瀘州市城市住宅物業管理暫行辦法(廢止）

《瀘州市城市住宅物業管理暫行辦法》已經2002年11月8日市政府第47次常務會議通過，現予發布執行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　市長 肖天任

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二00二年十二月四日

第一章 總則

第一條 為加強城市住宅物業管理，保障物業的合理使用，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》和《四川省城市住宅物業管理暫行辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 瀘州市行政區域內城市住宅物業管理活動適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅物業，是指城市各類住宅及其有關的配套設施、設備和場地。

本辦法所稱業主，是指房屋的所有權人。使用人是指物業的承租人或實際使用人。

本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主、使用人依據物業管理服務合同的約定，通過對各類房屋以及配套的共用設施、設備和相關場地進行專業化維護、修繕、整治等管理，以及維護相關區域內環境衛生、綠化和公共秩序，為業主提供服務的活動。

第四條 市房地產行政主管部門是本市物業管理行政主管部門，負責本市物業管理的監督管理工作。

各縣建設行政主管部門是本行政區域內的物業管理行政主管部門，負責本行政區域內物業管理的監督管理工作。

第五條 工商、物價、城管、公安等行政主管部門按照各自的職責，對物業管理活動實施監督和指導，協同物業管理主管部門實施本辦法。

街道辦事處、社區委員會對物業區域內的物業管理工作進行監督和指導。 天下房地產法律服務

第二章 業主、業主(代表)大會及業主委員會

第六條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

(一)參加業主大會會議，享有表決權；

(二)業主委員會成員的選舉權和被選舉權；

(三)監督業主委員會的工作；

(四)監督物業管理企業履行物業服務合同的情況；

(五)監督物業共用部位、共用設施設備維修基金(以下簡稱維修基金)的管理、使用；

(六)法律、法規規定的其他權利。

第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

(一)遵守業主公約、業主大會章程；

(二)遵守物業管理區域內共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環境的維護等方面的規章制度；

(三)執行業主大會的決議和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(四)按照國家有關規定繳納維修基金；

(五)按時繳納物業服務費用；

(六)法律、法規規定的其他義務。

第八條 城市住宅小區實行業主大會制度。業主大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。

第九條 一個物業區域成立一個業主大會。業主大會討論決定住宅物業管理的重大問題，制定業主公約，選舉產生業主委員會。

第十條 住房入住率達50％以上(含返遷房)的，建設單位應在物業管理主管部門的指導下，負責組織召開首屆業主大會，并選舉產生業主委員會。

第十一條 業主在100名以上(含100名)，可按比例推選業主代表，組成物業管理區域內的業主代表大會；業主人數在 100名以下，由物業管理區域內全體業主組成業主大會。

業主代表的產生應當經半數以上的業主通過，任期一般不超過3年，可以連選連任。

第十二條 業主大會或業主代表大會應當有過半數以上的業主或業主代表出席方能舉行，所作出的決議須經出席大會半數以上的業主或業主代表通過，決議不得違反有關法律法規。

業主大會或業主代表大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力，民事責任由全體業主共同承擔。

業主大會應當邀請社區委員會和物業使用人代表列席。

第十三條 一個物業區域內只能成立一個業主委員會。業主委員會由主任、副主任、委員組成，在業主中選舉產生，數額應當為5人以上單數，每屆任期3年，可連選連任；物業產權變更的，應當予以改選。業主委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強，具有一定組織能力、工作能力和必要的工作時間的業主擔任。

第十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內報物業管理主管部門和社區委員會備案。備案時需提交業主委員會章程、業主公約、業主大會決定、選舉結果及其成員名單等有關資料。 第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

