廈門市住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法

【標題】廈門市住房共用部位共用設施設備維修基金管理辦法
【頒布單位】廈門市人民政府
【頒布日期】1999/08/05
【實施日期】1999/07/01
【失效日期】
【內容分類】城建環保
【文號】廈府(1999)綜094號 
      
     第一章 總則

     第一條 為加強住房售后維修管理，保證維修基金的合理、有效使用，保護住房所有人合法權益和使用安全，根據建設部財政部頒發的建住房［１９９８］２１３號《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》及建設部頒發的《公有住房售后維修養護管理暫行辦法》的精神，結合我市實際，制定本辦法。

     第二條 商品住房和公有住房出售后都應當建立住房共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）。維修基金屬房屋所有人共同所有。

     維修基金專項用于住房共用部位、共用設施設備保修期滿后因自然損壞或不可抗力損壞的維修、養護和更新、改造。人為損壞的由行為人負責修復或賠償。

     住房共用部位、共用設施設備的維修委托物業管理企業承辦。

     第三條 本辦法所稱共用部位，是指住房承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、共用樓梯、樓梯間、共用走廊通道、門廳、共用自行車車庫、天臺和天井等。

     共用設施設備，是指共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、加壓水泵房、煤氣管道、排氣管、儲水池、化糞池、綠地、道路、路燈、消防設施和電梯等。

     第四條 維修基金應存入市住房公積金管理中心指定的賬戶內，市住房公積金管理中心負責維修基金的專戶管理。

     第五條 廈門市土地房產管理局是我市維修基金管理的主管部門，房屋所在地的房管所（含同安房管局）依照本辦法及其他有關法規，對所轄區域內維修基金的管理、使用進行具體的指導、監督。

     第二章 繳存

     第六條 公有住房售房單位按照一定比例從售房款中提取維修基金，多層住房為２０％，高層住房為３０％（本辦法實施前已出售的公有住房按此比例一次性補足）。

     第七條 職工購買公有住房時應向售房單位按每平方米建筑面積繳交１０元維修基金。

     第八條 商品住房銷售時，購房者與售房單位應當簽訂《住房共用部位、共用設施設備維修基金繳交協議》，購房者應當按購房款２％的比例向售房單位繳交維修基金。

     第九條 售房單位代為收取的維修基金，應自收到之日起五日內存入市住房公積金管理中心指定的賬戶內，不計入住房銷售收入。辦理住房產權登記時，應提供維修基金對賬單。

     第十條 建立住房售后維修基金繳交制度，房屋所有人應按住房建筑面積承擔和繳交維修基金。

     業主委員會根據住房的完好情況及維修基金的收支情況，可以確定幢號每平方米建筑面積的維修基金繳交金額和繳交時間。

     商品住房、取得部份產權或全部產權的已購公有住房的所有人應按業主委員會確定的金額繳交維修基金。

     第十一條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

     第十二條 未按照本辦法規定足額繳存維修基金的，市土地房產部門應當責令限期補繳維修基金本息；對逾期仍不足額繳存的，按未繳存額每日萬分之三計收滯納金。

     第三章 管理

     第十三條 成立業主委員會（小組）。

     成片的住房出售率達３０％以上的，應建立房屋所有人的業主委員會；一幢住房出售率達３０％以上的，應按幢號建立房屋所有人的業主小組。業主委員會（小組）由售房單位牽頭組建。業主委員會（小組）由住房的所有人選出的代表組成，業主委員會（小組）成員不得少于三人。

     不具備成立業主委員會（小組）條件的，暫由售房單位負責住房售后管理。

     第十四條 業主委員會（小組）主要職責：

     １、組織制定房屋所有人共同遵守的業主公約；

     ２、選聘物業管理企業，按照雙方簽訂的物業管理合同進行管理；

     ３、制止違章行為；

     ４、檢查、落實房屋的管理和維修養護情況；

     ５、負責收取、催繳維修基金；

     ６、協助有關部門調解房屋使用糾紛。

     第十五條 業主委員會（小組）成立時，按幢號在市住房公積金管理中心建立維修基金賬戶，各相關售房單位應將該幢維修基金劃撥至幢號維修基金賬戶內。

     第十六條 業主委員會委托物業管理企業負責維修住房，簽訂《房屋維修委托協議》后，根據維修基金的年度使用計劃及維修基金的使用情況，可將幢號維修基金劃撥至物業管理企業在市住房公積金管理中心設立的專戶內。物業管理企業應按梯號對幢號維修基金進行核算。

