第一章 總 則
第一條 為規范業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和建設部《業主大會規程》，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區內物業管理活動中業主大會的成立、運作和監督管理。
第三條 市房地產管理局負責本市內業主大會的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、社區居委會負責監督轄區內住宅小區業主大會的成立及其日常運作，協助市房地產管理局對業主大會進行指導和監督。
第二章 業主大會
第五條 一個物業管理區域應當成立一個業主大會。
業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
業主大會應當選舉產生業主委員會作為執行機構。
業主大會自按規定程序召開首次業主大會會議之日起成立。
第六條 只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第七條 業主大會履行下列職責：
（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業管理企業；
（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第八條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。
第九條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期、業主委員會活動經費、印章使用管理等事項依法做出約定。
第十條 業主要求成立業主大會應在物業實際使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者實際使用的建筑面積達到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超過一年，并有20%實際入住戶數的業主書面聯名要求的，應當依照本辦法召開首次業主大會。
第十一條 業主籌備成立業主大會的，應當在市房地產管理局和街道辦事處的指導下，由業主代表、街道辦事處、社區居委會、市房地產管理局、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。業主代表由街道辦事處、社區居委會和市房地產管理局組織業主推薦產生。
籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。公告期為7日。
第十二條 籌備組應當做好下列籌備工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）參照建設部制定的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；
（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；
（四）確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單；
（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。
本條（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在業主大會會議召開15日前以書面形式報市房地產管理局和街道辦事處，并在物業管理區域內公告，公告期不得少于7日。
第十三條 籌備組應當自組成之日起30日內，在市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會的監督指導下，召開首次業主大會會議。
第十四條 房屋的所有權人為業主。房屋的所有權人為共有人的，推選其中一人參加業主大會會議。
第十五條 業主在首次業主大會會議上的投票權數，按照業主在物業管理區域內擁有的物業建筑面積確定。業主大會對業主投票權數可以約定附加條件。
首次業主大會會議后業主投票權的確定由業主大會議事規則約定。
第十六條 籌備組負責組織召開首屆業主大會會議，大會審議通過業主公約、業主大會議事規則、并選舉產生首屆業主委員會后，其職能自動終止。
首次業主大會會議對業主公約、業主大會議事規則及選舉產生業主委員會等事項未做出符合法定要求決定的，籌備組應在15日內召開業主大會重新商議，如再未果的，市房地產管理局不予備案。
第十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表，組成業主大會。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另推選一名業主代表參加。
第十八條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面形式委托代理人參加。
第十九條 推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見，凡需投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體投票情況經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。
第二十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，每年至少召開一次。
有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：
（一）經20%以上業主書面提議的；
（二）街道辦事處、社區居委會提議的；
（三）物業管理企業提議的；
（四）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（五）業主大會議事規則或者業主公約規定的其他情況。