(一)召集并主持業主大會，并向業主大會報告物業管理的實施情況；

(二)通過招標選聘物業管理企業，代表全體業主與物業管理企業簽訂物業管理委托合同；依法變更、解除物業管理合同。

(三)聽取業主、使用人的意見和建議，監督物業管理企業的工作，協助物業管理企業落實各項管理措施；

(四)監督業主或使用人遵守業主公約；

(五)監督物業管理費用的收支情況；

(六)有權制止業主、使用人、物業管理企業違反管理規定行為；

(七)業主大會賦予的其他職責。

業主委員會不得從事以營利為目的的經營活動。

第十六條 在業主委員會選舉產生之日起2個月內，業主委員會應當決定物業管理企業的續聘或通過招投標的方式另選聘新的物業管理企業，并簽訂物業管理服務合同。

第十七條 業主公約應對有關物業使用、維護、管理和業主的公共利益其他管理服務活動依法作出約定。

業主公約對全體業主具有約束力，物業使用人應當嚴格遵守業主公約。

第十八條 業主委員會的活動費用由全體業主共同分攤，具體數額由業主大會或業主代表大會審議決定。

第三章 物業管理企業和物業管理服務

第十九條 物業管理企業應當具有獨立的法人資格。物業管理企業實行資質等級認證、定期年審和從業人員持證上崗制度。

物業管理企業應當持物業管理主管部門核發的物業管理資質證書，經工商登記注冊，領取營業執照及相關證件后，按照核定的資質等級，承攬相應的物業管理業務。

市外物業管理企業進入本市接受委托從事物業管理活動的，應當持物業管理資質證書和有關證件到物業管理主管部門辦理資質驗證和備案，并到有關部門辦理相關手續。

第二十條 物業管理企業變更名稱、住所和企業法定代表人及注冊資本等，應在工商辦理變更之日-起5個工作日內，到物業管理主管部門備案。

第二十一條 物業管理企業的權利：

(一)有權拒絕任何形式的不合理攤派；

(二)依據有關規定和物業管理服務合同，收取物業管理費用和代辦服務費用；

(三)有權制止并處理違反本住宅區業主公約和物業管理制度的行為，對造成損害的有權要求賠償；

(四)依法開展多種經營和特約有償服務， 以其收益補充管理經費；

(五)對物業區域內存在的問題提出整改意見；

第二十二條 物業管理企業的義務

(一)全面履行物業管理服務合同，及時提供優質物業管理服務，提高物業管理水平； (二)接受業主委員會和業主的監督；

(三)重大管理措施應提交業主委員會審議決定；

(四)定期向業主委員會、業主、使用人公布物業管理費使用開支情況，接受監督；

(五)配合區域所在地社區委員會、公安派出所等相關部門搞好社區文化和社會治安的綜合治理等工作；

(六)落實消防、治安等安全防范措施和應急措施，發生事故及時向有關部門報告；

(七)接受物業管理主管部門和有關行政主管部門的監督和業務指導。

第二十三條 物業管理的范圍：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；

(二)物業共用部位和物業管理區域內的環境衛生； (三)公共花草樹木、綠地及綠化設施的養護和管理；

(四)維護小區內公共秩序，搞好治安防范；

(五)業主檔案及物業檔案資料的建立和保管；

(六)其他特約服務。

第二十四條 物業使用中禁止下列行為

(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；

(二) 占用或損壞物業共用部位、共同設施，擅自移動共用設備；

(三)違章搭建，隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

(四)放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、有害物質或超過標準的噪聲；

(五)未經有關部門批準設置攤點；

(六)擅自在物業共用部位或者公共場所張貼、涂寫、刻畫； (七)利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

