南昌市業主大會指導規程

南昌市房產管理局   洪房字〔2008〕28號

南昌市房管局關于印發《南昌市業主大會指導規程》的通知

各區、縣房管局、街道辦事處、鄉鎮人民政府、各業主大會、業主委員會及相關單位：
    為加強對業主大會和業主委員會活動的指導監督，進一步完善業主大會制度，充分發揮業主大會民主決策的作用，切實維護廣大業主的合法權益，根據《物業管理條例》、《業主大會規程》和《南昌市物業管理工作職責分工意見》等相關規定，我局制定了《南昌市業主大會指導規程》，現印發給你們，請遵照執行。

附件：《南昌市業主大會指導規程》

南昌市房產管理局

二○○八年五月十五日

南昌市業主大會指導規程

第一章  總則

第一條 為規范業主大會、業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、建設部《業主大會規程》的有關規定,結合本市實際,制定本規程。

第二條 本市行政區域內業主大會、業主委員會的成立及其活動適用本規程。

第三條 業主為物業所有人，以不動產登記簿或房產權屬證為準。兩個以上所有權人，應自行確定并書面委托一名投票人。

暫未辦理產權登記，但物業所有人實際已占有使用的，享有同樣已獲房產權屬登記業主的權利，并承擔其相應義務。

業主大會是由同一物業管理區域的全體業主組成，代表全體業主的合法權利，履行義務；

業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會依法選舉產生，為非法人組織。

第四條 業主大會和業主委員會活動的指導、監督工作遵循行政區劃和屬地管理原則。

各區、縣房產行政主管部門（以下簡稱區、縣房管部門）指導、協助轄區內業主大會、業主委員會的組建、換屆以及備案工作，負責業主大會和業主委員會日?；顒拥木唧w業務指導和監督。

街道辦事處、鄉鎮人民政府在區、縣房管部門的業務指導下，負責組織本轄區內業主大會的成立和業主委員會的組建及換屆工作，對轄區內業主大會、業主委員會的活動進行指導、監督，協調處理物業管理與社區管理的關系。

社區居(家)委會(以下簡稱居委會)指派專人負責對轄區內業主大會、業主委員會的指導、協調和監督，負責派員參加業主大會籌備組及參與業主大會會議全過程的指導監督。

第五條 建立住宅小區物業管理聯席會議制度。

聯席會議負責協調物業管理與社區建設之間的關系，協調、處理業主委員會（或業主）與物業服務企業（或房地產開發企業）、業主委員會與業主之間的糾紛投訴。

聯席會議由所在街道辦事處、鄉鎮人民政府牽頭，區、縣房管、城管執法、公安派出所、居委會、業主委員會和物業服務企業組成。

第六條 居委會應當將住宅小區業主大會、業主委員會活動的指導、監督工作納入年度考核。

第七條 市、區、縣房管部門應當建立培訓制度，組織居委會、業主委員會相關人員進行物業管理業務和有關法規政策培訓。

第八條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關、居委會和物業服務企業，共同做好維護物業管理區域內的社會治安綜合治理等相關工作。

業主大會、業主委員會應當積極配合居委會依法履行自治管理職責，支持居委會開展工作，接受居委會的指導、監督。

第九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第二章 　業主大會

第十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成，一個物業管理區域只能成立一個業主大會。

只有一個業主，或者業主人數少于10人且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

業主大會應當設立業主委員會作為常設執行機構。

第十一條 區、縣房管部門負責劃分物業管理區域。

物業管理區域劃分的范圍，原則上按物業建設的宗地紅線圖或者用地批準的范圍確定。老城舊住宅區實行封閉式管理的，按封閉區域劃分；分散建設未實施物業管理的區域劃分，則應當充分尊重業主意見，綜合考慮城市規劃、物業共用設施設備、物業規模、物業性質、社區建設等因素。分期開發的物業，按分期開發的區域臨時劃分。

