瀘州市物業管理辦法

瀘市府令（2008）第57號

《瀘州市物業管理辦法》已經2008年6月26日市政府第7次常務會議討論通過，現予以公布實施。

                                                代市長 劉國強

                                               二○○八年七月一日

第一章 總 則

第一條 為了規范瀘州物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，保障物業的合理使用，根據國務院《物業管理條例》的有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 瀘州市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

第三條 本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。使用人是指房屋的承租人或實際使用人。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

第四條 瀘州市規劃建設局負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

瀘州市房地產管理局負責承辦本行政區域內物業管理活動監督管理的具體工作。

各區縣建設行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。（以上統稱物業監督管理部門）

街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會協助和配合有關部門做好物業管理活動的監督和指導工作。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第五條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

第八條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

業主大會應當設立業主委員會作為執行機構。

業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

第九條 一個物業管理區域內，業主入住率達50%以上（含返遷房）或竣工驗收合格交付使用滿兩年的物業，應當在物業所在地的區縣建設行政主管部門或在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成首次業主大會籌備組，組織業主召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

首次業主大會籌備組根據業主持有的《房屋所有權證》或其他證明房屋權屬的合法有效證件確認業主身份后進行登記。共有物業的業主按產權比例行使業主權利。單個業主首次業主大會上的投票權超過全部投票權30%的部分不再計投票權并在計算投票權比例時從總投票權中扣除。依法歸全體業主所有的物業不計投票權。

首次業主大會業主投票權以業主擁有物業的建筑面積、住宅建筑面積確定，每平方米（不足1平方米不計）建筑面積為一個投票權，投票權數累加計算。

業主依據投票權在首次業主大會上對提交的事項行使表決權。業主在首次業主大會之后的投票權由業主大會議事規則確定。

業主及其配偶可以擔任業主代表和業主委員會委員。

第十條 下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

　?。ǘ┲贫ê托薷墓芾硪幖s；

　?。ㄈ┻x舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　?。ㄋ模┻x聘和解聘物業服務企業；

　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；

　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；

　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十一條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元或樓層等為單位，推選1名業主代表參加業主大會會議。

業主代表由每幢、單元或樓層的全體業主推選產生，推選業主代表應當經有投票權過半數的業主同意。

業主代表參加業主大會會議，應當真實反映其所代表的該幢、單元或樓層的業主的意愿。業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體選票經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本辦法第十條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本辦法第十條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或業主代表大會的決定對業主具有約束力。

第十三條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）召集業主大會會議，報告物業服務的實施情況；

（二）代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務委托服務合同。

（三）及時了解業主、使用人的意見和建議，監督物業服務企業的工作，協助物業服務企業落實各項管理措施；

（四）監督業主遵守管理規約；

（五）業主大會賦予的其他職責。

第十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣建設行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案時需提交業主大會議事規則、管理規約、業主大會決定、業主身份確認材料、選舉結果及其成員名單等有關資料。

業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力、工作能力和必要的工作時間的業主擔任。

業主委員會由主任、副主任、委員組成。業主委員會成員在業主中選舉產生，數額應當為5人以上單數，每屆任期3年，可連選連任；業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生；業主委員會成員物業產權變更的，應予以改選。

第十五條 管理規約應對有關物業使用、維護、管理和業主的公共利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

管理規約對全體業主具有約束力。物業使用人應當嚴格遵守管理規約。

第十六條 業主大會自成立之日起2個月內，應當決定物業服務企業的續聘或另選聘新的物業服務企業。

第十七條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業服務無關的決定，不得從事與物業服務無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區縣建設行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第十八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第十九條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

第二十條 建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提交物業服務合同和物業服務方案。購房人在簽訂購房合同時，應與受委托的物業服務企業簽訂前期物業服務協議。前期物業服務協議應作為房屋銷（預）售合同的內容。

第二十一條 建設單位應當在房屋銷（預）售前制定臨時管理規約，在房屋銷（預）售時向購房人明示，并予以說明。購房人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對臨時管理規約予以書面承諾。

