津政發[2003]105號
各區、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市人民政府領導同志同意市房管局《關于對我市舊住宅小區實施物業管理的意見》，現轉發給你們，望遵照執行。
天津市人民政府
二OO三年八月二十八日
關于對天津市舊住宅小區實施物業管理的意見
為鞏固天津市城市環境綜合治理成果，滿足舊住宅小區群眾改善居住環境的愿望，探索舊住宅小區物業管理工作的新途徑，進一步提升城市整體形象，按照市人民政府的工作部署，參照《天津市物業管理條例》等有關規定，現對舊住宅小區（以下簡稱舊區）實施物業管理提出如下意見：
一、舊區物業管理實施范圍和工作原則
凡經過整修改造后，具備一定規模，符合接管標準的舊區，均列入實施舊區物業管理的范圍。實施舊區物業管理由各區人民政府負責組織，按照《天津市物業管理條例》的有關規定，本著先試點起步、后逐步推開，全面整治與長效管理相銜接，環境治理與文明、治安小區建設相結合的原則，因地制宜地推行舊區物業管理工作，為改善廣大群眾的生活環境創造良好條件。舊區物業管理單位要積極招錄下崗失業人員特別是招用男性年滿50周歲、女性年滿40周歲大齡下崗失業人員再就業。
二、舊區物業管理的模式和組織形式
（一）實施舊區物業管理，要根據小區綜合整治后房屋、環境、配套設施和房屋產權的狀況、居民的承受能力以及群眾需求的實際情況，確定管理模式和物業管理單位。對環境配套設施比較好、房屋比較整齊、產權比較分散的小區，可參照新建住宅小區物業管理的模式，由房屋管理單位轉制的物業公司或者通過招投標等形式選擇的物業公司負責實施統一管理。對公有住宅房屋產權比較集中的小區，可采取房屋管理單位負責牽頭統一管理，各專業部門按照分工配合的物業管理模式。對環境配套設施比較差、規模小、房屋比較陳舊的小區，可采取居委會負責牽頭統一管理，各專業部門配合管理的模式。
（二）要結合房屋產權情況和管理模式，建立業主代表會或管委會作為舊區的管理組織。由物業公司進行管理的舊區要按照《天津市物業管理條例》的規定，推選業主代表召開業主代表會，產生業主委員會，并與物業公司簽訂《物業管理服務合同》。由房屋管理單位或居委會進行管理的舊區，由房屋管理單位、居委會和專業部門及業主，使用人代表組成舊區管委會，共同協商達成《管理服務協議》。
三、舊區物業管理的接管標準和管理責任
（一）舊區實施物業管理，要結合整治后的情況進行接管，總體上要達到房屋基本完好、道路平整、環境整潔、面貌有明顯改觀的要求。具體接管基本標準為：
房屋外檐整潔，共用部位門窗及各種設施、設備完整，樓道粉刷整潔；道路、場地、硬鋪裝整齊、平整，無裸露土地；綠化設施基本完好，綠地無斑禿、樹木無枯死；路燈、樓道燈等公共照明設施整齊、完好，能夠正常開啟；架空線網統一調整規范、整齊；道路、場地、綠地無占用和違章搭建，樓內無雜物堆放；機動車停車位劃定規范整齊，自行車棚基本完好；小區有封閉圍檔，設置門衛室，配備必要的管理服務用房。
（二）物業管理單位和專業部門要嚴格按照管理責任分工，履行各自職責，配合做好舊區物業管理工作。工作職責分工為：
物業管理單位負責小區環境、樓道衛生清掃保潔，環境秩序、車輛行駛和停放的管理，門崗值勤、巡視管理等服務；房屋產權人負責房屋和設施設備的日常養護、維修；區園林部門負責綠化、樹木及綠化設施的養護、維修；區市政部門負責小區內道路、排水設施的養護、維修；路燈管理部門負責小區內路燈的養護、維修；區市容環衛部門負責垃圾的轉運和處理。
四、服務內容和服務費用
舊區實施物業管理應提供下列服務內容：
（一） 房屋共用部位、設施設備的養護、維修、管理；
（二） 小區內共用設施設備的養護、維修、管理；
（三） 綠化、樹木及綠化設施的養護、管理；
（四） 環境衛生清掃保潔服務；
（五） 環境秩序、車輛行駛和停放的管理；
（六） 門崗值勤、巡視管理。