發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，市房地產管理局和街道辦事處應當責令業主委員會限期召開。
第二十一條 召開業主大會會議，業主委員會應當于會議召開15日前通知全體業主，并將會議通知及有關材料以書面形式在物業管理區域內公告。
第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
召開業主大會會議，應當同時告知市房地產管理局、街道辦事處和相關的社區居委會。
第二十三條 業主大會成立后，成為同一物業管理區域的業主雖未辦理入住手續，也可自動成為業主大會成員，應當遵守業主大會通過的業主公約、業主大會議事規則和有關決定。
第二十四條 業主大會會議采用書面形式表決的，表決票上應包括表決事項、業主姓名、門牌地址、物業建筑面積、投票權數及贊成、反對、棄權選項、有效與無效票的提示等內容。市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會應到場監督，確保投票真實、有效，監督人的監督情況應有文字證明存檔備查。
第二十五條 召開業主大會應當有過半數的業主或者業主代表出席，業主大會做出的決定，必須經與會業主所持投票權過半數以上通過。
業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘、解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案，業主大會及其業主委員會工作經費的分擔或以業主大會名義訴訟等重大事項的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過并在物業管理區域內公布。
第二十六條 業主大會會議作出決定的時間以投票收回數公開統計的表決結果之日為準。業主大會會議由業主委員會作書面記錄、存檔，業主大會會議的決定以業主委員會的名義發布或簽署。
第二十七條 業主大會做出的決定，業主委員會應在3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
業主大會做出的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
業主公約和業主大會做出的決定不得與法律、法規相抵觸。
第二十八條 業主或業主委托代理人應當按時參加業主大會。業主或業主代表不出席也不委托代理人參加業主大會的，視為棄權，但業主大會做出的決定應當遵守。
第三章 業主委員會
第二十九條 業主委員會是經業主大會選舉產生，是業主大會的辦事機構。在社區居委會的監督指導下開展工作。
業主委員會委員應當由業主擔任，業主委員會委員最少為5人。業主委員會主任、副主任由業主委員會從業主委員會委員中選舉產生。
業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開業主委員會會議，推選產生業主委員會主任1人、副主任1-2人。
第三十條 業主委員會受業主大會委托，履行下列職責：
（一）召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況；
（二）起草業主公約、業主委員會辦事規則及其修訂草案并報業主大會通過，監督業主公約的實施；
（三）執行業主大會的決定；
（四）與業主大會通過公開招標等方式選聘的相應資質的物業管理企業訂立、變更或解除物業服務合同；
（五）監督物業管理企業的管理服務活動；
（六）監督共用部位、公共設備和公共設施的使用和維護；
（七）審定物業管理企業按照物業服務合同約定所提出的物業管理服務計劃；
（八）辦理業主大會委托的其他事項。
第三十一條 選舉業主委員會委員，須經與會業主所持投票權1/2以上通過，得票多者當選。候選人得票相等不能排位當選的，應對得票相等的候選人再次選舉確定。
具備業主條件的社區居委會主任可直接參加業主委員會委員的選舉，當選后，經推選，可擔任業主委員會主任或副主任；不具備業主條件的社區居委會主任，經業主委員會聘請，可擔任名譽主任。
業主委員會委員應從業主委員會委員候選人中選舉產生。
已選出的業主委員會委員人數少于業主大會議事規則規定的人數，可在其他候選人中選舉確定。
第三十二條 業主委員會委員應當符合下列條件：
（一）本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；
（二）遵守國家有關法律、法規；
（三）遵守業主大會議事規則、業主公約，模范履行業主義務；
（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；
（五）具有一定組織能力；
（六）具備必要的工作時間。
第三十三條 業主委員會委員應秉公辦事、行為端正、以身作則、不謀私利，不得違背業主大會的決定另行從事違反法律、法規或與物業管理活動無關的活動。
第三十四條 業主委員會實行任期制，業主委員會委員每屆任期3 年，可連選連任。
業主委員會、業主委員會委員任期屆滿之日起資格自動終止。
第三十五條 業主委員會自選舉產生之日起30日內，經社區居委會、街道辦事處認可后持下列材料到市房地產管理局備案：
（一）業主委員會備案申請書；
（二）首次業主大會會議議程；
（三）業主委員會委員名單；
（四）業主委員會委員的房屋所有權證和身份證復印件；
（五）業主委員會辦事規則；
（六）業主大會通過的《業主公約》、《業主大會議事規則》。
第三十六條 業主委員會憑市房地產管理局備案文件向有關部門申請刻制印章和其他登記工作。印章的形狀和字體應按統一規定刻制。
第三十七條 物業服務合同終止時，業主委員會與物業管理企業應做好物業相關資料的移交和接收。
第三十八條 經1/3以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當及時召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定必須經全體委員人數半數以上同意。業主委員會的決定應當在決定產生之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。