第二十二條 在物業銷（預）售前，對住宅物業、住宅小區內的非住宅物業總建筑面積在2萬平方米以下的小區，由建設單位征得物業管理主管部門同意后，可以采用協議方式明確物業服務企業實施前期物業管理；對住宅物業、住宅小區內的非住宅物業總建筑面積在2萬平方米以上的，應當通過招投標方式選聘物業服務企業對擬銷售的物業實施前期物業管理，投標人少于3人的，由建設單位征得物業管理主管部門同意后，可以采用協議方式明確物業服務企業實施前期物業管理。

第二十三條 物業服務企業在承接物業時，應當對物業的共同部位、共用設施設備進行查驗。經查驗后，辦理物業承接驗收手續。

第二十四條 在辦理物業承接驗收手續之日起15日內，建設單位應當將下列資料移交物業服務企業，資料移交后報物業管理主管部門備案：

（一）竣工總平面圖、單體建筑、結構和設備竣工圖、附屬配套設施、水、電、氣、通訊、光纖布局圖和地下管網工程竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理所必須的其他資料。

物業服務企業在前期物業服務合同終止時，應當將上述資料全部移交給業主委員會。

第二十五條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

第二十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

第四章 物業服務企業和物業服務

第二十七條 物業服務企業應當具有獨立的法人資格。物業服務企業實行資質管理制度。

第二十八條 物業服務企業應當在依法取得物業服務資質證書、工商營業執照及相關證件后，按照核定的資質等級，承攬相應的物業服務業務。

市外物業服務企業進入本市接受委托從事物業服務活動的，應當持物業服務資質證書和有關證件到物業所在地的建設行政主管部門辦理資質備案，并到有關部門辦理相關手續。

第二十九條 物業服務企業變更名稱、住所和企業法定代表人及注冊資本等，應在工商辦理變更之日起30個工作日內，到建設行政主管部門辦理變更和備案手續。

第三十條 物業服務企業的權利：

（一）可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

（二）依據有關規定和物業服務合同，收取物業服務費用和代辦服務費用；

（三）有權制止并處理違反本住宅區管理規約和物業服務制度的行為，對造成損害的有權要求賠償；

（四）依法開展多種經營和特約有償服務。

（五）對物業區域內存在的問題提出整改意見；

第三十一條 物業服務企業的義務

（一）全面履行物業服務合同，及時提供優質物業服務，提高物業服務水平；

（二）接受業主委員會和業主的監督；

（三）重大管理措施應提交業主委員會審議決定；

（四）配合區域所在地社區委員會、公安派出所等相關部門搞好社區文化和安全防范工作；

（五）落實消防、治安等安全防范措施和應急措施，發生事故及時向有關部門報告；

（六）接受物業管理主管部門和有關行政主管部門的監督和指導。

第三十二條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

物業服務合同應當對物業服務事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

第三十三條 提倡物業服務合同使用國家規范性文本，服務合同自簽訂后15日內，報物業監督管理部門備案。

第三十四條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第二十四條第一款規定的資料。

第三十五條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法第二十四條第一款規定的資料交還給業主委員會。

第三十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與物業服務內容、服務水平相適應的原則。

第三十七條 物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價。

第三十八條 普通住宅物業服務收費實行政府指導價，具體收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。普通住宅范圍由建設行政主管部門依照相關規定進行認定。

普通住宅以外的物業服務收費實行市場調節價；為業主提供的代辦性特約服務費和專項服務費，除價格管理部門另有規定外，均實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定，并將收費項目和收費標準報同級價格主管部門備案。

第三十九條 物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）用于物業管理的固定資產折舊費；

（七）辦公費用；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其他費用。

第四十條 物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第四十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。

業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶繳納責任。物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

第四十二條 納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額繳納。

第四十三條 物業管理區域內，供水、供氣、供電、通訊、有線電視等公用事業單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取3%以內手續費（不得計入價內），但不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十四條 物業服務費的收取和使用，應當統一管理，?？顚Ｓ?，嚴格財務管理制度，并接受有關部門的監督。

第五章 物業的裝飾裝修管理和維修管理

第四十五條 業主或使用人對其房屋有進行裝修的權利，但不得危及建筑物的整體安全，更不得損害其他業主的合法權益。

第四十六條 業主或使用人進行裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

第四十七條 業主或使用人因裝飾裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由責任人負責修復或賠償；業主委員會與物業服務企業應配合做好協調工作。

