成都市物價局 成都市房產管理局關于進一步規范物業服務收費的通知

（成價費[2007]268號）

    各區（市）縣物價局，房產管理局、辦，高新區規劃建設局，各開發建設單位，各物業服務企業或者其他管理人：

　　根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《成都市物業管理條例》、《四川省物業服務收費管理細則》等法律、法規及有關規定，現就進一步規范我市物業服務收費有關事項通知如下：

　　一、本通知所稱物業服務收費是指物業服務企業或者其他管理人（統稱物業服務企業，下同）按照物業服務合同的約定，對建筑區劃內共有部分進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　二、市和各區（市）縣政府價格主管部門會同房產管理部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　三、我市物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，實行政府指導價、市場調節價。住宅（不含別墅）物業服務收費包干制實行政府指導價，別墅和其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。住宅物業服務實行酬金制的，預收標準由開發建設單位、業主或者業主大會與物業服務企業協商確定。

　　住宅建筑區劃內的非住宅物業，與住宅結構相連的非住宅物業以及將住宅改變為非住宅使用的物業，其物業服務收費執行市場調節價，具體由開發建設單位、業主或者業主大會與物業服務企業協商確定。

　　四、五城區（含高新區，下同）物業服務收費政府指導價標準，由成都市物價局會同成都市房產管理局依據物業服務的社會平均成本及經濟發展水平，按照物業服務等級分級定價的原則制定、調整基準價和浮動幅度，并向社會公布。其他區（市）縣物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度，由當地政府價格主管部門會同同級房產管理部門結合當地實際制定、調整，并向社會公布。

　　五、實行物業服務收費政府指導價的住宅物業，物業服務企業依據前期物業服務合同、物業服務合同向業主提供了《成都市普通住宅物業服務等級標準》（附件1）規定的一、二、三、四級物業服務的，物業服務收費執行標準由物業服務供需雙方根據公布的政府指導價基準價和浮動幅度在前期物業服務合同、物業服務合同中約定并報物業所在地區（市）縣價格主管部門備案。成都市五城區政府指導價基準價和浮動幅度見附件2。

　　五城區物業服務需求方要求提供一級物業服務等級未涵蓋的物業服務事項及質量，物業服務收費標準需超過政府指導價標準的，由物業服務供需雙方協商并報成都市價格主管部門備案后執行。其他區（市）縣報當地價格主管部門備案后執行。未報市和各區（市）縣價格主管部門備案的，物業服務收費標準不得超過政府指導價標準。

　　六、實行物業服務收費市場調節價的建筑區劃，需要調整物業服務收費標準，由物業服務供需雙方在前期物業服務合同、物業服務合同中約定并報物業所在地區（市）縣價格主管部門備案。

　　需要時可邀請物業所在地街道辦事處、鄉鎮政府或社區居民委員會參與協調。

　　七、實行物業服務收費包干制的，物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。

　　八、物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┢髽I管理人員費用，指物業服務經營者按規定發放給在提供物業服務的建筑區劃從事經營管理工作的人員工資及按規定提取的福利費，繳納的各項社會保障費。（其中，社會保障費是指根據國家有關制度規定應當繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險和住房公積金等，下同）

　?。ǘ┪飿I共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為保障建筑區劃內共有部位、共有設施設備的正常使用和運行、維護保養所需費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費，應由建筑物及其附屬設施專項維修資金支出的維修、更新、改造費用。

　?。ㄈ┚G化養護費，指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、農藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發建設單位支付的綠化種植費和前期維護費。

　?。ㄋ模┉h境衛生維護費，指建筑區劃內共有部位環境衛生經常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。

　?。ㄎ澹┲刃蚓S護費，指維護建筑區域內秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業服務企業支付的服裝費和相應專業人員的工資、福利、社會保障費等。

　?。┪飿I共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業服務企業購買物業共有部位、共有設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

　?。ㄆ撸┺k公費，指物業服務企業為維護建筑區劃正常的物業服務活動所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

　?。ò耍┕潭ㄙY產折舊費，指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在建筑區劃內，由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的使用年限在一年以上的資產，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。

