濟南市物業管理辦法

文件編號：濟南市人民政府令第149號 頒布日期：2002-03-29 實施日期：2002-03-29

第一章　總則
第二章　物業管理組織
第三章　物業管理企業
第四章　物業管理服務
第五章　物業的使用和維護
第六章　法律責任
第七章　附則

第一章　總則

　　第一條　為加強本市城市物業管理，規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，提高城市管理水平，根據有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。 
　　第二條　本辦法所稱物業，是指已建成并交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的設施。
　　本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
　　本辦法所稱非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
　　本辦法所稱物業管理企業，是指依法設立，以物業管理和服務為經營業務，并具有企業法人資格的經濟組織。 
　　第三條　本辦法適用于本市市區范圍內的城市物業管理。
　　本市市區范圍內的住宅小區必須實行物業管理。
　　物業管理區域的具體范圍由市物業行政主管部門劃定。 
　　第四條　市房產管理部門是本市物業管理的行政主管部門。各區房產管理部門受市房產管理部門委托負責本轄區內的物業管理工作。
　　規劃、公安、土地、城建、公用事業、環衛、園林以及街道辦事處和居民委員會應當按照各自職責，配合市物業行政主管部門做好本市物業的管理工作。

第二章　物業管理組織

　　第五條　本市住宅小區的物業管理，實行業主大會和業主委員會制度。機關、企事業單位及商業大廈、寫字樓等單體建筑或專業服務的物業管理實行業主委托制。 
　　第六條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主人數較多的，應當按比例推選業主代表。
　　業主大會應當由過半數的業主出席方可舉行。
　　市物業行政主管部門應當每年組織召開一次業主大會。特殊情況經百分之十五以上的業主提議，可以臨時召開。 
　　第七條　業主大會行使下列職權：
　?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主委員會組成人員；
　?。ǘ┞犎?、審議業主委員會的工作報告，監督業主委員會的工作；
　?。ㄈ┩ㄟ^和修訂業主公約；
　?。ㄋ模└淖兒统蜂N業主委員會不適當的決定；
　?。ㄎ澹Q定聘用或解聘物業管理企業；
　?。Q定物業管理的其他有關事項。 
　　第八條　業主委員會由業主大會選舉產生。
　　業主委員會由七至十一人組成，設主任一人、副主任一至二人，任期兩年。業主委員會成員可以連選連任。
　　業主委員會應當自選舉產生之日起十五日內到市物業行政主管部門登記備案。 
　　第九條　業主委員會的主要職責：
　?。ㄒ唬┴撠熯x聘物業管理企業，與物業管理企業簽訂物業管理聘用合同；
　?。ǘ┍O督物業管理企業的物業管理情況；
　?。ㄈ┞犎I主和非業主使用人的意見和建議；
　?。ㄋ模┡浜衔飿I管理企業落實各項管理措施；
　?。ㄎ澹I主大會賦予的其他職責。 
　　第十條　市物業行政主管部門應當定期組織業主委員會召開會議。業主委員會作出決定應當經全體組成人員過半數以上通過。

第三章　物業管理企業

　　第十一條　成立物業管理企業應當具備下列條件：
　?。ㄒ唬┯衅髽I的名稱、章程和固定的辦公場所；
　?。ǘ┯薪∪慕M織管理機構和一定數量的專業技術及管理人員；
　?。ㄈ┚哂泄芾斫ㄖ娣e一萬平方米以上物業的能力；
　?。ㄋ模┯腥f元以上貨幣注冊資金；
　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他條件。 
　　第十二條　物業管理企業必須依法登記，取得法人資格，并依照有關規定取得《物業管理企業資質證書》后，方可從事物業管理工作。 
　　第十三條　申辦《物業管理企業資質證書》，須提交以下資料：
　?。ㄒ唬┪飿I管理企業資質審查申報表；
　?。ǘ┓ǘù砣俗C明書和身份證明；
　?。ㄈ┕芾碚鲁?、經營場所證明及資信證明；
　?。ㄋ模└黝悓I管理人員的資格證書或證明文件；
　?。ㄎ澹┢渌嘘P的文件、資料。

