ICS
備案號：DBL
廣州市聯盟技術標準
DBL440100/T 3—2008
住宅小區物業管理節能環保規范
（送審稿）
××××-××-××發布 ××××-××-××實施
廣州市質量技術監督局 廣州市物業管理行業協會發布
目 次
前 言...................................................... II
1 范圍......................................................... 1
2 規范性引用文件............................................... 1
3 定義......................................................... 1
4 日常管理..................................................... 1
5 設施設備節能環保管理......................................... 2
前 言
本規范由廣州市物業管理行業協會提出并歸口。
本規范起草單位：廣州海運集團物業發展有限公司、中海物業管理廣州有限公司、廣州粵華物業有限公司、保利廣州物業管理有限公司、廣州市國土資源和房屋管理局、廣州市物業管理行業協會。
本規范起草人：葉亮、傅紅燕、張立偉、鄺子安、楊承志、陳昂鵬。
本規范為首次發布。
住宅小區物業管理節能環保規范
1 范圍
本規范規定了廣州市住宅小區物業管理服務中，對物業管理服務區域內的日常管理、設備設施管理節能環保的基本管理要求。
本規范適用3.1定義的物業管理服務節能環?；顒?。
2 規范性引用文件
下列文件中的條款通過本規范的引用而成為本規范的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本規范，然而，鼓勵根據本規范達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本規范。
建住房［2000］008號 全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
中物協［2003］1號 物業管理服務等級標準
GB/T24001—2004 idt ISO14001：2004 環境管理體系
3 定義
3.1 物業管理節能環保：
在住宅小區物業管理服務過程中，物業服務企業通過合理控制各種資源的消耗，采取技術上可行、經濟上合理以及環境和社會可以承受的措施，減少能源和資源的損失和浪費，減少因能源和資源使用對住宅環境的影響和破壞，更加有效、合理地利用能源，使用資源。
3.2 住宅小區：
以若干住宅和住宅樓棟組成，并有配套的公共服務設施和規范化物業管理服務的居民住宅的集合。
3.3 管理服務區域：
只成立一個業主大會的、相對獨立的、并由一個物業服務企業或者其它管理人實施統一管理服務的區域。
4 日常管理
4.1 建章立制
建立物業管理節能環保制度體系，包括但不限于員工崗位責任制度、崗位考核制度、員工工作程序、工作標準、設備設施臺帳、操作規程、維護保養計劃、緊急事故處理程序及相關記錄表格等。其中，應結合季節、氣候等因素，制訂符合實際情況的公共設備設施開關控制制度，并做好相應的執行及監控記錄。有條件的，建議執行《GB/T24001—2004 idt ISO14001：2004 環境管理體系》。
4.2 公眾服務措施與要求
4.2.1 室內裝飾裝修管理
4.2.1.1 在辦理住宅室內裝飾裝修管理登記服務工作中，根據國家有關節能材料相關標準，積極宣傳使用節能環保材料和器具。
4.2.1.2 在室內裝飾裝修管理活動中，采取措施防止損壞房屋原有節能設施、將建筑垃圾混入生活垃圾、將危險廢物混入建筑垃圾的行為。督促裝修人員或業主及時清運施工過程中產生的建筑垃圾，并正確處置。在已竣工交付使用的住宅樓宇內，十二時至十四時、二十二時至次日七時，采取措施防止產生環境噪聲污染的室內裝修活動。
4.2.2 用能監測
定期抄錄小區用能計量表讀數，并匯總分析用能狀況。
4.2.3 屋頂管理
積極配合政府有關部門實施屋頂綠化隔熱改造，加強屋頂管理。保障消防通道暢順，排水口不堵塞。
4.2.4 宣傳引導
在管理服務區域內設置節能環保宣傳欄，設置小區公共設施設備環保標識和宣傳標語。
4.2.5 熱線電話服務
設置熱線服務電話并在管理服務區域內標示，為小區業主、住戶提供大件物品回收、建筑余泥清運服務信息。
5 設施設備節能環保管理
5.1 供水設施設備
5.1.1 水泵房管理
水泵房應通風，宜對泵房合理間隔。地面宜鋪地磚或涂地板漆。
5.1.2 供水設施設備
5.1.2.1 水泵控制箱
每日檢查儀表、指示燈、開關、電源、電壓、電機工作電流；每半年至少檢查一次繼電器、接觸器觸點；每季度檢查所有接線，調整水位開關。宜用浮球閥作缺水停泵的電氣控制；采用變頻控制器的，宜增設缺水停泵裝置。
5.1.2.2 生活水泵（含電動機）
每日檢查水泵進出口閥門、泵內充水與水泵轉動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有無漏水、水泵進出口壓力、水泵與電機運行狀況；每季度至少清洗一次管道濾網（器）。
