第一章 總 則
第一條 為規范我市物業管理招標投標活動，保護招標投標當事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》和國務院《物業管理條例》及有關規章的規定,結合本市實際，制定本細則。
第二條 本市城市規劃區域內，選聘物業管理企業實施物業管理服務而進行的招標投標活動，適用本細則。
第三條 鎮江市房產管理局（以下簡稱市房管局）負責全市的物業管理招標投標活動的監督管理。 各區房產管理局（處）負責本轄區內物業管理招標投標活動的指導和組織工作。
第四條 物業管理招標投標應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。任何單位和個人不得違反法律、行政法規規定，將必須進行招標的項目以任何方式規避招標，不得以任何方式非法干涉物業管理招標投標活動。
第五條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的前期物業管理，建設單位必須依法通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業。 政府提倡和鼓勵其他物業的建設單位、業主大會或產權人通過招投標方式，選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二章 招 標
第六條 本細則所稱招標人是指依法進行物業管理招標的物業建設單位、業主大會或產權人。
第七條 物業管理招標應在“鎮江市物業管理招標交易中心”內，由招標人依法組織實施。 招標人不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人，不得對潛在投標人實行歧視待遇，不得對潛在投標人提出與物業管理項目實際要求不符的過高的資格等要求。
第八條 招標人可以委托招標代理機構辦理招標事宜；有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織實施招標活動。 依法必須進行招標的項目，招標人自行辦理招標事宜的，應當向市房管局備案。
第九條 招標代理機構應當在招標人委托的范圍內承擔下列招標事宜，并遵守本細則對招標人的有關規定。
（一）擬訂招標公告（招標邀請書）；
（二）編制招標文件；
（三）擬訂資格預審文件，審查投標人資格；
（四）編制標底；
（五）組織投標人踏勘現場；
（六）組織開標、評標，協助招標人定標；
（七）草擬合同；
（八）招標人委托的其他事項。
第十條 物業管理招標代理機構應當具備下列條件：
（一） 有從事物業管理招標代理業務的營業執照；
（二） 有從事物業管理招標代理業務的營業場所和相應資金；
（三） 有經市房管局核準的物業管理招標代理機構資質證書；
（四） 有能夠編制物業管理招標文件的相關專業的執業資格人員。
第十一條 物業管理招標分為公開招標和邀請招標。
招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在鎮江房產信息網上發布免費招標公告。
招標公告應當載明招標人的名稱、地址、聯系方式和招標項目的基本情況，以及獲取招標文件的辦法等事項。
招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業管理服務企業發出投標邀請書。投標邀請書應當包含前款規定的事項。
第十二條 招標人應當在發布公告或者發出投標邀請書的10日前，提交以下材料報市房管局備案：
（一）前期物業管理招標的，應提供與物業管理有關的物業項目開發建設的政府批件； 業主大會招標的，應提供業主大會決議；產權人招標的應提供產權證明；
（二）招標公告或者招標邀請書；
（三）招標文件；
（四）物業管理用房建設或產權登記情況的證明材料；
（五）法律、法規和規章規定的其他材料。
招標人委托招標代理機構的，還應提交委托書。
上述招標材料由招標人向市房管局備案后，方可進行招標活動。
第十三條 下列情形之一的，經市房管局批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
1、投標人少于3個的；
2、多層住宅建筑面積在3萬平方米以下（含3萬平方米），高層住宅、別墅區、寫字樓建筑面積在1萬平方米以下（含1萬平方米），工業區建筑面積在2萬平方米以下（含2萬平方米）的。
第十四條 物業管理招投標實行投標資格預審制度。招標人應當在招標公告或招標邀請書中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。
第十五條 經資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人發出資格預審合格通知書，告知獲取招標文件的時間、地點和方法，并同時向資格不合格的投標申請人告知資格預審結果。
在資格預審合格的投標申請人過多時，可以由招標人從中選擇不少于5家的投標人。
第十六條 招標人應當根據物業管理項目的特點和需要編制招標文件。招標文件應包括以下內容：
（一）招標人及招標項目簡介，包括招標人（招標代理機構）名稱、地址、物業名稱、物業類型、配套設施設備及物業管理服務用房配置等；
（二）物業管理服務的內容及要求，包括服務內容、服務標準等；
（三）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格，投標書的格式、主要內容及份數等；
（四）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
（五）評標標準和評標方法；
（六）物業管理服務合同的簽訂說明；
（七）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。
第十七條 招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；依法必須招標的項目，自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。
