鄭州市業主大會議事規則

（示范文本）
 
第一章 總則 

      第一條 為維護本物業小區全體業主的合法權益，規范業主大會、業主委員會的議事活動，根據《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會規程》等有關規定，制定本物業小區業主大會議事規則。
      第二條 業主大會是物業小區內全體業主組成的議事機構，依法管理、決策小區內共有事權。業主委員會是業主大會的執行機構。
      第三條 本議事規則經業主大會通過，對全體業主具有約束力。
      第四條 本議事規則經     年   月   日業主大會通過，本業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第二章  業主大會召開程序
      第五條 發布公告。業主大會召開會議前15日，業主委員會或召集人應當將召開會議的內容以書面形式向物業小區內業主公告。物業小區的業主大會會議，應當同時告知所在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局。
      第六條 征詢意見。業主委員會或召集人發放征詢意見表，將業主大會議事內容書面征詢物業小區內業主意見。業主自己或者委托代理人（憑委托書）填寫征詢意見表，并簽名有效。
      第七條 回收統計意見。業主委員會或召集人可通過設立投票箱、上門或寄掛號信等形式回收物業小區內業主意見，并邀請所在街道、居委會指導、監督，或請公證處公證。業主委員會或召集人發放和回收征詢意見表可分步驟進行。
      第八條 通報大會議事決定。業主大會會議應當由業主委員會或召集人作書面記錄并存檔。業主委員會或召集人必須在公告欄通報業主大會議事決定的時間，通報征詢意見結果，接受物業小區內業主的查詢和監督。業主委員會或召集人將業主大會的議事決定自會議結束后3日內以書面形式在物業小區內公告，并將有關材料送所在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局備案。

第三章 議事內容
      第九條 業主大會的議事內容：
      （一）制定、修改業主大會議事規則、管理規約；
      （二）制定物業小區內公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理規定；
      （三）選舉、更換業主委員會成員，監督業主委員會的工作；
      （四）決定物業服務方式，選聘、續聘、解聘物業服務企業或其他物業服務人；
      （五）決定專項維修資金的使用、續籌方案；
      （六）聽取和審查業主委員會的工作報告；
      （七）審議、批準業主委員會年度財務預算方案、決算方案，決定業主委員會成員報酬；
      （八）制定物業小區內物業共用部位和共用設施設備的使用、經營方案；
      （九）改變或撤銷業主委員會不適當的決定；
      （十）決定物業小區內的其他重大事項。
      第十條 業主委員會的議事內容：
      （一）組織召集業主大會會議，向業主大會報告工作；
      （二）為業主大會選聘、續聘、解聘物業服務企業做好相關準備工作，經業主大會決定和授權，代表業主與物業服務企業簽訂、解除物業服務合同；
      （三）組織業主委員會的換屆選舉，組織修訂管理規約和業主大會議事規則；
      （四）督促業主、物業使用人遵守管理規約、按時足額交納物業服務費用；
      （五）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同，協調處理物業服務中的有關問題；
      （六）提出維修資金續籌方案，督促維修資金交納責任人按照規定交納維修資金，組織業主討論維修資金的使用；
      （七）公告業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同和業主大會決議等內容；
      （八） 對違反管理規約及損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；
      （九）按業主大會授權決定共有物權的經營方案，簽訂經營合同，管理經營收入，定期公布帳目；
      （十）法律法規規定的其他事項。

 第四章 投票規則
      第十一條  業主的投票權采用產權制。業主自取得物業產權時自然取得投票權。業主大會作出決定，須經專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主同意；業主大會作出專項維修資金使用、續籌方案的決定和決定改建、重建建筑物及其附屬設施的，須經專有部分占建筑物總面積2/3以上業主且占總人數2/3以上業主同意。
      第十二條  持有房產證或經房管局備案的預售合同為投票權人。業主的投票權可書面委托使用人、承租人或其他業主行使，但使用人及承租人不具有業主代表和業主委員會委員的被選舉權。
      第十三條 業主應主動在指定地點領取投票表格，沒有領取投票表格，業主委員會應派人逐戶派送，送達物業使用人的，視為送達業主本人。投票人必須按要求在投票表格上填寫有關情況并簽名（蓋章）。
      第十四條 同一物業業主超過一人的，由其中一名共有人簽名確認的意思表示，視為全部物業共有人的意思表示。