鼓勵多個規模較小的物業管理區域合并成為一個物業管理區域。

第十二條 下列事項由業主共同決定：
　?。ㄒ唬┻x舉業主委員會或更換業主委員會成員；
　?。ǘ┲朴喓托薷摹豆芾硪幖s》和《業主大會議事規則》；
　?。ㄈ┻x聘、解聘物業服務企業；
　?。ㄋ模Q定對物業管理區域內共有部位共有設施的維修、設備更新等費用的分攤；
　?。ㄎ澹┗I集和使用專項維修資金；
　?。└慕?、重建建筑物及其附屬設施；
　?。ㄆ撸┯嘘P共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十三條　業主大會決定本規程第十一條第（五）項和第（六）項的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本規程第十一條的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十四條 在一個物業管理區域中，物業入住率和出售率達到百分之五十以上，或者首套房屋交付使用滿2年的，經百分之十以上業主和建設單位書面提議，可以成立業主委員會，建設單位和業主代表應向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和區、縣房管部門提出成立業主大會籌備組的申請（建設單位不存在的，由所在地居委會代表），同時提交以下資料：

（一）成立業主大會的登記申請書；
　?。ǘ┬^概況（含出售率和入住率）；
　?。ㄈ┥唐贩繕菍觽浒傅怯洷?，或房改房計算底冊。

第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在收到書面申請后10日內，負責指導、協助成立首屆業主大會籌備組。

籌備組一般由五至七名成員組成，其中居委會、建設單位各一名，業主代表三至五名，組長由居委會選派人員擔任，業主代表由居委會推薦產生。

區、縣房管部門指導籌備組開展工作，物業服務企業配合籌備組開展工作?；I備組成員名單應以書面形式在物業管理區域內公告15日。

第十六條 籌備組的主要職責：

（一）確定首屆業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
　?。ǘ﹨⒄照鞴懿块T制訂的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《管理規約》（草案）；
　?。ㄈ┐_定業主身份及其在首屆業主大會會議上的投票權數；
　?。ㄋ模┐_定業主委員會候選人產生辦法及候選人人數和名單（一般不少于5人，最高不超過15人）；
　?。ㄎ澹┢渌鼤諟蕚涔ぷ?。

（一）至（四）項應在大會召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。同時附上候選人簡歷及會議議程。業主對上述公示事項有異議的，應該在公示期內以書面形式署名向籌備組提出，籌備組應在5日內予以答復。

第十七條 首屆業主大會投票權數由業主大會籌備組確定，但單個業主的投票權數最高不超過總投票權數的30%。業主大會成立后業主的投票權數由物業管理區域內全體業主通過的《業主大會議事規則》確定。

第十八條 籌備組在確定業主身份后，印制和發放表決票（選票）。表決票（選票）應寫明業主姓名、性別、樓棟門號、聯系方式及擁有的專有部分建筑面積。

第十九條 業主委員會應當采取差額選舉的方式產生，差額比例不得低于20%。

業主委員會委員候選人由籌備組推薦，十名以上業主也可以聯名在籌備組規定的時間內推薦一名候選人?；I備組應審查候選人資格并確定候選人名單。推薦候選人應考慮小區樓棟、單元分布的代表性。

第二十條 業主大會會議召開15日前，籌備組應將開會的書面通知以下列方式送達全體業主：

（一）當面遞交；

（二）放入業主信報箱內或業主物業的專有部分內；

（三）郵寄。

此外，會議通知還應在小區公告欄或其它顯著位置公告。會議通知應寫明時間、地點、內容、形式、候選人名單（含簡歷、房號、建筑面積）等。

第二十一條 同一物業管理區域內業主超過兩百戶（含非住宅）的，可按棟（單元）為單位推選或委托一名業主代表參加業主大會會議。凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體意見須經本人簽名，由業主代表在大會投票時如實反映。