招標人對已發出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間至少15日前，以書面形式通知所有的招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。
第十八條 招標人根據物業管理招標的具體情況，可以組織潛在的投標人踏勘物業項目現場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對潛在投標提出的疑問應當予以澄清并以書面形式發送給所有的招標文件收受人。
第十九條 招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可能影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
招標人設有標底的，標底必須保密。一個招標項目只能編制一個標底。
第二十條 在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質內容進行談判。
第二十一條 依法通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限，完成物業管理招標投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房應當在申領《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；
（四）更換物業管理企業的物業管理招投標工作，應當在原（前期）物業管理服務合同屆滿或解除合同前30日前完成。
第三章 投 標
第二十二條 本細則所稱投標人是指響應物業管理招標、參與投標競爭的物業管理服務企業。 投標人應當具有相應的物業管理企業資質和招標文件要求的其它條件。
第二十三條 投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件作出響應。
投標文件分信譽標文件和技術標文件。 信譽標文件應當包括以下內容：
（一）投標函；
（二）企業規模和資質情況；
（三）社會信譽和經營業績；
（四）物業管理企業負責人的主要業績。
技術標文件應包括以下內容：
（一） 物業管理機構、人員設置和資源配置方案；
（二） 管理方案、運作流程及服務分類標準與服務承諾；
（三） 創優規劃和創新管理的方法；
（四） 服務質量控制方法；
（五） 物業管理服務費用收支預算方案；
（六） 招標文件要求提供的其他材料。 投標人對招標文件有疑問需要澄清的，應當以書面形式向招標人提出。投標人將專項服務委托專業公司承擔的，應當進行說明。
第二十四條 投標人應當在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。 投標文件發生下列情形之一的，投標文件無效：
（一）未密封；
（二）未加蓋投標人的法定代表人印章；
（三）逾期送達；
（四）招標文件規定的其它情形。
無效的投標文件，招標人應當拒收。
第二十五條 招標人收到投標文件后，應當向投標人出具標明簽收人和簽收時間的憑證，并妥善保存投標文件。在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件。
第二十六條 投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分，并應當按照本辦法第二十五條的規定送達、簽收和保管。在招標文件要求提交投標文件的截止時間后送達的補充或者修改的內容無效。
第二十七條 投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。不得排擠其他投標人的公平競爭，禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標?！ ?br />
第四章 開標、評標和中標
第二十八條 開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應在“鎮江市物業管理招標交易中心”。
第二十九條 開標由招標人（招標代理人）主持，邀請所有投標人參加。開標應當按照下列規定進行：
（1）由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證。經確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣布投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。
（2）招標人在招標文件要求提交投標文件的截止日期前，收到的所有投標文件，開標時都應當眾予以拆封。 開標過程應當記錄，并由招標人存檔備查。
第三十條 評標由招標人依法組建的評標委員會負責。 評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，其中招標人代表以外的物業管理方面的專家不得少于成員總數的2/3。
第三十一條 評標委員會的專家成員，應當由招標人在開標前1－2日內，從市房管局建立的《鎮江市物業管理評標專家庫》中采取隨機抽取的方式確定。評標委員會成員的名單在開標前應嚴格保密。
第三十二條 有下列情形之一的，不得擔任評標委員會成員：
（一）系投標人單位的主要負責人的近親屬；
（二）與投標人有經濟利益關系的；
（三）曾因在招標、評標以及其它與招標投標有關活動中從事違法行為而受過行政處罰或刑事處罰的。 評標委員會成員有前款規定情形之一的，應當主動提出回避。
第三十三條 評標委員會成員應當認真、公正、誠實、廉潔地履行職責。 評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人及其他利害關系人的財物或者其他好處。
評標委員會成員和與評標活動有關的工作人員不得透露開標過程中評標的有關情況，并接受行政管理部門的監督、檢查。
前款所稱與評標活動有關的工作人員，是指評標委員會成員以外的因參與評標監督工作或者事務性工作而知悉有關評標情況的所有人員。
