大同市物業管理條例

    (２００６年６月２３日大同市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過  ２００６年８月４日山西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議批準)  山西省人民代表大會常務委員會關于批準《大同市物業管理條例》的決定(２００６年８月４日山西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議通過)

    山西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議審議了大同市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議通過的《大同市物業管理條例》，決定予以批準。

大同市人民代表大會常務委員會公告

     大同市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十三次會議審議通過的《大同市物業管理條例》已經山西省第十屆人民代表大會常務委員會第二十五次會議于２００６年８月４日批準，現予公布，本條例自２００６年１２月１日起施行。

大同市人民代表大會常務委員會
２００６年８月１７日

第一章 總 則

    第一條 為了維護業主和物業管理企業的合法權益，規范物業管理活動，根據國務院《物業管理條例》和《山西省物業管理條例》以及其他有關法律、行政法規，結合本市實際，制定本條例。
    第二條 本市行政區域內物業管理、使用及其監督管理，適用本條例。
    本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地等物業進行維修、養護、管理 維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
    第三條　提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
    第四條 鼓勵物業管理企業采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
     鼓勵機關、企（事）業等單位推行物業管理。
    第五條 市人民政府房產行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
縣人民政府房產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
     各有關部門按照各自的職責范圍，做好物業管理工作。

第二章 業主和業主大會

    第六條 房屋的所有權人為業主。
     業主在物業管理活動中享有下列權利：
     (一)按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；
     (二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；
     (三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議；
     (四)參加業主大會會議，行使表決權；
     (五)選舉業主委員會，行使選舉權和被選舉權；
     (六)監督業主委員會的工作；
     (七)監督物業管理企業履行物業服務合同；
     (八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況有知情權和監督權；
     (九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金 以下簡稱專項維修資金 的管理和使用；
     (十)法律、法規規定的其他權利。
    第七條 業主在物業管理活動中履行下列義務：
     (一)遵守業主公約、業主大會議事規則；
     (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；
     (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
     (四)按照國家有關規定交納專項維修資金；
     (五)按時交納物業服務費用；
     (六)法律、法規規定的其他義務。
    第八條　物業使用人在物業管理活動中的權利、義務由業主和物業使用人約定，但約定不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條例和業主公約的規定應當承擔責任，有關業主應當承擔連帶責任。
    第九條　業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會應當代表和維護物業管理區域內業主在物業管理活動中的合法權益。
     一個物業管理區域成立一個業主大會。但是物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。只有一個業主的，由其履行業主大會、業主委員會職責。
     一個物業區域已交付使用房屋的建筑面積達到５０％以上時，業主應當在物業管理區域所在地的市、縣房產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。
    第十條　業主大會履行下列職責：
     (一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則；
     (二)選舉、更換業主委員會，監督業主委員會的工作；
     (三)選聘、解聘物業管理企業；
     (四)決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；
     (五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的管理制度；
     (六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
    第十一條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成人員任期等事項做出約定。
     按照業主大會議事規則的規定或者經２０％以上的業主提議，應當召開業主大會會議。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有５０％以上投票權的業主參加。業主可以書面委托代理人參加業主大會。
     業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權１／２以上通過。但是業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，維修資金使用和續籌方案的決定，應當經物業管理區域內全體業主所持投票權２／３以上通過。
     業主大會、業主委員會作出的決定，應當予以公布。業主大會、業主委員會作出的決定對物業管理區域內全體業主和物業使用人具有約束力。
     召開業主大會會議，應當于會議召開１５日以前通知全體業主。住宅物業管理區域的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
    第十二條　業主在首次業主大會會議上的投票權數由套（處）票和面積票組成，具體按照以下標準確定：
     （一）住宅物業一套計１０票，其建筑面積每滿１０平方米增加１票，不足１０平方米的部分不計票數；
     （二）非住宅物業一處計５票，其建筑面積每滿１０平方米增加１票，不足１０平方米的部分不計票數。
     業主在第二次及以后的業主大會會議上的投票權數由業主大會議事規則規定。
    第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會根據物業管理區域的規?？捎芍魅?、副主任、委員５至９名組成，人數為單數。業主委員會成員應當由業主擔任，任期為３至５年，可以連選連任。
     業主不履行業主公約所約定的義務，不能當選為業主委員會成員。
    第十四條 業主委員會對業主大會負責，依法履行下列職責：
     (一)召集和主持業主大會，報告物業管理年度工作；
     (二)代表業主與業主大會選聘或者解聘的物業管理企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；
     (三)聽取物業管理企業履行物業服務合同情況的報告，協助物業管理企業履行物業服務合同；
     (四)及時了解業主、使用人的意見和建議，協調業主與物業管理企業的關系；
     (五)監督業主、使用人履行業主公約；
     (六)業主大會賦予的其他職責。
    第十五條 業主委員會或者其成員有下列情形之一的，業主大會應當改組或者更換業主委員會：
     (一)業主委員會或者其成員嚴重失職的；
     (二)業主委員會或者其成員故意損害業主利益的；
     (三)業主委員會無法正常履行職責的；
     (四)業主大會議事規則規定改組、更換的其他情形。
     業主委員會成員有前款規定第(一)、(二)項情形的，可以單獨更換。
    第十六條　業主委員會成員名單應當向業主張貼公布。業主委員會應當自選舉產生３０日內，持下列資料向物業所在地市、縣房產行政主管部門備案：
     （一）業主大會成立的情況；
     （二）業主大會議事規則；
     （三）業主公約；
     （四）業主委員會成員的基本情況。
     市、縣房產行政主管部門應當自收到備案資料之日起７日內，協助業主委員會辦理印章刻制等相關手續。
    第十七條 業主公約是對物業管理區域內全體業主具有約束力的有關業主在物業使用、維護、管理等方面權利、義務以及違反公約應當承擔相應責任的行為規范。業主、使用人應當遵守業主公約的有關內容。
    第十八條　 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業管理區域所在地的市、縣房產行政主管部門，應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三章 物業的前期管理與移交

