第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和省物價局、省建設廳《物業服務收費管理實施辦法(試行)》等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡在我市行政區域內從事物業服務并收費的物業管理企業，以及對物業服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產行政主管部門(以下簡稱物業主管部門)，均應遵守本辦法。
第三條 本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境和秩序等服務，向業主收取的費用。
第四條 溫州市發展和改革委員會會同溫州市房產管理局負責全市物業服務收費的監督管理工作，制定全市物業服務收費管理辦法。鹿城區行政區域內，由溫州市工商行政管理機關登記注冊的物業管理企業(或開發建設單位)的物業管理服務收費，由溫州市發展和改革委員會管理，由鹿城區工商行政管理機關登記注冊的，由鹿城區價格主管部門管理。其他縣(市、區)由當地價格主管部門會同同級物業主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。
第六條 本辦法所指的物業服務應當包括以下的內容：
(一)房屋共用部位、共用設施設備和使用管理和維護保養；
(二)物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；
(三)公共綠地、花草樹木的養護管理；
(四)公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防范工作；
(五)物業的檔案資料管理；
(六)物業管理企業接受委托的其他公共性服務內容。
第七條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。
普通住宅小區(不包括別墅等高標準住宅，下同)的前期物業服務收費實行政府指導價；非住宅物業、別墅等高標準住宅，以及業主委員會成立以后的普通住宅小的物業服務收費實行市場調節價。
第八條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。
普通住宅小區收費等級按服務內容與標準的不同，劃分為一級、二級、三級三個等級，各等級收費基準價及其浮動幅度詳見附表一，等級標準詳見附表二。
溫州市價格主管部門將按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則，確定物業服務各等級的收費基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布中。各縣(市)可根據當地實際制定當地的基準價及其浮動幅度。
普通住宅小區物業服務成本構成一般包括以下部分：
(一)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
(三)物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
(四)辦公費用；
(五)物業管理企業固定資產折舊；
(六)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
(七)經業主大會同意的其它費用。
第九條 各普通住宅小區物業服務等級、收費標準，在業主委員會成立前，由物業管理企業(或開發建設單位)按照本辦法，擬定本小區物業服務等級和具體收費標準后向價格和管部門申報；由價格主管部門核定基準價及其浮動幅度。具體收費標準由物業管理企業(或開發建設單位)在核定的基準價及浮動幅度范圍確定，并在物業服務合同中明確。
物業管理企業每年不少于一次征詢業主對物業管理服務的意見，對服務質量達不到等級標準，業主滿意率達不到規定要求的，應在3個月內進行整頓，期限滿后仍達不到物業服務等級標準的，應下降收費等級和收費標準。
第十條 實行前期物業管理招投標的普通住宅項目，由房地產開發企業根據住宅小區實施物業管理服務的方案，依據本辦法向價格主管部門申報物業服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的基準價及其浮動幅度內通過招標確定具體收費標準。
第十一條 物業管理企業在申報物業服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、房地產行政主管部門核發的《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、物業服務收費的申請報告、住宅小區物業管理的具體實施方案及成本測算等資料。
實行前期物業管理招投標的項目，由房地產開發企業向價格主管部門提交物業服務收費申請報告、小區設施設備的配置情況、物業管理服務方案等資料。
第十二條 物業管理企業應當按照國家、省有關明碼標價的規定，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
第十三條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
第十四條 業主委員會(或開發建設單位)與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指業主向物業管理企業預交物業服務費用，物業管理企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第十五條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金鐵收支情況，接受業主和業主委員會的監督。
業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。
第十六條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
第十七條 電梯及小區公用設施運行所需的電費(不包括二次供水電耗)按實際發生額另行向業主分攤收取。
第十八條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。
第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業管理企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續等額外費用。
第二十條 物業服務費用可以預收，具體由物業管理企業按照與業主委員會簽訂的《物業服務合同》所約定的時限向業主、使用人收??；未作約定的，預收期不得超過12個月。
物業服務費自房屋交付使用、購房者(業主)領取鑰匙次月起計收。
第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。
第二十二條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。
第二十三條 與住宅小區實施物業管理相關的車輛停泊服務、普通住宅裝修裝飾垃圾清運的收費，實行政府定價。
車輛停泊服務收費按價格主管部門規定執行。
裝修裝飾垃圾清運費是指物業管理企業為業主清運房屋裝飾過程中產生的裝飾垃圾(指定傾倒點)所收取的費用，按房屋面積分檔在房屋裝飾時收取(具體詳見附表三)。
第二十四 違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十五條 本辦法由溫州市發展和改革委員會負責解釋。
第二十六條 本辦法自2005年12月1日起試行。原《溫州市物業管理服務收費管理實施辦法(修訂)》同時廢止。
附表一
普通住宅物業服務收費基準價及其浮動幅度
單位：元/平方米建筑面積•月
附表二
普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)
一 級
|
項目
|
內容與標準
|
|
(一)
基
本
要
求
|
1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、 管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、 設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、 根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、 按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率80%以上。
|
|
(二)
房
屋
管
理
|
1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住戶專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、 每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、 小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
|
|
(三)
共用設施設備維修養護
|
1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法由專業部門負責的除外)。
2、 建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、 設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時維修修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、 載人電梯24小時正常運行.