5.1.2.3 供水管路與閥門
每日檢查閥門開關位置、管路接頭、壓力表；每季度至少檢查一次管道，清洗濾網，清潔減壓閥；每半年至少檢修一次水龍頭；清潔管井、管道與支架。每年至少檢查一次止回閥。
5.1.3 二次供水上、下蓄水池
5.1.3.1 水池管理
每周檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網、密封條、管道、進水閥。每季度配合水池清洗工作，檢查低水位限制浮球、進水閘閥、放水閥、溢流閥、進水液壓閥、水位控制浮球。
5.1.3.2 水池清洗
控制好排空水量和消毒藥物使用量；排水時注意保持排水管道暢通。在多層樓宇，應同時安排沖洗樓梯工作，以節約用水；應及時恢復供水后，檢查管道、閥門、浮球等設備零件。
5.1.4 供水系統應急處理
出現管道爆裂等緊急事件，接報后立即報告供水部門，并于25分鐘內到位協助處理。
5.1.5 工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.2 排污設施設備
5.2.1 建章立制
排污設施設備資料檔案完整，繪制設施設備平面圖；設施設備標識規范齊全，井、池蓋編號清晰。
5.2.2 潛水泵，集水井
每周至少檢查一次控制箱面儀表、指示燈、開關、電源電壓、電機工作電流、接觸器；每半年至少檢查一次繼電器、接線、水位控制浮球。
5.2.3 工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.3 供電設施設備
5.3.1 建章立制
供電設施設備管理規定、維護保養辦法、應急處理預案等規章制度完善。
5.3.2 供配電房
供電電房應通風，環境溫度合理。地面宜鋪地磚或涂地板漆。
5.3.3 高壓配電柜
每日檢查一次屏面指示燈、開關、警告牌、母排溫升、繼電器、各項運行參數、表針指示；每半年至少檢查二次接線緊固狀況；每年檢查柜內電纜聯接狀況。10kV及以下三相供電電壓允許偏差為額定電壓的±7％。高壓進線柜輸出端到用戶輸入端的線損率不超過10％。
5.3.4 變壓器
加強機房通風，根據電網運行電壓的變化及時調整變壓器的分接開關。多臺變壓器合理分配負荷，每臺變壓器應在其最佳負荷率附近運行。
5.3.5 低壓配電系統
5.3.5.1 低壓配電柜
每日檢查一次開關、指示燈、儀表；至少每季度檢查一次控制回路的接線情況；每年至少檢查一次接線螺絲和固定螺絲狀況。220V單相供電電壓允許偏差為額定電壓的＋7％與－10％，功率因素應提高到0.95，變壓器的出口處不平衡度應不大于10％；干線與主分支線首端的不平衡度應不大于20％。
5.3.5.2 應急發電機配電屏
每兩周至少檢查一次各開關、指示燈、儀表；每年至少檢查一次所有接線、觸頭、螺絲緊固狀況。
5.3.6 應急發電機系統
5.3.6.1 按照蓄電池使用要求定期檢查電解液高度、各連接部位和極板情況；測量蓄電池電壓、比重；清潔蓄電池表面；定期充放電，蓄電池廢棄時應交由相應的部門回收處理。
5.3.6.2 做好剩余柴油、廢棄機油、冷卻水及排煙的環保處理工作。每兩周至少檢查一次柴油機油箱、儲油箱。
5.3.6.3 應檢查消音、除塵設施。
5.3.7 樓層配電房
每季度至少檢查一次指示燈、電源、電壓、電流，檢查接觸器、繼電器；每年至少檢查一次接地線、接線螺絲緊固狀況。檢查中注意開關、線路的溫度。
5.3.8 照明設施管理
每日檢查空氣開關、電線線路、燈具。更換燈具宜采用適用的節能燈具，內走道、梯燈宜采用聲控或紅外線自動開關。
5.3.9 工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.4 電梯設施設備
5.4.1 建章立制
電梯設施設備管理規定、維護保養辦法、運行管理制度等規章制度完善。
5.4.2 電梯機房
電梯機房應通風，宜對機房進行合理間隔。地面宜鋪地磚或涂地板漆。
5.4.3 電梯運行與維護
電梯應并聯運行；非高峰期宜調整電梯運行的臺次和時間。應監管電梯公司的維保質量，檢查曳引機齒輪箱、導軌降的潤滑情況。
5.4.4 工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.5 園林綠化設施
5.5.1 建章立制
園林綠化設施管理規定、維護保養辦法等規章制度完善。
5.5.2 設施維護
施肥、用藥宜采用環保型用品。禁止綠地內焚燒物料的行為，修剪的綠化垃圾宜通過粉碎等手段，作為有機肥料實現循環使用。
5.5.3 工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.6 會所
空調溫度不得低于26℃。
5.7 道路設施
5.7.1 建章立制
道路管理規定、維護保養辦法等規章制度完善。
5.7.2 道路
及時處理路面、井蓋等異常情況。通道順暢，標志齊全；禁鳴喇叭及限速行駛，禁止車輛維修保養及試剎車行為。
5.8 地下室排風機
每季度至少檢查一次儀表、指示燈、開關，檢查繼電器、接觸器、所有線路；每年檢查電機風機軸承潤滑情況。
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2008/12/15 21:46:00