第四章　物業管理服務

　　第十四條　物業管理企業接受委托從事物業管理服務，應當與業主委員會或業主簽訂物業管理聘用合同，并自合同簽訂之日起十日內報市物業行政主管部門備案。 
　　第十五條　物業管理聘用合同應當包括以下內容：
　?。ㄒ唬┪飿I管理服務的項目、范圍、內容及費用；
　?。ǘ╇p方當事人的權利和義務；
　?。ㄈ┕芾矸盏囊蠛蜆藴?；
　?。ㄋ模┖贤谙?；
　?。ㄎ澹┻`約責任及爭議的解決方式；
　?。┊斒氯穗p方約定的其他事項。 
　　第十六條　物業管理服務事項應當包括下列內容：
　?。ㄒ唬┓课莨灿貌课?、共用設備的使用、管理、維修和更新；
　?。ǘ╇娞?、二次供水等設施的運行服務；
　?。ㄈ┦占罾颓鍜弑嵀h境；
　?。ㄋ模﹨f助公安機關搞好物業管理區域公共秩序及安全巡查工作；
　?。ㄎ澹┪飿I管理區域內車輛行駛及停放秩序的管理；
　?。┪飿I管理區域內公共綠地及公共基礎設施的養護管理；
　?。ㄆ撸┪飿I管理聘用合同確定的其他事項。 
　　第十七條　供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等市政公用設施的管理單位，可以將本單位的專業服務事項，委托給物業管理企業實行統一服務。不實行委托服務的，有關市政設施管理單位應當服務到戶。 
　　第十八條　選聘物業管理企業，應當采取公開招標或邀請招標。采取公開招標的，招標工作由市物業行政主管部門組織實施。 
　　第十九條　業主委員會聘用物業管理企業后，原管理單位或部門應將物業管理有關的工作移交給新的物業管理企業，并提供涉及物業管理的有關檔案資料。 
　　第二十條　物業管理企業被聘用后，應當與業主和非業主使用人簽訂服務合同。服務合同包括下列主要內容：
　?。ㄒ唬┪飿I管理服務內容；
　?。ǘ╇p方權利和義務；
　?。ㄈ┵M用標準和交納期限；
　?。ㄋ模┻`約責任及爭議解決方式；
　?。ㄎ澹┢渌马?。 
　　第二十一條　物業管理聘用合同期滿，一方不再續簽合同的，應當在合同期滿兩個月前通知對方。物業管理聘用合同期滿前，物業管理企業破產或被注銷的，業主委員會可以委托市物業行政主管部門指定一家物業管理企業臨時實施該區域內的物業管理。
　　物業管理企業應當在合同終止或中止后十五日內，騰出小區的物業管理用房及其他物業管理服務設施，交出有關資料，辦理費用結算等移交手續。 
　　第二十二條　物業管理經費收入的主要來源：
　?。ㄒ唬╅_發建設單位按規定繳納的物業管理公共資金；
　?。ǘ┌匆幎ㄌ崛〉奈飿I共用部位維修基金利息；
　?。ㄈ┌匆幎ㄊ杖〉奈飿I管理服務費；
　?。ㄋ模ｍ椢蟹帐杖?；
　?。ㄎ澹┪飿I區域內公用設施、設備和公共場所的經營收入；
　?。┢渌戏ㄊ杖?。
　　本條第（一）項所列物業管理公共資金應當按有關規定專戶儲存，?？顚Ｓ?。
　　本條第（三）項所列物業管理服務費由物業管理企業向業主和非業主使用人收取。物業管理服務收費的項目及標準由市物業行政主管部門會同價格行政主管部門共同制定，報市政府批準后公布實施。 
　　第二十三條　新建住宅小區的前期物業管理，由開發建設單位委托物業管理企業實施，費用由開發建設單位承擔。 
　　第二十四條　新建住宅小區的開發建設單位和原有住宅小區的管理單位在進行物業管理權移交時，應當按小區總建筑面積０．２％的比例向業主委員會提供配套的物業管理用房和配套建設的停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施。
　　物業管理用房、停車場（庫）、自行車棚等物業管理服務設施屬全體業主所有，任何單位和個人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交換、買賣。