(八)法律、法規及業主公約禁止的其他行為。

第二十五條 業主委員會委托物業管理企業提供物業管理服務，雙方應遵循平等、自愿、互利的原則簽訂物業管理服務合同。

物業管理服務合同(含前期物業管理協議書)應當包含以下主要內容：

(一)雙方當事人的權利和義務；

(二)委托物業管理服務的事項、權限、期限和管理；

(三)物業管理服務費用的標準及收取方法；

(四)合同變更和解除的約定、合同終止時預收物業管理服務費用，節約維修費用，物業管理用房、物業資料等移交方法；

(五)違約責任及解決糾紛的途徑；

(六)雙方當事人約定的其它事項。

第二十六條 物業管理服務合同使用國家規范性文本，服務合同自簽訂后十五日內，報物業管理主管部門備案。

第二十七條 物業管理企業應當在物業管理服務合同終止或者解除后30日內， 向業主委員會辦理有關交接手續，并報物業管理主管部門和社區委員會備案。

第四章 物業的裝修和維修

第二十八條 業主或使用人裝飾裝修房屋，應當按有關規定申報登記，并辦理相關手續。使用人進行裝飾裝修應當取得業主的書面同意。

第二十九條 業主或使用人裝飾裝修房屋應當與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

住宅室內裝飾裝修管理服務協議包括下列內容：

(一)裝飾裝修工程的實施內容；

(二)裝飾裝修工程的實施期限；

(三)允許施工的時間；

(四)廢棄物的清運與處理；

(五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求；

(六)禁止行為和注意事項；

(七)管理服務費用；

(八)違約責任；

(九)其他需要約定的事項。

第三十條 物業管理企業應當根據裝飾裝修管理服務協議的約定，將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主和使用人。

業主和使用人在實施物業裝飾裝修活動應自覺接受物業管理企業的監督。

對違反裝修規定的行為，物業管理企業應及時勸阻制止，并督促改正；對拒不改正的，及時告知業主委員會并報有關行政管理部門依法處理。

第三十一條 業主或者使用人因裝飾裝修造成其他業主、使用人財產損失或影響物業使用的，由責任人負責修復或賠償；業主委員會與物業管理企業應配合做好協調工作。

第三十二條 物業管理區域內供水、供氣、供電、通訊以及光纖網絡等設施、設備的維修和管理，由相關單位負責。

第三十三條 物業在保修期內的維修，由開發建設單位負責。超過保修期后的自用部位和自用設備維修、更新的費用，由業主或使用人負責。

物業管理合同另有約定除外。

第三十四條 物業超過保修期后的共同部位和共用設備維修、更新費用， 已設立物業維修基金并符合基金使用條件的，可在物業維修基金中列支，未設立物業維修基金的，由物業的業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同負責。

第三十五條 物業的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的，其維修、更新所需費用由責任人承擔。

第五章 前期物業管理

第三十六條 本辦法所稱前期物業管理，是指業主委員會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效前，建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。 第三十七條 開發建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提交物業管理委托合同和物業管理方案。購房人在簽訂購房合同時，應與受委托的物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議。前期物業管理服務協議應作為房屋預售或銷售合同的附件。

第三十八條 建設單位應當在房屋預售或銷售前制定業主臨時公約，在房屋預售或銷售時向購房人明示。購房人在與開發建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對業主臨時公約予以書面承諾。

第三十九條 開發建設單位應通過招投標的方式選聘具有相應資質等級的物業管理企業。根據房地產開發與物業管理分離的原則，通過招投標方式招聘或選聘物業管理企業簽訂前期物業服務合同，進行前期物業管理。

第四十條 開發建設單位與購房人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。

業主轉讓或出租物業時，前期物業管理服務協議對受讓人或承租人具有同等約束力。

第四十一條 物業管理企業在承接物業時，應當對物業的共同部位、共用設施設備進行查驗。經查驗后，簽訂物業承接驗收手續。

第四十二條 開發建設單位應當在簽訂物業移交驗收手續之日起15日內,將下列資料移交物業管理企業,并報物業管理主管部門備案:

(一)竣工總平面圖單體建筑、結構和設備竣工圖、附屬配套設施、水、電、氣、通訊、光纖布局圖和地下管網工程竣工驗收資料；

(二)綠化和景點設計總平面圖、竣工平面圖；

(三)設施、設備安裝、使用和維護保養技術資料；

(四)物業質量保證文件和物業使用說明文件；

(五)該建設項目的白蟻防治合同；

(六)物業管理所必須的其他資料。

物業管理企業應當在物業管理服務合同終止時，將有關物業資料全部移交給業主委員會。

第四十三條 物業交付使用前發生的前期物業管理服務費用，由開發建設單位承擔。物業交付使用后，按照前期物業管理服務協議的約定承擔。 第六章 物業管理用房和服務費用

第四十四條 開發建設單位應在物業交付使用辦理房屋產權證之前，提供房屋總建筑面積2—3‰業管理辦公用房和公共活動用房。

第四十五條 開發建設單位應當將物業管理用房(包括物業管理辦公用房、服務用房和公共活動用房)和公建配套用房納入建設配套項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工。