物業管理單位應將上述（三）、（四）、（五）、（六）項服務內容，實施統一管理服務。服務費用標準由物業管理單位根據服務內容和標準測算管理服務成本，提出收費標準，在征求住戶或管理組織意見的基礎上，報物價部門核準后，向使用人按月收取。其中，第（三）項服務費用由各區政府統一核定，綠化部門應當與物業管理單位簽訂費用支付、使用協議，按月或季劃撥。
物業14管理單位可以接受專業部門的委托，將（一）、（二）項服務內容實施統一管理服務，并由專業部門支付費用。
五、舊區物業管理的實施步驟
（一）成立領導機構，加強協調配合。在市物業管理領導小組指導下，由各區人民政府主管負責同志掛帥，成立舊區實施物業管理工作領導小組，明確辦事機構，落實分工，統一協調舊區接管驗收工作，按照先易后難、以點帶面、滾動發展的原則，推動舊區實施物業管理工作。區房管、園林、市政、市容、環衛、路燈等管理部門，要嚴格按照管理職責分工，履行各自職責，加強與物業管理單位的協調配合，確保舊區實施物業管理工作的順利開展。
（二）確定管理模式，落實物業管理單位。由各區領導小組的辦事機構牽頭，組織召集街道辦事處、業主、使用人代表、房屋管理單位和專業部門共同協商確立管理模式和物業管理單位。物業管理單位要按職責分工，加強組織和協調工作，及時解決在管理服務工作中出現的問題，并做好落實工作。
（三）統一接管，制定管理制度。由區領導小組辦事機構會同小區所屬街道辦事處負責組織召集物業管理單位、業主、使用人和專業部門代表，對整治后的舊區按照接管標準進行接管，對達不到接管標準的由整治單位進行完善。物業管理單位要按照職責分工和接管后的服務內容，制定物業管理制度和服務標準。
（四）成立管理組織，加強監督協調。由街道辦事處在區物業管理行政主管部門的指導下，召集業主、使用人、物業管理單位及專業部門代表，按照選定的管理模式組建業主代表會或管委會，加強日常管理服務的監督工作，積極協調處理工作中出現的問題。
（五）測算服務成本，協商收費標準。由物業管理單位按照管理服務內容、服務標準測算服務費用成本和收費標準，在征求住戶或管理組織意見的基礎上，報物價部門核準確定物業管理服務費標準并在小區內公告。
（六）辦理項目備案手續。物業管理單位在接管項目30日內，持簽訂的《物業管理服務合同》或《管理服務協議》和業主委員會或管委會成員的基本情況，到項目座落的區物業管理行政主管部門辦理備案手續。
六、扶持政策和措施
（一）新辦承擔舊區物業管理工作的單位，被勞動部門認定為新辦服務性企業，當年新招用下崗失業人員達到職工總數30%以上（含30%），并與其簽訂3年以上期限勞動合同的，經勞動保障部門認定，稅務機關審核，3年內免營業稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業所得稅；當年新招用下崗失業人員不足職工總數30%，并與其簽訂3年以上期限勞動合同的，經勞動保障部門認定，稅務機關審核，3年內可按計算減征比例減征企業所得稅；新招用下崗失業人員并簽訂3年以上期限勞動合同的，經勞動保障部門審核后，從再就業資金中按招用人數對其企業應繳納的養老保險和失業保險費，提供為期3年的社會保險補貼；符合公益性崗位條件的，由勞動保障和財政部門共同認定，對招用男性年滿50周歲、女性年滿40周歲的大齡下崗失業人員，從再就業資金中給予不低于每人每月150元的公益性崗位工資性補貼。
（二）公有住房管理單位實施物業管理的，可從該物業管理區域內房屋租金總額中提取3%，用于補充日常管理服務費用。
（三）利用小區內道路停放機動車輛收費的，免辦行業管理合格證，免交停車管理費。
（四）由房屋管理單位或居委會進行管理的，不再辦理物業管理資質。
（五）市容、規劃、園林、消防和占道等管理部門對實施舊區物業管理建設小區圍檔、設置門衛室等，要簡化審批手續。
（六）物價部門在核準物業管理服務費標準時要簡化手續，給予支持。
（七）房管、公安、市容、環衛等部門不得以任何形式對舊區物業管理收取管理費、咨詢費等費用，不得推銷安裝指定廠家的各種設施、設備或指派專業隊伍。
天津市房地產管理局
二OO三年八月十五日
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2008/7/2 11:17:00