第五章　物業的使用和維護

　　第二十五條　物業維護責任，按下列規定劃分：
　?。ㄒ唬┓课輧炔孔杂貌课?、自用設施設備，由業主或非業主使用人自行維護；
　?。ǘ┓课莨灿貌课?、共用設施設備、配套的公共基礎設施，由受聘的物業管理企業負責維護；
　?。ㄈ┦姓迷O施，由設施歸屬的管理單位負責維護。 
　　第二十六條　物業維護費用，按下列規定承擔：
　?。ㄒ唬┓课葑杂貌课?、自用設施設備的維護費用，由業主或非業主使用人承擔；
　?。ǘ┓课莨灿貌课?、共用設施設備的維護費用，由共同使用該房屋的業主和非業主使用人按各自使用的建筑面積比例共同承擔；房改已交納維修基金的業主應承擔的費用可依照有關規定從已交納的維修基金中列支；
　?。ㄈ┡涮坠不A設施的維護費用，從已繳納的住宅小區物業管理公共資金中列支；
　?。ㄋ模┦姓迷O施的維護費用，由管理該設施的單位承擔。 
　　第二十七條　房屋共用部位、共用設施設備、配套公共基礎設施及市政公用設施維修時，相鄰業主或非業主使用人應當予以配合。 
　　第二十八條　業主和非業主使用人使用物業不得有下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破壞房屋外貌；
　?。ǘ┱加?、損壞房屋共用部位、共用設施設備或移裝共用設備；
　?。ㄈ┰谔炀?、庭院、平臺、屋頂以及道路或其他場地搭建建（構）筑物；
　?。ㄋ模┣终季G地、損壞花草、樹木；
　?。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物；
　?。┰诮ǎ嫞┲锷侠K掛物、亂帖、亂畫；
　?。ㄆ撸┡欧庞卸?、有害物質或噪聲擾民；
　?。ò耍┓?、法規禁止的其他行為。 
　　第二十九條　供電、供水、供氣、供熱、道路、排水、通信、有線電視等市政公用設施在物業管理區域內的新增、維修更新和改造時，該設施的管理單位應當向物業管理企業通報，按有關規定辦理施工手續，并做好施工后的恢復工作。

第六章　法律責任

　　第三十條　物業管理企業違反本辦法第十二條規定的，由市物業行政主管部門責令限期補辦手續，并可處以10000元以上30000元以下罰款。 
　　第三十一條　對不按規定交納費用的業主和非業主使用人，物業管理企業可要求其限期交納，并按日加收千分之三的滯納金。逾期仍不交納的，物業管理企業可依法追交。 
　　第三十二條　物業管理企業及業主和非業主使用人違反本辦法，涉及規劃、土地、房屋、市容、環境衛生、市政設施、綠化、消防、治安管理的，由相關行政主管部門依照有關規定進行處理。 
　　第三十三條　物業管理企業與業主委員會或業主一方違反物業管理聘用合同發生糾紛時，可以由市物業行政主管部門進行調解。調解不成的，可依法申請仲裁委員會仲裁或向人民法院提起訴訟。 
　　第三十四條　物業管理企業不依法履行物業管理聘用合同義務，經多次教育仍不改正的，除按前條規定處理外，由市物業行政主管部門依照有關規定降低資質等級，直至取銷資質，收回資質證書。 
　　第三十五條　物業行政管理機關工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其主管部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。 
　　第三十六條　當事人對行政處罰不服的，可依法申請復議或提起訴訟。逾期不申請復議，也不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出行政處罰的機關申請人民法院強制執行。

第七章　附則

　　第三十七條　本辦法發布前已實施物業管理但不規范的，由市物業行政主管部門限期整改。
　　本辦法施行前已經驗收交付使用的住宅小區，尚未實行物業管理的，由市物業行政主管部門限期實行物業管理。 
　　第三十八條　各縣（市）可參照本辦法執行。 
　　第三十九條　本辦法具體應用中的問題由市物業行政主管部門負責解釋。 
　　第四十條　本辦法自發布之日起施行。