第四十八條 業主或使用人裝飾裝修房屋與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議包括以下內容：

（一）裝飾裝修工程的實施方案；

（二）裝飾裝修工程的實施期限；

（三）允許施工的時間；

（四）廢棄物的清運與處理；

（五）住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

（六）禁止行為和注意事項；

（七）管理服務費用；

（八）違約責任；

（九）其他需要約定的事項。

第四十九條 物業服務企業應當根據裝飾裝修管理服務協議的約定，對裝飾裝修活動進行管理工作。

業主和使用人在實施物業裝飾裝修活動中，應自覺接受物業服務企業的監督。

對違反裝修規定的行為，物業服務企業應及時勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第五十條 物業在規定的保修期內的維修，按照《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的約定辦理。超過保修期限的自用部位和自用設備的維修、更新費用，由業主或使用人負責。物業服務合同另有約定除外。

第五十一條 物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新所需費用由責任人承擔。

第六章 物業管理用房和共用設施設備

第五十二條 建設單位應當將物業管理用房和公建配套用房納入建設配套項目計劃，并在總體方案圖中明確物業管理用房的地點、面積和用途。與新建物業同步設計、同步施工。

第五十三條 建設單位應在物業交付使用辦理房屋產權證之前，提供不得低于物業管理區域房屋總建筑面積2‰的物業管理企業用房和業主委員會用房。房屋總建筑面積不足5萬平方米的，物業管理企業用房建筑面積應不低于100平方米。

業主委員會用房應為不低于30平方米的地面上獨用成套房屋，并具備水、電等基本功能。

第五十四條 物業管理用房確權，在物業管理區域竣工驗收合格后，依據建設行政主管部門的相關規定，房屋產權管理部門按“物業管理用房”統一辦理新建房屋產權初始登記，由物業管理區域全體業主所共有。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

第五十五條 物業管理用房的所有權不得分割、轉讓、抵押。

第五十六條 業主委員會成立后，建設單位應將物業管理用房移交給業主委員會。業主委員會在保留必要的辦公場所后，應全部提供給物業服務企業使用。

第五十七條 物業管理區域內的共用設施設備，是指住宅小區內，建筑費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、鍋爐電梯、供電線路、照明、暖氣、線路、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車庫和公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

住宅物業單體共用部位、共用設施設備是指住宅建筑的主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯、走廊通道等。

第五十八條 業主轉讓其建筑物專有部分所有權的，其對建筑物共有部分享有的共有和共同管理的權利視為一并轉讓。

第五十九條 物業區域內的綠地、道路以及物業管理用房屬于業主共同所有。但道路屬于城鎮公共道路的除外，綠地屬于公共綠地或者明示屬于個人的除外。

第六十條 物業管理區域內供水、供氣、供電、通訊以及光纖網絡等設施、設備的維修和管理，由相關公用事業單位自行負責。實行委托的，由被委托的物業服務企業按照委托協議的約定負責。

第六十一條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

專項維修資金收取、使用、管理的辦法由瀘州市建設行政主管部門會同瀘州市財政部門依照國家有關規定制定。

第七章 法律責任

第六十二條 未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上建設行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

以欺騙手段取得資質證書的，按照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

第六十三條 物業服務企業聘用未取得物業服務職業資格證書的人員從事物業服務活動的，由縣級以上建設行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十四條 違反本辦法的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權的，由縣級以上建設行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十五條 違反本辦法規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務機構或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務機構的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十六條 違反本辦法規定，不移交有關資料的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十七條 違反本辦法的規定，建設單位在物業服務區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十八條 違反本辦法規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業服務一并委托給他人的，由縣級以上建設行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

第六十九條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律法規的活動，觸犯刑律的，依法追究刑事責任，尚不夠刑事處罰的，依法給予治安管理處罰。

第七十條 違反本辦法的規定，建設行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第八章 附 則

第七十一條 本辦法中有關用語的含義為：

（一）住宅自用部位，是指一套住宅戶內自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺、天井和庭院（含圍墻）以及室內裝飾等部位。

（二）住宅自用設備，是指住宅戶內的門窗、衛生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線及各類計量表具等設備。

（三）入住率是指從售房單位取得鑰匙的業主所占的比率。

第七十二條 本辦法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日發布的《瀘州市城市住宅物業管理暫行辦法》（市政府令第29號）同時廢止。