第二十二條 首屆業主大會會議內容：

（一）表決通過《管理規約》、《業主大會議事規則》；

（二）選舉產生業主委員會委員。

第二十三條 首屆業主大會會議采用書面征求意見形式的，應當按照下列程序進行：

（一）發放表決票（選票）。

籌備組在居委會的配合下，將表決票（選票）送達每戶業主，業主應當在簽收單上簽名確認。

業主不在本物業管理區域居住的，可以采用郵寄方式發放表決票（選票），無法聯系的應在大會上說明。

（二）組織投票。

投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行。

采取流動投票箱，業主收到表決票（選票）后可以立即投票的，應當將表決票（選票）填好投入投票箱內。表決票（選票）投放結束后，流動投票箱應當立即封存交由居委會集中保管。

設置固定投票箱的，業主應當在規定時間內（一般不超過兩個月）將表決票（選票）填好投入固定投票箱內?；I備組與居委會應共同核實業主投票的真實性，并對投票人數及專有部分建筑面積進行登記。

業主不在本地的可以采用郵寄表決票（選票）方式進行投票。

（三）組織計票。

投票結束后，區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當指導、監督業主大會籌備組成立由業主代表組成的監票組、計票組，并進行驗票、計票。計票結束后，按預設委員人數、得票數依次當選，計票及監票人應當立即對計票結果進行簽名確認。

（四）公告業主大會會議結果。

籌備組應當將業主大會會議結果在物業管理區域內進行公告，公告時間不得少于15日。公告應當由區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府加蓋公章確認，并公布監督電話，由區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府受理投訴。

第二十四條 規定回收票期限屆滿后，與會業主應當達到物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數。否則，由籌備組告知全體業主，順延投票時間，直至達到前款比例。

與會是指發放和回收票期限屆滿后收到業主的表決票（選票）；

第二十五條 業主委員會自選舉產生30日內，應向物業所在地的區、縣房管部門備案。

第二十六條 業主委員會產生之日起30日內組織召開首屆業主委員會會議，選舉產生主任一名，副主任一至兩名，會議結束后，籌備組自行解散。

第二十七條 業主大會定期會議由業主委員會按《管理規約》的規定召集，每年至少召開一次。經百分之二十以上業主提議，業主委員會應依法召開業主大會臨時會議。

第二十八條 業主委員會逾期不召開業主大會臨時會議的，區、縣房管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應責令業主委員會限期召開。在規定期限內仍未召開的，業主可以提請該物業管理區域所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開。

第二十九條 定期會議和臨時會議的準備、召開、表決程序均參照首屆業主大會的相關規定執行。會議應當邀請所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居委會派員參加。

第三十條 除業主委員會和街道辦事處、鄉鎮人民政府外，任何單位和個人不得擅自召開業主大會臨時會議。

第三章　 業主委員會

第三十一條 業主委員會備案應提交以下材料：

（一）業主委員會備案登記表（會議時間、地點、到會人數、業主委員會選舉產生基本情況、業主委員會成員得票數）；

（二）選舉和表決結果統計表，會議記錄（復印件）；

（三）業主委員會委員分工情況，成員情況（身份證、房屋所有權證復印件）；

（四）《管理規約》和《業主大會議事規則》。
區、縣房管部門在收到上述材料后10日內通報所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、居委會、公安派出所、物業建設單位、物業服務企業。
第三十二條 備案事項發生變更，業主委員會應當在30日內將變更情況報區、縣房管部門備案。