    第十九條　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于３個或者住宅規模較小的，經物業所在地的市、縣房產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。具體招投標和協議選聘辦法由市房產行政主管部門制定。
    第二十條　在業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位招標選聘的物業管理企業按照雙方簽訂的前期物業服務合同實施前期物業管理。前期物業服務合同應當包括雙方的權利和義務，物業的基本情況，服務事項、質量和費用，計費方式和收費起始時間，合同期限、合同解除條件和違約責任等內容。
     前期物業服務合同期限未滿，但是業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同簽定生效的，前期物業服務合同自行終止。
    第二十一條 建設單位應當在銷售物業前，制定業主臨時公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法做出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。
     建設單位應當在銷售物業時，組織業主同供水、供電、供氣、供熱等單位簽訂供用服務合同，以維護供用雙方的權益。
    第二十二條 建設單位不得擅自處分業主依法享有所有權或者使用權的物業共用部位、共用設施設備或者物業管理區域內其他公共建筑、設施、場地。
    第二十三條 建設單位應當自物業竣工驗收備案之日起３０日內與選聘實施前期物業服務的物業管理企業辦理物業管理交接手續。分期建設的物業，建設單位應當與物業管理企業或者業主、業主委員會，分期辦理已竣工驗收備案的物業的交接驗收手續。
     物業管理企業承接物業時，應當嚴格按照國家有關規定對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。查驗中發現的問題，應當進行記錄并書面告知建設單位。
    第二十四條 在辦理承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料：
     (一)物業移交明細表；
     (二)物業規劃圖、竣工總平面圖；
     (三)單體建筑、結構、設備竣工圖；
     (四)共用配套設施、地下管網工程竣工圖；
     (五)設施設備的安裝、使用和維護保養說明書、電路示意圖；
     (六)經驗收審核的物業管理用房資料；
     (七)環保、綠化等相關工程的綜合驗收資料；
     (八)房屋質量保證書、房屋使用說明書；
     (九)前期物業管理所必需的其他資料。
    第二十五條 未經竣工驗收或者竣工驗收不合格的物業，以及已竣工驗收合格但尚未出售或者雖已出售尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位承擔。
    第二十六條　建設單位應當按照物業管理區域內房屋總建筑面積０．３％至０．５％配置物業管理用房（包括業主委員會工作用房）。
     物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋。