     第十七條 《房屋維修委托協議》終止時，物業管理企業代管的維修基金賬目須經業主委員會審核無誤后，將余額轉入業主委員會（小組）在市住房公積金管理中心的幢號維修基金賬戶內。

     第十八條 轉讓房屋所有權時，原房屋所有人繳交的維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

     第十九條 因住房拆遷或者其他原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金余額按房屋所有人個人繳交金額比例返還。

     第二十條 如出現幢（梯）號維修基金不足支付所需費用時，不足部分的費用由同幢（梯）號的房屋所有人按各自占有住房建筑面積的比例分攤。

     第二十一條 物業管理企業應按幢號建立房屋維修檔案，維修基金的使用情況應定期公布，接受房屋所有人的監督。

     第二十二條 市土地房產部門會同市財政部門制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對賬制度等。

     第四章 使用

     第二十三條 業主委員會（小組）成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經市住房公積金管理中心審核后劃撥。

     第二十四條 業主委員會（小組）成立后，維修基金的使用須經業主委員會（小組）或每幢住房５０％以上房屋所有人的同意簽字后方可使用。如業主委員會（小組）或該幢住房５０％以上房屋所有人不同意的，而物業管理企業認為確需維修的，可向市土地房產部門提出申請，市土地房產部門作出的決定，業主委員會和有關房屋所有人必須執行。

     第二十五條 維修結算清單和發票由業主委員會（小組），物業管理企業法定代表人或被授權人共同簽字，作為維修費支付記賬憑證。

     第二十六條 幢號維修金額在３０００元（含３０００元）或梯位維修金額在１０００元（含１０００元）以下的維修項目由物業管理企業報業主委員會（小組）審批后，進行施工、驗收結算。

     第二十七條 幢號維修金額在３０００元或梯位維修金額在１０００元以上，１００００元（含１００００元）以下維修項目經房屋所在地的房管所審批后，由物業管理企業委托具備相應資質等級的企業負責施工。房管所驗收簽字并對工程結算審核后，方可進行結算。

     第二十八條 幢號維修金額在１００００元以上的維修項目經房屋所在地的房管所審核、市土地房產部門批準后，由物業管理企業委托具備相應資質等級的企業負責施工。市土地房產部門驗收簽字并對工程結算審核后，方可進行結算。

     第二十九條 確需急修、搶修的，物業管理企業可先行維修后，再補辦審批手續。

     第三十條 房屋維修實行質量保修制度，其具體內容和期限按建設部有關規定在工程合同中載明。

     第三十一條 已建立維修基金的住房與其他房屋毗連的，發生自然損壞時，房屋維修費按下列原則分攤后，已建立維修基金的住房應分攤的維修費在維修基金中列支；其他房屋應分攤的維修費由其所有人承擔。

     １、共有房屋主體結構中基礎、柱、梁、墻的維修，由共有房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ２、共有墻體的維修（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的維修），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ３、樓板的維修，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ４、不上人屋頂的維修，由覆蓋范圍下各層的房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ５、可上人屋頂（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，其維修由維修覆蓋范圍下各層的房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤；如僅為若干層（戶）使用，使用層（戶）的房屋所有人分攤一半，其余一半則由維修覆蓋范圍下各層的房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ６、房屋基礎自然塌陷的，其維修所需費用由各層的房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ７、共用樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的維修，如為各層共用樓梯，由房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤；如為某些層所專用樓梯，則由其專用的房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ８、共用走廊通道、天臺、天井的維修，由共用的各房屋所有人按所占建筑面積的比例分攤。

     ９、共用設施設備的維修，由所有人按所占建筑面積的比例或使用情況分攤。

     第三十二條 因維修需要而損壞房屋所有人的設施設備的，物業管理企業應將損壞部位按建設時的設計標準修復。

     第三十三條 維修共用部位、共用設施設備時，房屋所有人或使用人應當積極給予配合，不得借故阻攔或要求補償。如有借故阻攔的，行為人應承擔由此造成損失的責任。

     第五章 附則

     第三十四條 房屋所有人或使用人、物業管理企業、售房單位之間因維修基金的繳存、管理、使用發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決；協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

     第三十五條 違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，市土地房產部門可按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的責任；構成犯罪的依法追究其刑事責任。

     第三十六條 本辦法由廈門市土地房產管理局負責解釋。

     第三十七條 本辦法自一九九九年七月一日起施行。