（一）區、縣房管部門收齊材料后，應在5個工作日內辦理完畢備案手續；

（二）登記備案后，到區、縣房管部門領取登記備案表和印章刻制申請表；

（三）提交物業服務合同，或小區實行業主自治的物業維修管理辦法，以備建立維修資金帳戶。

（四）業主委員會成立后15日內依法刻制業主委員會印章，并報區、縣房管部門備案。

第三十三條 物業管理區域業主較少或單棟物業可組建業主管理小組，有關要求與業主委員會相同。

第三十四條 業主委員會職責：

（一）宣傳物業管理法律、法規及相關政策；

（二）召開業主大會，報告物業管理實施情況；

（三）組織換屆選舉；

（四）代表業主大會簽訂物業服務合同；

（五）監督《管理規約》的實施，禁止違反《管理規約》的行為；

（六）按規范程序組織小區物業管理招標工作；

（七）協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系；

（八）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會開展社區管理工作；

（九）對物業服務企業不符合物業管理相關法律法規規定和物業服務合同約定的行為進行監督；協助物業服務企業督促業主和物業使用人按照物業服務合同約定交納物業服務費用；對業主和物業使用人違反業管理相關法律法規和物業服務合同的行為進行監督。

第三十五條 業主委員會委員應符合下列條件：

（一）具備完全民事行為能力；

（二）遵守《管理規約》，未欠交物業服務費；

（三）熱心公益事業，具有社會公信力和組織能力，有相應工作時間；

（四）未在本小區選聘的物業服務企業任職。

第三十六條 業主委員會成員應積極參加由市、區、縣房管部門組織的業務培訓。

第三十七條 業主委員會活動應建立活動檔案并指定專人保管，檔案內容包括：

（一）會議紀要；

（二）各屆業主委員會備案材料；

（三）物業管理服務合同；

（四）業務往來文件；

（五）維修資金的收支情況。

第三十八條 業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。經業主委員會主任或三分之一以上委員提議，可以召開業主委員會會議，全體委員半數以上同意的決定為有效決定。

第三十九條 業主委員會日常辦公經費標準根據業主大會議事規則　經業主大會確定后，由全體業主共同承擔，使用情況應每年在物業管理區域以書面形式公布一次，并接受業主監督。

第四十條 業主委員會任期三年。屆滿前兩個月內應報區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府提出換屆申請，同時按照業主委員會選舉的程序開展換屆選舉工作。如果因業主未能達到法定人數參加會議而不能如期進行換屆，業主委員會繼續履行職責，直至新一屆業主委員會成立為止。

第四十一條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會進行換屆選舉。業主委員會拒不履行職責，逾期仍不組織的，由居委會組織換屆選舉。

第四十二條 業主委員會成員缺額超過40%，應在3個月內書面報區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府召開業主大會增補成員。業主委員會不得擅自組織增補工作。逾期不組織的，區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期組織召開，仍不組織的，由區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居委會組織增補。

第四十三條 分期開發的物業居住小區，經本期入住過半數的業主申請，可以按照規范程序成立臨時業主委員會，并報區、縣房管部門備案。下一期物業的業主入住后，應以增補的形式增加委員，其數量按新增專有部分占建筑物總面積的比例和新增業主占總業主人數的比例計算，但委員總人數最高不超過15人。

分期開發的物業項目全面竣工投入使用后，臨時業主委員會應按程序重新申請成立業主委員會，報區、縣房管部門備案后，臨時業主委員會自行中止。

臨時業主委員會職責：

（一）組織選舉業主委員會；

（二）監督臨時管理規約的實施，監督、協助物業服務企業履行物業服務合同；

（三）配合街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會開展社區管理工作。

第四十四條　物業小區內有下列情形之一的，應當召開物業管理聯席會議：

（一）研究貫徹執行新的物業管理政策法規的；

（二）經由20%以上業主提議召開業主大會臨時會議，業主委員會拒絕組織召開的；

（三）物業管理糾紛影響小區穩定或者發生較重大事件的。

第四十五條　業主委員會的決定和行為有下列情況之一的，區、縣房管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應責令其限期改正或撤消其決定：

