各區市縣人民政府，各園區管委會，科學城辦事處，市政府有關部門：
自國務院《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）頒布實施以來，我市物業管理工作取得了一定成效，但在貫徹實施過程中也還存在一些有待規范和解決的問題，為進一步貫徹《條例》，落實市四屆人大常委會第三十一次會議的有關審議意見，促進我市物業管理健康有序發展，現就加強我市物業管理工作有關問題通知如下。
一、加強領導，提高認識，明確職責
物業管理事關千家萬戶，關系到廣大人民群眾的切身利益。要繼續采取多種宣傳方式，積極開展物業管理政策法規的宣傳教育，提高全社會對物業管理工作的認識。各級人民政府要按照屬地管理、分級負責的原則，切實加強領導，把進一步貫徹實施《條例》納入重要議事日程，建立健全物業管理機構，充實工作人員，認真解決物業管理工作中的矛盾和問題，做好物業管理小區的穩定工作，促進物業管理行業健康發展。
物業所在地的縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門要會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所、社區居委會等有關部門，按照《條例》賦予的職責，協調配合，各司其職，各負其責，切實規范物業管理活動。
綿陽市房產管理局負責全市物業管理活動的監督管理工作，并指導縣（市、區）物業管理工作。
縣（市、區）房地產行政主管部門負責本轄區物業管理活動的監督管理工作，負責業主大會和業主委員會的政策引導和業務指導工作。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會負責轄區內業主大會和業主委員會的成立及其日常運作的監督指導工作，調解和處理物業公司與業主委員會、業主委員會與業主、業主與業主之間的矛盾和糾紛。
街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會負責轄區內的社區管理工作。社區管理包括戶籍、治安、計劃生育、征兵、民政優撫、愛國衛生等管理工作以及退休、就業保障等社會服務工作。物業管理企業應積極協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會開展好社區管理工作。
物業管理企業主要按照物業服務合同約定進行物業管理，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護相關區域內的環境衛生和社會生活秩序。物業管理企業應積極主動聽取街道辦事處（鄉鎮人民政府）對轄區內物業管理工作的意見和建議。街道辦事處（鄉鎮人民政府）及相關行政部門、社區居委會不得將行政職能和社會職能轉嫁給物業管理企業，或硬性攤派不合理費用。房地產行政主管部門對物業公司進行資質年檢時應聽取街道辦事處意見。
二、加強前期物業管理，認真解決開發建設遺留問題
（一）前期物業管理要從商品房規劃建設時嚴格把關。嚴格審查規劃項目設施是否配套，功能是否完善，特別是物業管理用房的配建應在規劃設計條件中予以明確，并核實物業管理用房是否按照標準實施配建。從2005年3月1日起，新建住宅項目，按項目總建筑面積的千分之四配建物業管理用房，建筑面積在2.5萬平方米以下的項目，按照不低于建筑面積100平方米配建。物業管理用房應當包括物業企業辦公用房、安勤人員值班住宿用房、監控室、物業儲藏用房、業主委員會辦公用房；其中，業主委員會辦公用房標準為15平方米-25平方米。
物業管理用房產權屬該物業區域內全體業主共同所有。主要滿足物業管理服務使用功能，未經業主大會同意，不得擅自改變其使用用途。
（二）規范物業管理項目的招投標活動,推進物業管理市場化進程。新建住宅及同一物業管理區域內非住宅物業或多層、高層混合物業總建筑面積在5萬（含5萬）平方米以上的小區，總建筑面積在2萬（含2萬）平方米以上的單棟高層住宅，其項目開發建設單位，必須實行公開招標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業對其開發項目實施前期物業管理。為保證招標的公平、公正、公開，凡實行公開招標的物業，評標時應有評標委員會的專家參與，專家人數應占評標人數的三分之二以上。
投標人少于3個或住宅小區規模低于5萬平方米、單棟高層住宅低于2萬平方米，經物業所在地的縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
通過招投標方式選擇物業管理企業的，新建商品住房預售的，須在申領預售許可證前完成。住宅物業的建設單位未通過招投標方式選聘物業管理企業或未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門依據《條例》的規定，予以處罰糾正。
原（前期）物業服務合同到期，業主大會決定續聘原物業管理企業提供服務的，可直接授權業主委員會續簽合同。業主大會決定另行選聘物業管理企業的，提倡參照《前期物業管理招投標管理暫行辦法》，通過公開、公平、公正的招投標方式進行。業主大會應將續聘或者更換物業管理企業的決議，作為物業管理區域的重大事項及時告知當地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居委會。
（三）加強對建設單位履行法定義務情況的監督。
建設單位必須在銷售物業之前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。與商品房買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，房地產行政主管部門在商品房買賣合同備案時予以查驗。
物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。查驗達不到建設部《房屋接管驗收標準》的，可以拒絕接管物業。
