉租房的物業管理，由市房地產行政主管部門制定相關辦法。

　　三、營造良好的物業管理環境

　　12、切實減輕物業服務企業負擔。以財政補貼方式，從2008年起，3年內對物業服務企業逐年補貼。補貼辦法由市財政部門會同市房地產行政主管部門確定并組織實施。

　　在物業管理區域內，公共服務單位應當直接面對用戶并向最終用戶收取有關費用，依法承擔物業管理區域內相關管線和設備設施的維修、養護責任。對于暫時不能收費到終端用戶的，可與物業服務企業協商，有償委托物業服務企業代收有關費用。

　　13、加強物業管理區域的社會治安綜合治理工作。公安、司法、民政部門應與社區居委會相互協作，指導業主大會、業主委員會和物業服務企業共同維護物業管理區域的治安管理、民事調解、民生救助等項工作。依法處理物業管理中的治安案件。

　　14、加強市容衛生管理和環境保護。市容環衛管理部門應加大對物業管理區域環境衛生的監督管理，明確物業服務企業衛生管理標準和職責;做好物業管理區域內戶外廣告、牌匾的設置審批和監督管理。環保部門應加強物業管理區域居住環境的監督管理，依法查處物業管理區域內煙塵、噪聲等環境污染行為。

　　15、發揮解決物業合同糾紛的仲裁優勢。物業物業服務企業和業主委員會在簽訂物業服務合同時，選擇長春仲裁委員會解決糾紛的仲裁條款，公正、快速、低成本地解決物業管理糾紛。

　　16、各縣(市)可參照本意見執行。

　　二OO八年十二月十五日