山東省公有住宅售后維修養護管理辦法

　　發布機構：山東省建設委員會 發布時間：1997-07-23　
　　第一條 為加強公有住宅售后的維修養護管理，明確業主、管房組織、售房單位的責任，保障業主和非業主使用人的合法權益和住用安全，根據建設部《公有住宅售后維修養護管理暫行辦法》等有關政策、法規，結合實際，制定本辦法。
　　第二條 在本省城市和未設鎮建制的工礦區范圍內，從事公有住宅售后維修養護管理的，均適用本辦法。
　　第三條 本辦法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住宅，包括直管公房、單位自管公房按成本價出售的享有全部產權和按標準價出售的享有部分產權的住宅。
　　第四條 省建設行政主管部門主管本省公有住宅售后管理工作，各市（地）縣（市）房地產行政管理部門主管本行政區域內公有住宅售后管理工作。
　　第五條 公有住宅出售后，推行社會化、專業化、企業化經營型的物業管理模式，實行業主自治管理和物業管理企業專業化管理相結合的原則。
　　第六條 對于單幢房屋，公有住宅出售率達到３０％以上的，售房單位應會同業主設立業主管理小組；小組成員應具有完全民事行為能力，由本幢房屋業主協商或選舉產生。
　　一個住宅區域內公有住宅出售率達到３０％以上的，當地房地產行政主管部門應會同售房單位組織指導成立業主委員會。
　　業主管理小組或業主委員會代表維護本幢房屋或本住宅區域內業主和非業主使用人的合法權益。
　　第七條 公有住宅出售后，業主管理小組或業主委員會成立前，房屋的維修養護由售房單位或售房單位委托的管理單位承擔；業主管理小組和業主委員會成立后，房屋維修養護由其選聘的物業管理企業按照雙方簽訂的物業管理合同承擔。
　　公有住宅出售后，售房單位要有一定時間的保修期限。
　　第八條 公有住宅出售后，要嚴格界定住宅的自用部位、自用設備和共用部位、共用設施設備的維修養護責任。
　　自用部位和自用設備指戶門以內的部位和設備，包括水、電、氣戶表內的管線和自用陽臺等，其維修養護責任，由業主承擔，可自行維修養護，亦可委托物業管理企業維修養護。
　　共用部位和共用設施設備指承重結構部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等）、外墻面、樓梯間、走廊、通道、共用自行車車庫、共用的屋頂水箱、上下水管道、落水管、煙囪、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設施和電梯等。其維修養護責任的界定按照第七條辦理。費用由共同使用的相關業主按占有的住宅建筑面積比例分攤，從共用部位和共用設備的維修養護專項基金中列支，不足部分由業主按相應比例分擔。
　　住宅區域內的服務配套設施的維修養護責任由其產權人承擔，費用在其經營收入中列支。
　　第九條 各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用設施設備的維修養護基金，該基金由售房單位從售房款中一次性提取，提取比例原則上不低于２０％。
　　第十條 維修養護基金要專戶存入銀行，專項用于共用部位和共用設施設備的維修養護，禁止挪作他用。在住宅區域成立業主管理小組和業主委員會前，由售房單位或其委托的管理單位負責管理；在成立業主管理小組或業主委員會后，由業主管理小組或業主委員會負責管理。使用時，由物業管理單位提出計劃，經審核后劃撥。
　　第十一條 業主和維修養護責任單位，應當定期對住宅的自用部位、自用設備、共用部位、共用設施設備進行維修養護，保證居住安全和設備的正常使用，并接受房地產行政管理部門的指導、監督和管理。
　　第十二條 業主和使用人未經批準，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用設施設備，不得擅自增加或減少對共用部位和共用設施設備正常運行有影響的自用設備。業主和使用人如發生上述行為造成損失的，應負責修復或賠償。
　　業主在使用住房的共用部位和共用設施設備時，不得侵害其他住宅業主的權益，否則，要立即停止侵害行為，并負責賠償由此造成的損失。
　　住宅的共用部位和共用設施設備發生人為損壞的，由責任人負責修復或賠償。
　　第十三條 業主維修住宅時，涉及相關業主權益的，應事先通知相關業主，相關業主應給予配合，不得借故阻撓。修房人應盡量減少對他人的干擾，注意保護住宅，造成損壞的及時予以修復或賠償。
　　第十四條 公有住宅出售后，對住宅裝飾裝修的管理，依照建設部《建筑裝飾裝修管理規定》執行。
　　第十五條 公有住宅出售后，凡需要對住宅中修以上的，依照建設部《城市房屋修繕管理規定》執行。
　　第十六條 當事人因住宅的維修養護發生糾紛時，應當協商解決，協商不成的，可向房屋所在地仲裁機構申請仲裁，亦可向人民法院起訴。
　　第十七條 公有住宅售后經批準允許轉讓的，轉讓后的住宅維修養護管理參照本辦法執行。
　　第十八條 市地人民政府房地產行政管理部門可根據本辦法制定具體規定。
　　第十九條 本辦法由省建設委員會負責解釋。
　　第二十條 本辦法自發布之日起施行。