第三十四條 評標委員會可以用書面形式要求投標人對投標文件中含義不明確、對同類問題表述不一致或者有明顯文字和計算錯誤的內容作必要的澄清、說明或者補正。投標人應當采用書面形式作必要的澄清、說明或者補正。但其內容不得超出投標文件的范圍或改變投標文件的實質性內容。
第三十五條 評標委員會應當審查每一投標文件，有下列情況之一的，應作廢標處理。
（一）投標文件中沒有投標人授權代表人的簽字和加蓋公章；
（二）投標文件未能對招標文件提出的所有實質性要求和條件作出響應；
（三）投標人以他人的名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標或者以其他弄虛作假方式投標的；
（四）投標文件附有招標人不能接受的條件的；
（五）招標文件和法律法規所規定的其它情況。
第三十六條 評標委員會界定為廢標后，因有效投標不足3個使得投標明顯缺乏競爭的，評標委員會可以否決全部投標。
依法必須進行招標的物業管理項目的所有投標被否決的，招標人應當依法重新組織招標。
第三十七條 評標委員會應當按照招標文件的評標要求，根據信譽標書、技術標書、現場答辯等情況進行綜合評標。 在評標過程中召開現場答辯會的，應當事先在招標文件中說明，并注明所占的評分比重。
第三十八條 評標委員會應當依據招標文件確定的評標方法和具體評分標準，對投標文件進行評審和比較，并對評審結果簽字確認。
第三十九條 評標中除了現場答辯外，評標應當在保密的情況下進行并遵守下列規定：
（一）評標委員會成員應當客觀、公正地履行職責，遵守職業道德，對所提出的評審意見，承擔個人責任；
（二）評審投標文件工作必須在封閉環境下進行。評委不得外出、不準會客、不準使用任何通訊工具與外界聯系；
（三）評委獨立評審投標書，不準互相串聯、議論有關標書的內容；
（四）評委必須嚴格按照招標文件確定的評標標準和方法，對投標文件進行評審和比較、評分；
（五）評委將評審結果簽字確認密封后，交工作人員。
第四十條 評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告。評標報告應當如實記載以下內容：
（一）評標的基本情況和有關數據表；
（二）評標委員會成員名單；
（三）開標記錄；
（四）符合要求的投標一覽表；
（五）廢標情況說明；
（六）評標標準、評標方法或者評標因素一覽表；
（七）評分比較一覽表；
（八）經評審的投標人排序；
（九）澄清、說明、補充事項紀要。
第四十一條 評標委員會完成評標后，應對所有投標人作出排序，招標人應當按照排序先后確定中標人。招標人也可以授權評標委員會直接確定中標人。當確定的中標人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人應當依序確定其他中標人。
招標人應當在投標有效期截止之日起30日內確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
招標人應當向中標人發出中標通知書，同時將中標結果通知所有未中標的投標人。
第四十二條 招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立物業管理服務合同；招標人和中標人不得再行訂立背離合同實質性內容的其他協議。 招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提供。
第四十三條 招標人應當對投標書的內容進行保密，不得復印、抄錄。在未確定中標人之前，應將所有投標書立即封存。在確定了中標人并與之簽訂物業管理服務合同之日內，應將未中標的投標書全部返還投標人。
第四十四條 招標人與中標人應當自簽訂物業管理服務合同之日起15日內，由招標人到市房管局備案。備案資料應當包括：
（1） 開標評標過程、確定中標人的方式及理由；
（2） 評標委員會的評標報告；
（3） 中標人的投標文件；
（4） 物業管理服務合同等資料；
（5） 委托代理招標的，還應當附招標代理委托合同。
本細則實施后的新建物業項目，開發建設單位在辦理《商品房預售許可證》時，應同時提供鎮江市房管局簽發的《中標備案通知書》。
第四十五條 招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當依法承擔法律責任。
第五章 附 則
第四十六條 前期物業管理招標投標，是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位以招標方式選聘物業管理企業的行為。
第四十七條 住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業，或者未經批準擅自采用協議方式選聘物業管理企業實施前期物業管理服務的，由市房管局依據國務院《物業管理條例》的有關規定，責令限期改正，給予警告，不辦理《商品房預售許可證》?？梢圆⑻?0萬元以下的罰款。
第四十八條 依據國家計委《評標專家和評標庫管理暫行辦法》第十七條規定，招標人或其委托的招標代理機構不從《鎮江市物業管理評標專家庫》中抽取專家的，評標無效。
第四十九條 投標人和其他利害關系人認為招標投標活動不符合本細則有關規定的，有權向招標人提出異議，或者依法向有關部門投訴。
第五十條 招標文件或者投標文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文；如對不同文字的解釋發生異議的，以中文文本為準。用文字表示的數額與數字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準。
第五十一條 招標代理機構違反本細則的，依照《中華人民共和國招標投標法》第五十條的規定處理。
第五十二條 各轄市可參照本細則執行。
第五十三條 本細則由鎮江市房產管理局負責應用解釋。
第五十四條 本細則自2004年5月 1日起施行。
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2008/7/17 10:42:00