　?。ň牛┙洏I主大會同意的其它費用，指按規定程序，經業主或業主大會同意由物業服務費開支的費用。

　　九、實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

　　十、物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年至少公布一次物業服務資金的收支情況。

　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

　　物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　十一、在業主、業主大會選聘物業服務企業前，開發建設單位選聘物業服務企業提供前期物業服務的，開發建設單位與選聘的物業服務企業應當簽訂書面的前期物業服務合同；開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。開發建設單位應當在房屋銷售現場的顯著位置，公示物業服務企業名稱及其資質和派駐的物業服務項目經理、物業公共服務事項、質量、計費起始時間、收費項目、收費標準等前期物業服務相關事項。

　　十二、物業服務合同應當對每項物業服務事項的服務質量、收費標準予以明確約定，并在建筑區劃內顯著位置公示。

　　十三、物業服務收費的計價單位為每月每平方米建筑面積。物業服務收費原則按月計收。除另有約定外，不得提前累計預收。

　　十四、物業買受人自物業首次交付使用之日起，按前期物業服務合同的約定足額繳納物業服務費用，首次交付使用之日前的物業服務費用由開發建設單位繳納。

　　物業首次交付使用日，以物業買受人辦理房屋交付手續之日計。

　　除物業服務企業收取物業服務費用以外，其他任何單位和個人不得重復收取性質和內容相同的費用。

　　十五、物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔；產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。

　　十六、按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議的，其管理服務費用按以下標準執行，并在協議中明確：

　?。ㄒ唬┭b修管理服務費用按房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取，配備電梯的按不高于0.03元/平方米·天，未配備電梯的按不高于0.02元/平方米·天的標準計算。物業服務企業收取了裝修管理服務費用，不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用。造成共有部位、共有設施設備等損壞的，費用由責任人另行承擔。

　?。ǘ?、委托物業服務企業清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業與物業服務企業協商確定。

　　十七、集中供熱、供暖等系統的運行與維護費可依據其實際支出，按相關的建筑物專有部分建筑面積或戶在物業服務費用外合理分攤，具體辦法由開發建設單位、相關業主、業主大會、物業服務企業協商確定。

　　十八、建筑區劃內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托方收取3％以內的的手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

　　 十九、物業服務企業接受委托代收水費、電費的，除業主自愿外，物業服務企業不得收取水電周轉金等與水電費繳交相關的費用。

　　二十、物業服務企業應于前期物業服務合同或物業服務合同簽訂之日起15日內，持營業執照、資質證書、管理規約或臨時管理規約、前期物業服務合同或物業服務合同到物業所在地區（市）縣價格主管部門辦理物業服務收費備案手續。價格主管部門應當在收到符合要求的物業服務收費備案材料之日起5個工作日內，予以備案。

　　二十一、物業服務收費實行明碼標價。物業服務企業應當按照物業服務收費明碼標價的相關規定以及行業服務規范的相關要求，在建筑區劃內的顯著位置或者收費場所，公布經備案的物業服務相關收費標準。業主認為收費內容屬違規收費或收費無依據的，可向價格主管部門舉報。

　　二十二、物業服務企業應當遵守國家的法律、法規及有關文件的規定，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的物業服務。若未能履行物業服務合同約定，導致業主人身、財產、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　業主應當按照前期物業服務合同、物業服務合同的約定，按時足額交納物業服務費用。業主違反前期物業服務合同、物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；物業服務企業也可以依法追繳。

　　二十三、物業服務企業構成價格違法、違規的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》等法律、法規及有關規定予以處罰。

　　二十四、凡未按規定進行物業服務收費備案以及有未明碼標價、亂收費等行為被價格主管部門依法查處的，將予以相應的房地產行業信用記分處理。

　　二十五、未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅建筑區劃、單位職工宿舍的管理，可以參照本通知執行。

　　二十六、本通知自2008年1月1日起執行。

　　本通知實施時,之前簽訂的前期物業服務合同、物業服務合同尚未到期的,物業服務供需雙方未達成一致意見修改的仍按原合同約定執行,合同到期后按本通知執行。

　　附件：

　　1、成都市普通住宅物業服務等級標準

　　2、五城區物業服務收費政府指導價基準價和浮動幅度

成都市物價局               成都市房產管理局

二○○七年十二月二十日