（一）違反有關政策規定，不履行物業管理規范程序的；

（二）業主委員會無理干涉物業服務企業的依法經營，影響小區物業管理正常秩序的；

（三）業主委員會改選或增補委員，不按規定報區、縣房管部門備案的；

（四）未經業主大會通過，擅自改建、重建公共設施的，或擅自使用、截留物業共有部位、共有設施設備收益的；

（五）未經業主大會通過，擅自修改《業主大會議事規則》，或隨意修改物業服務合同的條款，嚴重侵害合同主體平等權利的；

（六）違反維修資金的管理和使用規定，擅自挪用、截留的。

第四十六條　業主委員會的決定和行為有下列情形之一的，區、縣房管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府應及時停止業主委員會行使職責，情節嚴重的應當解散業主委員會：

（一）業主委員會拒不履行職責或超越權限范圍，侵害業主權益，造成嚴重后果的；

（二）業主委員會的違法違規行為，嚴重影響社會穩定、和諧的；

業主委員會停止或解散程序由區、縣房管部門制定和執行，并將有關情況書面通報物業小區聯席會議相關單位和市房管部門。

新業主委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府和居委會依法組織召開業主大會選舉產生。

第四十七條　業主有下列情形之一的，不得成為業主委員會委員候選人：

（一）違反《管理規約》，存在違規裝修、搭建，擅自改變物業使用功能以及占用公共設施、設備、場地等行為的；

（二）連續3個月以上或者累計6個月以上拖欠物業服務費或未交納專項維修資金的；

（三）近三年內曾在本居住小區聘請的物業服務企業工作，以及直系親屬在本居住小區聘請的物業服務企業工作的；

（四）存在其他違反有關法律、法規規定行為的。

第四十八條　業主委員會委員有下列情況之一，經主任提議或區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府建議，業主委員會會議通過，終止其委員資格：

（一）不再是本物業區域業主的；

（二）拒不履行業主義務的；

（三）提出書面辭職或連續三次缺席會議的；

（四）違法犯罪、疾病或長期不在本轄區居住等情況不能履行委員職責的；

（五）本人或直系親屬在本物業管理區域內從事物業服務或相關利益的經營活動的；

（六）以各種形式收受或索取物業服務企業的好處，如免交物業服務費、領取加班費或崗位津貼、報銷個人開支費用的；

（七）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

委員被終止資格后，應在3日內向業主委員會移交所有保管的檔案資料、印章。拒不移交的，業主委員會或居委會可以請求轄區民警協助移交或向人民法院提起訴訟。

第四十九條 業主委員會會議應當作出書面記錄，由委員簽字加蓋印章存檔。業主委員會的決定應以書面形式在小區內及時公告，有下列情況之一應送達每一位相關業主：

（一）關于調整物業服務費的建議；

（二）關于專項維修資金使用和續籌的建議；

（三）關于解聘、選聘物業服務企業的建議；

（四）關于罷免委員的建議；

（五）關于物業服務年度計劃提交業主大會表決的建議；

（六）關于召開臨時業主大會的決議；

（七）涉及部分或全體業主利益的重大決議。

第五十條　業主大會或業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第五十一條 業主委員會應該依法制定印章使用、管理的規定，并遵照執行。違反印章使用規定，造成經濟損失或不良社會影響的，由責任人承擔相應責任。

第五十二條 業主委員會向有關部門投訴、申請行政復議、訴訟的決議，以及在小區內公告的發布，須經超過半數的委員同意。

第五十三條 業主大會、業主委員會解散的，應將所有檔案資料、印章移交區、縣房管部門，并在區、縣房管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府以及居委會的監督下，做好業主共同財產清算工作。

第四章 　附則

第五十四條 業主委員會的名稱須與物業小區的名稱相一致。

第五十五條 《業主大會議事規則》相關文件、表格樣本等附件，供參照使用。

第五十六條 開發區、新區房管部門受委托履行相關管理職責。

第五十七條 本規程自頒布之日起施行。原《南昌市居住小區業主委員會選舉實施辦法（洪房發［2001］10號）同時廢止。