6、 消防設施設備完好，可隨進啟用；消防通道暢通。
7、 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、 小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、 路燈、樓道燈完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
|
|
(四)
協助維護公共秩序
|
1、 小區主出入口24小時站崗值勤。
2、 對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次；配有安全監控設施的，實施24小時監控。
3、 對進出小區的車輛實施證、卡管理上，引導車輛有序通行、停放。
4、 對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、 對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
|
|
(五)
保
潔
服
務
|
1、 高層按層、多層按幢設置垃圾桶，每日清運2次。垃圾袋裝化，保持垃圾清潔、無異味。
2、 合理設置果殼箱或者垃圾桶，每日清運2次。
3、 小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、 共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發現異常及時清掏。
5、 二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
6、 根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
|
|
(六)
綠化養護管理
|
1、 有專業人員實施綠化養護管理。
2、 草坪生長良好，及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物。
3、 花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果。
4、 定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、 定期噴灑藥物，預防病蟲害。
|
二 級
|
項目
|
內容與標準
|
|
(一)
基
本
要
求
|
1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、 管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、 公示16小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、 根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，公示服務項目與收費價目。
8、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、 合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率75%以上。
|
|
(二)
房
屋
管
理
|
1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、 根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住戶專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、 每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
4、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、 小區主出入口設有小區平面示意圖，各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。
|
|
(三)
共用設施設備維修養護
|
1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法由專業部門負責的除外)。
2、 建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、 設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、 載人電梯早上6點至晚12點正常運行。
6、 消防設施設備完好，可隨進啟用；消防通道暢通。
7、 設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、 小區道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、 路燈、樓道燈完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
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(四)
協助維護公共秩序
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1、小區主出入口24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次；
3、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
|
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(五)
保
潔
服
務
|
1、 按幢設置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。
2、 小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
3、 區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、 二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
5、 根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
|
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(六)
綠化養護管理
|
1、 有專業人員實施綠化養護管理。
2、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、 定期清除綠地雜草、雜物。
4、 適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
5、 適時噴灑藥物，預防病蟲害。
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三 級
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項目
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內容與標準
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(一)
基
本
要
求
|
1、 服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、 承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、 管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、 有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、 管理服務人員佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、 公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修記錄。
7、 按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
8、 合同約定規范使用住房專項維修資金。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率70%以上。
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|
(二)
房
屋
管
理
|
1、 對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
2、 根據房屋實際使用年限，檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修計劃和住戶專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。
3、 每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，定期維修養護。
4、 按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主(使用人)的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、 對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
6、 各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。
|
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(三)
共用設施設備維修養護
|
1、 對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法由專業部門負責的除外)。
2、 建立共用設施設備檔案(設備臺賬)，設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3、 操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常。
4、 對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造。
5、 載人電梯早上6點至晚12點正常運行。
6、 消防設施設備完好，可隨進啟用；消防通道暢通。
7、 路燈、樓道燈完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
|
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(四)
協助維護公共秩序
|
1、小區24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次；
3、車輛停放有序。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
|
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(五)
保
潔
服
務
|
1、 小區設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。
2、 小區公共場所每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次；共用部位玻璃每季度1清掃次；路燈、樓道燈每半年清潔1次。
3、 區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每季度檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
4、 二次供水水箱按規定清洗，定時巡查，水質符合衛生要求。
|
|
(六)
綠化養護管理
|
1、 對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2、 定期清除綠地雜草、雜物。
3、 預防花草、樹木病蟲害。
|
附表三
溫州市物業管理相關服務收費項目與標準
單位： 元/戶
|
類別
|
住宅
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非住宅
|
|
多層
|
小高層
|
高層
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最低200元，超出雙方協商確定
|
|
裝飾垃圾清運費
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60M2以下(含60M2)
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100
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250
|
250
|
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60 M2—100 M2(含100 M2)
|
150
|
|
100 M2—150M2(含150 M2)
|
200
|
300
|
300
|
|
150M2以上
|
250
|
350
|
350
|
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2008/9/3 10:21:00