陜西省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法

第一條 為了規范城市住宅小區物業管理服務的收費行為，維護物業管理單位和物業產權人、使用人（以下簡稱業主）的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，根據《中華人民共和國價格法》和國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于經各級工商行政管理機關登記注冊的物業管理單位托管的以及房地產開發企業附設臨時機構代管的城市住宅小區、居民集中居住區物業管理服務的收費管理。

本辦法所稱住宅小區物業管理服務收費，系指由專門機構、人員按照業主委托對城市住宅小區、居民集中居住區內的房屋、附屬建筑物以及公共設施、設備、場所進行社會化、專業化管理、維護、修理、整治并提供相關服務所收取的費用。

第三條 各級政府的物價管理部門是物業管理服務收費的主管機關。

物業管理服務收費實行統一辦法，分級管理。中央在陜、軍隊駐陜和省屬房地產開發經營企業附設的物業管理單位，以及在中央、省級工商行政管理部門注冊登記的物業管理單位，由省物價局核定收費標準并進行監督管理。

第四條 物業管理服務收費，根據收費項目的重要程度和特點，分別實行政府定價和經營者定價。綜合管理服務費、物業維修養護費和交通工具停放保管費，實行政府定價。暖氣費、中央空調費以及為業主提供特約服務的收費，實行經營者定價。

第五第 實行政府定價收費項目的收費標準，由物業管理單位根據所提供管理服務的合理費用開支提出意見，征求業主委員會或業主代表意見后，按照價格管理權限報物價部門審批。物業部門在核實成本費用的基礎上，以獨立小區、居住區或樓宇為單位核定收費標準。物業管理單位可以根據管理服務內容與管理費用變化等情況，報經物價部門核準后適時調整收費標準。實行經營者定價的收費項目和標準，由物業管理單位與業主委員會或業主代表協商議定，報物價部門備案。

物業管理單位向物價部門呈送收費報告，須附報以下文件和資料：

（一）物業管理單位的營業執照、資質證書和物業托管合同復印件；

（二）業主委員或業主代表對收費標準的意見；

（三）收費標準的計算依據；

（四）年度物業管理服務費用的收支預（決）算。

第六條 物業管理服務收費應遵循合理、公開并與物業管理服務水平和業主承受能力相適應的原則。其收費標準應以物業管理服務的合理成本費用為基礎，加法定稅費與合理利潤核定。

第七條 物業管理服務收費的費用構成：

（一）管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；

（二）房屋共用部位、公共場所及公共設施、設備的維修養護費用；

（三）公共設施、設備的運行費用；

（四）環境綠化美化。清潔保潔、安全保衛費用；

（五）物業管理單位的辦公費用；

（六）固定資產折舊、修理費用；

（七）其它費用；

（八）法定稅費；

（九）合理利潤，居民住宅管理的成本利潤率暫按3～5％掌握，別墅、公寓可適當放寬。本條第二至七項所稱費用，均系指除工資及福利費以外的物質消耗費用。

第八條 物業管理單位收取管理服務費用，必須相應提供下列管理和服務：

（一）負責樓宇外墻面、屋面、樓梯間、樓道等共用部位、共用空間以及附屬配套建筑物、道路、場地、路燈等的管理與維修養護，保持完好無損；

（二）負責管理區內的供電、供水、供氣、排水、排污、采暖、制冷系統及電梯、消防、共用天公共設備設施的管護、整治和維修（業主戶內上下、敢、天然氣、煤氣管道及供電線路維修，材料費用業主承擔），保持正常運行、使用。

（三）負責管理區的安全保衛與事故防范，保持良好的治安秩序；

（四）負責樓道、樓梯間、電梯間、道路、院落、化糞池、污水井等公共場所及附屬設施的清掃、保潔與垃圾糞便清運，保持環境整潔；

（五）負責園林、綠地、樓前屋后、道路兩旁的綠化美化和管護，保持環境優美；

（六）負責協調處理管理區內日常發生的有關公共事務和糾紛；

（七）提供物業委托管理合同中約定的和接受業主委托的其它服務項目，以及物業管理單位承諾的便民服務措施。

第九條 物業業主應按照物價部門核定的收費標準按時交納物業管理服務費。對逾期不交者，從超過規定時限之日起，物業管理單位可以按日加收所欠交費額3％的滯納金。

物業管理單位應嚴格執行物價部門核定的以及合同約定的收費標準，使用合法的收費票據，收費項目、收費標準和收費辦法應在經營場所或收費地點公布，自覺接受業主監督。

第十條 實行政府定價的綜合管理服務費、物業維修養護費及車輛停放保管費一般實行先服務后收費，即在月度（或季度）結束之后限期收繳。物業產權人與使用人相互分離的，物業維修養護費應向產權人收取，其他費用應向使用人收取。綜合管理服務費與物業維修養護費一般以業主占用房屋的建筑面積計算收繳。納入物業管理范圍尚未出售（出租）的房屋，以及業主購買暫未入住的房屋，產權人仍應按規定交納物業維修養護費和不高于規定標準30％的綜合管理服務費。

第十一條 物業管理單位代有關部門向業主收取的水費、電費、管道煤氣費、有線電視收視費等，屬于代辦性服務，應按照政府有關部門規定的收費標準和收費周期代收代繳。對于逾期不交者，可以按照有關收費部門的規定收取滯納金。
代收代繳水、電費，應按不同用途、不同價格（指生活用、商業用等）分別計量、計價，不得混合收費或就高收費；除管線損耗部分可以向業主合理分攤外，不得加價加費，水電費收繳情況應定期向業主公布。
電梯、中央空調和水泵等機電設備運行用電的電費及其它共用水、電費，物業管理單位應單獨計量、計費。

第十二條 由經營者定價的自設供暖系統的冬季采暖費，應按照“以收抵支，收支平衡”的原則，由物業管理單位提出收費方案，征得業主委員會或業主代表同意后收取。采暖期結束后，須向業主公布收支情況，若有結余，應結轉下一采暖期滾動使用，不得挪作他用。

第十三條 房屋公共部位及公共建筑、公共設備、設施需要進行大修、中修或更新改造的，由物業管理單位編制詳細計劃和預算，經業主委員會（或業主代表）審查同意后實施。所需費用首先由原開發建設單位提留移交的公共設施專項基金中列支；無此專項基金或專項基金不敷使用的，由受益人共同合理分攤。工程完工后，其收支情況須向業主公布，接受業主監督。新建商品房在國家規定的質量保修范圍與保修期限內的大中修與設備更換，應由原房屋開發建設單位負責，其費用不得由業主負擔。

第十四條 物業管理單位與業主之間發生的收費爭議，業主委員會應進行調解；調解不成的，由物價部門仲裁，或通過訴訟程序解決。

第十五條 凡有下列行為之一的，由縣級以上各級人民政府價格主管部門依照國家有關法律、法規進行檢查處理：

（一）未報經物價部門批準，擅自制定或提高屬于政府定價范圍的收費標準的；

（二）在本辦法的規定和業主委托之外，巧立名目亂收費用，以及強行服務并收取費用的；

（三）不按規定實行明碼標價的；

（四）提供服務質價不符，只收費不服務，多收費少服務以及管理服務不到位的；

（五）其它違反價格管理法規的行為。

第十六條 寫字樓等非住宅物業的管理服務收費，可參照本辦法進行管理。

第十七條 本辦法由陜西省物價局負責解釋。

第十八條 本辦法發布之前有關物業管理服務收費的規定，凡與本辦法不一致的，均以本辦法為準。