物業管理辦公用房、服務用房和公共活動用房的具體位置應在規劃設計方案中和在辦理商品房銷售(預售)證之前予以確定。

第四十六條 物業管理辦公用房、服務用房和公共活動用房的所有權屬于該物業管理區域的全體業主，其房屋所有權證書由物業管理主管部門代為接收和管理，使用權屬物業管理企業。 物業管理辦公用房、服務用房和公共活動用房的所有權不得分割、轉讓、抵押。

第四十七條 業主委員會成立后，物業管理主管部門應將物業管理辦公用房、服務用房和公共活動用房全部移交給業主委員會，業主委員會在保留必要的辦公場所后，全部提供給物業管理企業使用和經營。

第四十八條 物業管理服務收費應當遵循合理、公平、公開以及物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

收費標準由業主委員會與物業管理企業協商擬定后報同級物價部門核定。

第四十九條 物業管理服務收費實行政府定價、政府指導價和市場調節價的價格形式。

普通住宅(普通商品住宅、普通公寓、直管公房、單位自管房屋及一次性房改后的住宅等)實行政府定價，并報物業管理主管部門備案。

中高檔住宅(高檔公寓)、別墅區等實行政府指導價，并報物業管理主管部門備案。

為業主提供的代辦性特約服務費和專項服務費，除價格管理部門另有規定外，實行市場調節價。

第五十條 物業管理服務成本核算包括下列項目：

(一)該區域內按勞動定額標準或物業的規模配備的管理人員的工資、獎金、福利、保險及勞動保護費、郵電通訊和保安費、辦公費用、低質易耗品攤銷及其他費用； (二)區域內公用設施設備正常運行、維護保養費用；

(三)區域內共用部位和公共場所維護保養及維修服務費；

(四)區域內綠化日常養護、維護費用(含綠化用水)；

(五)壓域內環境衛生、建筑物外觀經常性清洗保潔、除“四害”等費用；

(六)用于物業管理的固定資產折舊費和維修費；

(七)公用設施設備、共用部位及場地水電費；

(八)物業管理合同規定的其他費用。

第五十一條 業主按物價部門核準的物業管理標準,每月按期繳納物業管理公共性服務費。

(一)對取得鑰匙并進行房屋裝修或已正式入住的業主和使用人應該按物價部門核準的物業管理費標準全價繳納； (二)對取得鑰匙尚未裝修的房屋或售房單位尚未出售的空置房屋由產權人按物價部門核準的物業管理費標準的30％繳納。

第五十二條 物業管理區域內，供水、燃氣、供電、通訊、光纖網絡等公用事業單位應當向用戶收取有關費用。

物業管理企業可以接受公用事業單位的有償委托，代收水、氣、 電、通訊、有線電視等費用，按照價內倒扣不高于3％的比例向委托企業收取代辦服務費。

第五十三條 物業管理服務費的收取和使用，應當統一管理，?？顚Ｓ?，嚴格財務管理制度，并定期向業主或使用人公布，并接受有關部門的監督。 第七章 物業維修基金

第五十四條 物業維修基金，是指用于物業保修期滿后共用部位、共用設施設備發生損壞時，進行維修、更新和改造等所需儲存的資金。

第五十五條 物業維修基金屬全體業主共同所有，遵循?？顚Ｓ?、全額存儲、合理使用的原則。

第五十六條 物業維修基金的歸集

商品房預售或銷售時，物業受買人應當按照國家有關規定繳納維修基金，與開發建設單位簽訂有關物業維修基金的繳交約定，按購房款總額2％的比例予以繳交。

物業維修基金由開發建設單位統一代物業管理主管部門收取。

開發建設單位在申請辦理房屋初始登記時，將代收的物業維修基金和尚未出售房屋的維修基金移交給當地物業管理主管部門。 第五十七條 物業維修基金的使用， 業主委員會成立之前，確需使用物業維修基金的，由物業管理企業提出使用計劃， 由物業管理主管部門審核后劃撥，業主委員會成立之后，需使用物業維修基金的，由物業管理企業提出使用計劃，經業主委員會審定后，報物業管理主管部門備案劃撥。

