浙江省物業服務收費管理實施辦法（試 行）

浙江省物業服務收費管理實施辦法（試 行）

 
　　浙江省物價局 浙江省建設廳關于印發《浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）》的通知
浙價服[2005]80號

各市、縣（市、區）物價局、建委（建設局）、房地產管理局（處）：

　　現將《浙江省物業服務收費管理實施辦法（試行）》印發給你們，請認真貫徹執行。執行中的情況和問題請及時反饋省物價局、省建設廳。本辦法實施前，按原來的價格管理形式，已由各級政府價格主管部門核定（確認）物業服務收費標準的，執行期限按原文件規定。

　　二○○五年年三月二十八日

　　浙江省物業服務收費管理實施辦法（試 行）

　　第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條 凡在我省行政區域內從事物業服務并收費的物業管理企業，以及對物業服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產行政主管部門（以下簡稱物業主管部門），均應遵守本辦法。

　　第三條 本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施設備和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。

　　第四條 省物價局會同省建設廳負責全省物業服務收費的監督管理工作，制定全省物業服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和監督管理工作。

　　第五條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。

　　第六條 本辦法所指的物業服務應當包括以下內容：

　?。ㄒ唬┓课莨灿貌课?、共用設施設備的使用管理和維護保養；

　?。ǘ┪飿I管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理；

　?。ㄈ┕簿G地、花草樹木的養護管理；

　?。ㄋ模┕仓刃蚓S護和協助做好管理區域內的安全防范工作；

　?。ㄎ澹┪飿I的檔案資料管理；

　?。┪飿I管理企業接受委托的其他公共性服務內容。

　　第七條 物業服務收費根據物業的類型、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅小區（不包括別墅等高標準住宅，下同）的前期物業服務收費實行政府指導價；非住宅物業、別墅等高標準住宅，以及業主委員會成立以后的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。

　　第八條 普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業主管部門可參照《浙江省普通住宅小區物業服務收費等級考評目錄》或中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》（見附件），結合當地實際，制定本行政區域的物業服務等級考評辦法，并按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業服務各等級的收費參考標準，定期向社會公布。

　　普通住宅小區物業服務等級可以采用評分的形式確定，也可以采用規定各等級服務內容、服務標準的形式確定。同一城市范圍內物業服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區物業服務成本構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；

　?。ㄋ模┺k公費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理企業固定資產折舊；

　?。┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ㄆ撸┙洏I主大會同意的其它費用。

　　第九條 各普通住宅小區物業服務等級、收費標準，在業主委員會成立前，由物業管理企業（或開發建設單位）按照所在地物業服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區物業服務等級和具體收費標準后向當地價格主管部門申報；價格主管部門對其進行考評并核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業管理企業（或開發建設單位）在核定的中準價格及浮動幅度范圍內確定，并在物業服務合同中明確。

　　業主委員會成立后，由業主委員會與物業管理企業參照所在地物業服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區物業服務等級、具體收費標準，并在物業服務合同中明確。

　　第十條 實行前期物業管理招投標的普通住宅項目，由房地產開發企業根據住宅小區實施物業管理服務的方案，依據所在地物業服務等級考評辦法和收費參考標準向當地價格主管部門申報物業服務等級和具體收費標準，并在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內通過招標確定具體收費標準。

　　第十一條 物業管理企業在申報物業服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、房地產行政主管部門核發的《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、物業服務收費的申請報告、住宅小區物業管理的具體實施方案及成本測算等資料。

　　實行前期物業管理招投標的項目，由房地產開發企業向價格主管部門提交物業服務收費申請報告、小區設施設備的配置情況、物業管理服務方案等資料。

　　第十二條 物業管理企業應當按照國家、省有關明碼標價的規定，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。

　　第十三條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　第十四條 業主委員會（或開發建設單位）與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指業主向物業管理企業預交物業服務費用，物業管理企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十五條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　物業管理企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。業主或業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

　　第十六條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　第十七條 電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施運行所需電費可列入物業服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、設備的多層住宅，業主享受公共性服務除向物業管理企業繳納物業服務費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條 物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

　　第十九條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委托代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業管理企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十條 物業服務費可以預收，具體由物業管理企業按照與業主委員會簽訂的《物業服務合同》所約定的時限向業主、使用人收??；未作約定的，預收期不得超過12個月。

　　物業服務費自房屋交付使用、購房者（業主）領取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。

　　第二十二條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業主、使用人重復收取性質和內容相同的費用。

　　第二十三條 對住宅小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規定執行，政府價格主管部門未作規定的，由委托雙方協商確定。

　　第二十四條 違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條 本辦法由省物價局負責解釋。

　　第二十六條 本辦法自2005年5月1日起施行。各地可根據本辦法并結合當地的實際制訂物業服務收費的實施細則，并報省物價局、省建設廳備案。