       第五章 議事方式
      第十五條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，定期會議每（   ）個月召開一次。有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議，同時告知所在鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局。
      （一）1/3以上業主委員會委員提議的；
      （二）20%以上業主提議的；
      （三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
      （四）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。
      第十六條 業主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見或兩者相結合的形式，但應當有物業小區內專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主參加。
      （一）書面征求意見形式。業主以答復調查問卷或提出書面意見表達個人意愿，并簽名確認。經收集匯總表決結果，形成業主大會的決定。
      （二）集體討論形式。集體討論形式可分為兩種形式，業主可任選一種：
      1.全體業主會議制。物業小區(大廈）內的業主直接參加業主大會，討論重大事項，進行投票表決。
      2.業主代表大會制。物業小區（大廈）業主超過   戶的，可以實行業主代表大會制，以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會，業主代表須經所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主同意，業主代表因故不能參加業主大會的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
      依據業主代表的權限不同，業主代表大會制可分為兩種形式，業主可任選一種：
      （1）委托代表制。業主代表在參加業主大會表決3日前，應就業主大會擬討論的事項征求所代表業主意見。凡需要投票表決的，業主的贊同、反對的具體票數經本人簽字后由業主代表在業主大會投票時如實反映。
      （2）全權代表制。業主代表在參加業主大會表決3日前，應就業主大會擬討論的事項征求所代表的業主意見，經所代表的專有部分占建筑物總面積1/2以上業主且占總人數1/2以上業主投票表決，形成統一意見，由業主代表按照統一意見代表所代表的全部面積和人數在業主大會上行使表決權。
      第十七條 業主大會采用以下方式回收業主意見：
      （一）設投票箱：在物業服務區域內分設多個投票箱，由業主自行將個人意見投入意見箱內，由業主委員會或業主大會籌備組統計、匯總。
      （二）設專人派發、回收意見：組織有關人員逐戶派發、回收業主意見，由業主大會籌備組統計、匯總。
      第十八條  業主委員會成員應當符合下列條件：
      （一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
      （二）遵守國家有關法律、法規；
      （三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務,按時足額交納物業服務費用；
      （四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
      （五）具有一定組織能力；
      （六）具備必要的工作時間；
      第十九條 業主委員會議事方式：
      （一）業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，對業主大會負責。
      （二）業主委員會設委員     名（3-11名單數），其中主任1名，副主任  名，秘書1名，由業主委員會選舉產生。業主委員會每屆任期3年，委員任期屆滿可連選連任。
      （三） 每次業主委員會會議應當在會議召開至少5日前，通知全體業主委員會委員并送達有關材料。
      （四）業主委員會會議決定問題采取少數服從多數的原則。業主委員會會議必須有過半數委員出席，每位委員有一票表決權，作出決定須經全體委員半數以上同意。
      第二十條 業主委員會的議事程序：
      （一）業主委員會會議有定期會議和臨時會議；定期會議每（   ）個月召開1次；有1/3以上成員提議或主任認為必要時，應當召開臨時會議。業主委員會會議由主任召集、主持，也可委托副主任召集、主持。
      （二）發布公告。業主委員會在會議召開5日前將召開會議的通知、議事內容等以書面形式在物業小區內公告。
      （三）審議內容。業主委員會在業主大會授權范圍內進行審議。
      （四）業主委員會應當作好會議記錄，出席會議的委員應當在會議記錄上簽名。委員應當對業主委員會的決議承擔責任。業主委員會的決議違反法律、法規，侵害業主合法權益，造成嚴重損失的，參加決議的委員應承擔相應的責任，但在表決中對決議有異議并記載在會議記錄中的，該委員可以免除責任。
      （五）通報議事決定。業主委員會在公告欄通報業主委員會議事情況及其決定。
      （六）決定執行。業主委員會執行會議決定或委托物業服務公司執行會議決定。
第二十一條 業主委員會任期滿一個月前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉。
      （一）正常換屆的，原業主委員會自新一屆業主委員會備案之日停止工作，并于備案之日起10日內將有關資料、公章等在社區監督下移交新一屆業主委員會。
      （二）因參加業主大會會議的業主未能達到法定人數等客觀原因，未能如期換屆的，業主委員會仍應繼續履行職責。
      （三）業主委員會癱瘓難以履行職責的，應將有關資料、公章移交所在社區居委會暫時保管，由社區居委會組織換屆選舉。
      第二十二條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，業主每月按每平方米建筑面積交納   元，共用部位、共用設施設備經營收益的    %列入經費開支。經費開支包括：業主大會、業主委員會會議開支、必要的日常辦公費、業主委員會成員工資等費用。經費收支帳目由業主委員會專人負責管理，業主委員會應當制定年度財務預算、決算方案，報業主大會決定，并應該以書面形式將年度財務預算、決算方案和經費收支帳目于業主大會會議結束后7日內在物業小區內公告，接受業主的質詢。
 
第六章 附   則
      第二十三條 本規則所稱業主是指物業小區（大廈）內房屋的所有權人，包括尚未出售物業的建設單位。
      第二十四條 本規則經業主大會通過后生效，報轄區鄉（鎮）人民政府、街道辦事處和縣（市）、區房管局備案。
      第二十五條 本規則未規定的事項，按照有關法律法規的規定執行。
 
 
 
               物業小區
 
年  月  日
 
 
 
 
《業主大會議事規則》使用說明
 
      1、本示范文本僅供業主大會籌備組或業主委員會擬定《業主大會議事規則》時參考使用，鄭州市物業管理行業自二零零八年十二月一日啟用。
      2、業主大會或業主大會籌備組可對本規則的條款內容按照法律法規規定進行選擇、修改、增補或刪減。
      3、擬訂的《業主大會議事規則》應在業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。