本辦法施行已建成的物業，其物業共用部位、共用設施設備維修費按下列途徑列支：

(一)巳按規定繳納物業維修基金的，從該物業維修基金的使用中列支；

(二)公有住房出售時，已按規定繳納物業維修基金的，從該基金中列支；

(三)未出售的公有住房，從房屋租金中列支；

(四)其他住宅物業，由業主或使用人按其所有的或使用的房屋建筑面積承擔；

(五)前期物業管理期間發生的物業共用部位、共用設施設備的維護費用應由開發建設單位承擔。

物業維修基金不足支付維修費用時，應當按照業主各自所有的房屋建筑面積比例分攤，具體數額由業主大會或業主代表大會決定。

第五十八條 物業維修基金的管理

物業維修基金由市、縣物業管理主管部門代為管理，設立銀行專戶，?？顚Ｓ?，實行年度財務公告制度。財政部門應當予以監督。

公有住房出售應統一提取維修基金。在本辦法實施前已繳納的，應當納入物業維修基金的專戶，實行統一管理。

業主轉讓房屋所有權時，所結余的維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第五十九條 市、縣物業管理主管部門對物業維修基金的歸集、使用和管理，應當接受業主以及財政、物價、審計等有關部門監督，并確保物業維修基金的保值和增值。

第八章 法律責任

第六十條 物業管理企業未取得資質等級證書，未辦理資質驗證手續，以欺騙手段取得資質證書或超出資質證書核定范圍從事物業管理服務的， 由物業管理主管部門按國家和省有關規定予以處罰。 第六十一條 違反本辦法的規定，建設單位將屬于業主的物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的，由物業管理主管部門按國家和省有關規定予以處罰。

第六十二條 違反本辦法規定，不移交有關資料或不按規定配備物業管理用房，擅自改變物業設計用途等， 由物業管理主管部門按國家和省有關規定予以處罰。

第六十三條 違反本辦法的規定，物業管理主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，挪用、貪污維修基金、收受他人財物和其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，觸犯刑律的，依照刑法關于受賄罪、濫用職權罪、玩忽職守罪或者其他罪的規定，依法追究刑事責任，尚不夠刑事處罰的，依法給予行政處分。

第六十四條 業主大會作出的決議違反法律、法規的，物業管理主管部門按國家和省有關規定予以處罰并通告全體業主。

第六十五條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律法規的活動，觸犯刑律的，依法追究刑事責任， 尚不夠刑事處罰的，依照國家有關規定追究其責任。

第九章 附則

第六十六條 本辦法中有關用語的含義為：

(一)住宅自用部位，是指一套住宅戶內自用的客廳、房間、廚房、衛生間、陽臺、天井和庭院(含圍墻)以及室內裝飾等部位。

(二)住宅自用設備，是指住宅戶內的門窗、衛生潔具和供水、排水、燃氣管道、電線及各類計量表具等設備。

(三)住宅單體共用部位、共用設施設備是指住宅建筑的主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯、走廊通道等。

(四)物業管理區域內的共有設施設備，是指住宅小區內，建筑費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、鍋爐電梯、供電線路、照明、暖氣、線路、消防設施、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場庫、公益性文體設施設備等用房。

(五)入住率是指從售房單位取得鑰匙的業主所占的比率。天下房地產法律服務

第六十七條 我市城鎮區域內的其他各類房屋建筑實施物業管理，參照本辦法執行。

第六十八條 本辦法由瀘州市規劃建設局負責解釋。

第六十九條 本辦法自發布之日起執行。