建設單位不得擅自處分業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權。建設單位要與物業管理企業做好物業承接驗收工作并及時移交有關資料；建設單位必須按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任，認真對待和及時處理群眾投訴。
凡按照設計規范要求須安裝電梯的建筑，在工程完工后須報經當地供電部門對其用電的安全性、可靠性進行審查后，方可辦理竣工手續。
各級建設、規劃行政主管部門應當會同同級房地產行政主管部門對房地產開發企業實施監督，凡屬開發商不按規劃、設計和有關技術規范或技術標準要求，以及不按有關政策規定執行等產生的遺留問題，要限期整改，限期仍不整改的，依法給予處罰。
三、切實解決水、電等部門向最終用戶收費的問題
水、電、氣、熱、通訊、有線電視等相關單位必須依照《條例》的規定向最終用戶收費。水、電、氣、熱、通訊、有線電視的最終用戶是最終使用人。新建項目實行“一戶一表”和有線電視“集中分配”。加大推進舊小區戶表和有線電視集中分配改造工程。在未改造前，物業管理區域內共用的水、電設施設備交由供水、供電部門代管。根據國辦發[2004]36號文件精神，未改造前向最終用戶收費，可將水損、管網設施維護、抄表成本等必須發生的費用計入水價，逐步收回。尚未改造戶表和有線電視集中分配工程前，相關單位向最終用戶收費有困難的，可以委托物業管理企業代收代繳，并建立代收代繳協議。
四、進一步加大對物業管理活動的監督管理和指導
（一）加強對業主大會和業主委員會工作的指導監督。各級人民政府和物業所在地的街道辦事處、居委會及房地產行政主管部門要認真按照《條例》和有關政策規定，切實履行對組建業主大會和業主委員會的指導監督責任。業主大會、業主委員會要自覺接受其監督指導。業主大會的各項決議和業主委員會的選舉必須公開、透明、公正，按照合法程序進行，依法維護全體業主的合法權益。業主委員會要認真執行業主大會的決定，遵守《條例》、《業主大會規程》、《業主大會議事規則》。業主委員會委員要增強公益事業心和責任感，在物業管理活動中，起到模范帶頭作用。業主、業主大會、業主委員會、物業公司之間發生糾紛時，要通過合法途徑解決，不得采取寫大字報、掛標語、集會、拒交管理費、上網進行人身攻擊等過激行為，影響正常生活秩序和社會治安秩序。各有關部門和單位要認真處理和及時化解矛盾和糾紛，防止群體過激行為發生。對發生影響社會治安秩序的行為，公安機關應及時制止，依法處理。
（二）規范物業服務行為，切實提高服務質量。房地產行政主管部門要嚴格把握物業管理企業市場準入關，完善資質動態管理，把物業管理企業的市場行為與資質日常管理和年檢相掛鉤，作為資質等級升、降和市場準入退出的重要依據，不具備條件的不能進入市場，管理服務不規范的要清理淘汰，逐步優化我市物業管理行業隊伍的結構，做好行業發展導向工作。物業管理企業應嚴格遵守物業管理法規政策，切實履行物業服務合同，按照物業服務合同約定的物業管理事項、服務質量、服務費用等內容提供服務，增強服務活動的透明度；物業管理企業不得改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施的用途，不得侵害業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的經營收益。物業管理企業對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，應及時制止，并向有關行政管理部門報告。物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，在采取應急措施的同時，及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。物業管理企業應加強物業管理信用檔案系統建設，加強人員培訓，提高人員素質，大力開展誠信和職業道德教育，接受社會監督。
（三）進一步加強物業服務收費工作的管理。建立和完善業主和物業管理企業雙向選擇、合同約定、服務等級與收費標準相對應的物業管理服務收費機制。按照國家發改委、建設部《關于印發<物業服務收費明碼標價規定>的通知》（發改價檢[2004]1428號），嚴格實行明碼標價制度，規范標價內容和標價方式。價格行政主管部門要對物業管理收費中的違法違規行為予以堅決查處，切實維護廣大業主的合法權益。
五、切實做好專項維修資金的歸集和管理工作
在國家新的房屋專項維修資金歸集管理辦法出臺前，要繼續按照現有規定做好專項維修資金的歸集和管理工作。對2000年8月8日以前已出售的商品房未歸集維修資金的，應按業主購房款的2%盡快歸集。具體歸集辦法和方式由業主大會決定，業主委員會負責落實收取。專項維修資金使用和續籌方案，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上決定通過。
房屋專項維修資金屬全體業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。房地產行政主管部門要建立健全商品房專項維修資金管理機構，按照業主所有、專戶存儲、?？顚Ｓ?、業主決策、政府監督的原則實施管理，嚴禁任何單位、組織和個人挪作他用。對挪用維修資金或者造成維修資金損失的，要依法嚴肅處理。
二00五年二月四日
主題詞：房地產 物業管理 工作 通知
抄送：市委辦公室，市人大常委會辦公室，市政協辦公室，市紀委，市法院，市檢察院，綿陽軍分區，市級各人民團體，各民主黨派。
綿陽市人民政府辦公室 二00五年二月五日印
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2008/9/27 10:35:00