第四章 物業管理服務

    第二十七條 物業管理企業應當依法取得物業管理企業資質，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。從事物業管理的人員，應當依法取得職業資格證書。
     物業管理企業應當在經營服務場所公示營業執照、資質證書和從業人員的職業資格證書。
     業主委員會應當與被選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，并在物業所在地市、縣房產行政主管部門備案。
     物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
    第二十八條　物業管理企業在物業管理活動中享有下列權利：
     （一）根據法律、法規的規定和物業服務合同的約定，制定物業管理工作制度；
     （二）根據物業服務合同實施物業管理，收取物業服務費用；
     （三）選擇專業性服務企業承擔專項服務業務；
     （四）制止損害物業或者其他侵害業主公共利益的行為；
     （五）法律、法規規定的其他權利。
     物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。
    第二十九條 物業管理服務應當保持物業管理區域物業共用部位、共用設施設備完好，環境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業使用方便、安全，并按照下列要求提供服務：
     (一) 履行物業服務合同，按照國家規定的技術標準和規范實施管理服務；
     (二)在業主、使用人使用物業前，將物業共用部位和共用設施設備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規、規章的有關規定書面告知業主、使用人；
     (三)經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施設備進行養護；
     (四)發現物業共用部位、共用設施設備損壞時，立即采取保護措施，并按照物業服務合同約定進行維修；
     (五)接到物業損壞報修時，限時進行維護和處理；
     (六)健全物業維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業檔案資料和有關的業務賬冊；
     (七)建立、完善和宣傳應對突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施；
     (八)定期聽取業主委員會、業主、使用人的意見和建議，改進和完善管理服務；
     (九)維護物業管理區域內生活、安全秩序，協助做好安全防范工作，發現違反法律、法規或者業主公約的行為，立即進行勸阻、制止，并向業主委員會和有關行政主管部門報告；
     (十)按照物業服務合同約定的要求，提供與業主、使用人約定的其他管理服務事項。
    第三十條 物業服務收費應當遵循合理、公開、誠信以及費用與服務質量水平相適應的原則。
物業服務費用由業主和物業管理企業在物業服務合同中約定。物業服務收費應當區別不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。物業管理企業應當遵守國家有關價格的法律、法規，實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關事項。
     物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
    第三十一條 業主應當根據物業服務合同的約定向物業管理企業交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
     物業服務費用經約定可以預交預收，但預收期限不得違反物業服務合同的有關約定。合同未約定的，預收期限不得超過３個月。
未按照物業服務合同約定或者未經業主、使用人委托，物業管理企業自行提供服務收取費用或者服務報酬的，業主或者使用人可以拒絕支付。
     違反物業服務合同約定，業主或者使用人逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；限期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。
    第三十二條 供水、供電、供氣、供熱等單位對業主或者使用人用水、用電、用氣、用熱等實行一戶一表、抄表到最終用戶，向最終用戶收取有關費用。
     物業管理企業可以有償接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關費用，但不得向業主或者使用人收取手續費等額外費用。
     建設單位和業主應當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費、分戶改造提供條件。
    第三十三條 物業管理企業應當在物業服務合同終止之日起１０日內，向業主委員會按本條例第二十四條的規定辦理交接驗收手續，并交還下列資料和財物：
     (一)對預收的物業服務費用按實際使用結算，多收的部分予以退還；
     (二)移交有關業務賬冊；
     (三)移交業主共有的房屋、場地和其他財物。
    第三十四條 市、縣房產行政主管部門應當建立物業投訴受理制度，受理業主、使用人、業主委員會和物業管理企業的投訴并依法及時處理。