業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽名后存檔。
第三十九條 經業主委員會或者20%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出決定，并以書面形式在物業管理區域內公告，同時報告市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會。
第四十條 業主委員會委員有下列情況之一的，經業主大會會議通過，其委員資格終止：
（一）因物業轉讓，滅失等原因不再是業主的；
（二）無故缺席業主委員會會議連續3次以上的；
（三）因疾病原因喪失履行職責能力的；
（四）不執行業主大會決議、不履行業主委員會職責、不為業主辦事、工作不作為的；
（五）借工作之便以權謀私的；
（六）以書面形式向業主大會提出辭呈的；
（七）不履行業主義務的；
（八）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
業主委員會委員資格終止的，應在物業管理區域內公告，業主委員會應當做好記錄、存檔。
第四十一條 業主委員會委員資格終止的，應在社區居委會的監督下自終止之日起3日內將保管的資料、印章移交給業主委員會。對不移交或拒交的，業主委員會可通過司法程序解決。
第四十二條 業主委員會任期屆滿前60日內，應組建換屆選舉籌備組完成換屆選舉工作。換屆選舉籌備組由本屆業主委員會委員及不少于本屆業主委員會人數的非委員業主組成，本屆業主委員會主任負責換屆選舉工作。
第四十三條 換屆籌備組應在市房地產管理局和街道辦事處監督指導下，召開業主大會會議進行換屆選舉，并做好新、老兩屆業主委員會的接交工作。
第四十四條 業主委員會不組建換屆選舉籌備組或不依法召開業主大會進行換屆選舉的，市房地產管理局可督促其限期召開，逾期仍不召開業主大會換屆的，業主在社區居委會的組織下開展業主委員會換屆選舉工作，并接受市房地產管理局和街道辦事處監督和指導。
第四十五條 業主委員會應在任期屆滿之日起10日內，在社區居委會的監督下，將保管的檔案資料、印章及屬于全體業主共有的財物移交給新一屆業主委員會。
第四章 其 他
第四十六條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關及有關部門，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居委會依法履行自治管理職責，支持社區居委會開展工作，并接受其指導和監督。
物業管理區域內的業主大會、業主委員會就本辦法第七條、第三十條規定的事項作出決定前，應當聽取社區居委會的意見、建議；做出決定后，應以書面形式送社區居委會備案。
第四十七條 業主大會、業主委員會應依法履行職責，不得做出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會以虛假資料備案或做出的決定違反法律、法規的，市房地產管理局應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。
第四十八條 業主委員會成員不得在其他委員不知情的情況下以業主委員會名義擅自做出決定，否則，決定視為無效。
第四十九條 業主委員會的工作應接受業主監督，日?；顒討?ldquo;公示制度”。業主委員會的所有會議、文件都可向業主公開，業主可以旁聽業主委員會的會議。
第五十條 業主委員會及其委員有違法違規行為或超越職權做出決定，應依法承擔責任。
第五十一條 業主委員會應當督促違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的業主交納物業服務費用。
第五十二條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則規定。
第五十三條 業主大會會議決議要求提前終止物業服務合同的，業主委員會應在物業服務合同終止前60日內以書面形式通知物業管理企業，并按照規定辦理物業交接手續，同時報告市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會。
第五十四條 業主委員會與被選聘的物業管理企業訂立物業服務合同前，應將下列事項向全體業主公布，接受業主監督：
（一）聘請物業管理企業的方式；
（二）擬聘請的物業管理企業基本情況；
（三）擬訂立的物業服務合同草案。
第五十五條 業主委員會應在物業服務合同訂立之日起15日內，將物業服務合同向全體業主公布，并報市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會。
第五十六條 業主委員會的印章依照有關法律法規和業主大會議事規則的規定使用、管理。
違反印章使用規定，由責任人承擔責任。
第五十七條 因物業管理區域發生變更導致業主大會解散的，業主委員會應報告市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會，并通告全體業主，宣布解散前15日內，業主共同財產的清算、印章注銷等工作應在市房地產管理局、街道辦事處和社區居委會的監督指導下，由業主委員會完成。
第五十八條 本辦法實施前已成立業主大會和選舉產生業主委員會的，應按照有關法規和本辦法進行規范。
第五十九條 本辦法中有關業主的比例或投票權的比例，可根據建筑面積確定，也可根據業主人數確定。但確定比例的具體方法應在市房地產管理局和街道辦事處的指導下，在業主公約中明確。
第六十條 本辦法由市房地產管理局負責解釋
第六十一條 本辦法自發布之日起試行。
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2008/6/25 11:19:00