淮南市關于貫徹實施《物業管理條例》的通知

淮府辦[2003]115號

鳳臺縣、各區人民政府，市政府各部門，各直屬機構，各有關單位：

　　 《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）已于2003年6月8日頒布，自2003年9月1日起實施。為廣泛、深入地學習、宣傳《條例》，全面、準確地貫徹、執行《條例》，是當前物業管理行業的一項重要任務。根據建設部《關于宣傳、貫徹〈物業管理條例〉的通知》（建住房[2003]122號）、省政府8月26日召開的物業管理工作電視電話會議以及《安徽省人民政府辦公廳關于認真貫徹實施〈物業管理條例〉的通知》（皖政辦[2003]60號）精神，結合我市的實際，現就貫徹實施《條例》通知如下：

    一、充分認識《條例》頒布實施的重要意義，深入持久地開展《條例》的學習 、宣傳活動

　  《條例》是我國第一部物業管理行政法規，確立了一系列重要的物業管理制度，對業主及業主大會、前期物業管理、物業管理服務、物業的使用與維護等方面作了明確規定，并確定了相應的法律責任?！稐l例》的頒布實施，將為維護物業管理市場秩序，規范物業管理活動，保障業主和物業管理企業的合法權益提供法律保障。認真實施《條例》對于增加城市就業崗位、促進物業管理健康發展、進一步改善人民群眾的生活環境和全面建設小康社會都具有十分重要的意義。各縣、區和各有關單位要有組織、有計劃、有步驟地開展好《條例》的 學習宣傳活動，使之家喻戶曉、人人皆知，同時，要以貫徹實施《條例》為契機，把我市的物業管理工作推向一個新的臺階。

    二、認真抓好《條例》的貫徹實施工作

　　 （一）規范前期物業管理，嚴格實行物業管理招投標

　  為逐步規范房地產開發、銷售和物業管理企業的經營行為，改變物業管理由房地產開發派生出來并依附于房地產開發的狀況，使物業管理企業真正成為自主經營、自負盈虧和自我發展的市場主體，獨立進入市場，獨立承擔民事責任，實施專業化管理，從體制上解決建管不分產生的弊端，建筑規模在5萬平方米以上，投標人不少于3個的住宅區，前期物業管理必須通過招標方式選聘物業管理企業，且新建現售商品房項目在現售前30日完成，預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》之前完成。建設單位在銷售房屋前，要嚴格制定和執行《業主臨時公約》；已投入使用的小區，凡是提供了物業管理用房、成立了業主委員會的，鼓勵向社會公開招聘物業企業。抓緊制定與物業管理配套的政策，建立“淮南市物業管理評標專家庫”，積極推進招投標工作。

    （二）物業管理要前期介入，從源頭抓起

　　經批準的新建小區規劃方案，各建設單位不得私自更改。住宅區開發建設單位在商品房預（銷）售時應在合同中附組團詳細規劃和開發項目配套的共同設施、設備建設指標，明確配套的共用設施、設備建設資金渠道，屬于攤入商品房成本的配套共用設施、設備在住宅區移交時應同時移交業主委員會管理。加大對物業項目移交的監管，進一步明確物業項目移交的內容和要求，物業竣工驗收使用后向業主大會直接移交。物業管理企業在承接物業時要嚴格按移交內容和要求辦理，不得徇私舞弊，隱瞞實情。

　  （三）繼續開展舊小區整治工作

　  加大舊小區綜合整治力度，努力使住宅區優美、整潔、安全、舒適，為全市推行物業管理、擴大物業管理覆蓋面創造條件。要利用3—5年的時間對全市110個舊小區進行整治，確保在2005年前全部完成整治任務。無物業管理用房的要在整治中重點解決。物業管理區域內供水、供電、供氣等單位，應當向最終用戶收取費用，各有關單位要積極做好準備，加快水、電移交步伐。

　  （四）規范業主自治組織建設，健全物業管理體制

　  在應當實行物業管理的區域內，應當按照業主自治管理體制要求，建立健全業主委員會。在物業所在地的區、縣人民政府物業管理主管部門、街道辦事處指導下召開業主大會，選舉產生業主委員會?！稐l例》實施前已成立業主大會和業主委員會的，應當立即向物業所在地的區、縣人民政府物業管理主管部門重新備案；未成立的，應在3—5年內，成立業主委員會?！稐l例》實施后，條件具備的物業，都要建立業主委員會。凡不按規定成立業主委員會的，評定小區等級和審核收費標準時要適當扣減。建設單位要按規定的比例移交物業管理用 房。

　  （五）增強合同意識，強化服務觀念

　　合同是物業管理服務的法律依據，業主、業主大會與物業管理企業之間是合同關系。物業管理企業的管理內容、服務標準、收費標準，應通過合同明確約定，違反合同的依法承擔相應的民事責任。業主和物業管理企業要增強合同意識，自覺地遵守合同，維護自身的合法權益。

  　物業管理是對房屋設施設備等的管理，對業主體現的全方位的服務，要建立“分等定級 ，質價相符”的服務收費機制。業主要按規定交納物業管理費用，物業公司服務不到位可以反映、舉報，情況屬實的由有關部門責成限期解決，直至處罰，但個人不得以其它理由拒交物業管理費。

　?。┙⒔∪飿I管理市場準入與清出制度

　  《條例》中規定國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。對不具備資質或不具有相應資質的企業從事物業管理經營行為的，以及管理水平低、收費不規范、業主投訴多、社會形象差的企業，要進行批評教育，直至吊銷資質。嚴格物業管理資質審批制度，凡不具備條件的一律不予審核。對已取得資質的，2004年要進行一次徹底清查。建立物業管理企業信用檔案，進一步完善投訴舉報制度，建立健全物業管理市場。

　  （七）大力提高物業管理從業人員素質

  　物業管理企業要重視人才，培養、引進、使用、開發人才。定期開展經驗交流、學術研討、講座等活動，使管理者的知識不斷更新。嚴格物業管理人員持證上崗制度，擔任物業管理企業負責人的，2年內必須經過培訓獲取經理崗位證書，3年內物業管理企業的管理人員要全部持證上崗。物業管理執業資格是一項適應市場經濟發展需要的執業準入制度，從事物業管理的人員按照國家統一要求，都要取得執業資格證書。

　  （八）抓好維修基金的籌集，完善住房專項維修資金制度

　  住宅共用部位共用設施設備維修基金的管理，是物業管理的一項重要工作，直接關系到住宅小區的長治久安。2004年年底前建立和完善維修基金專戶管理、對帳復核、財務管理、內部審計和業主查詢等管理制度以及資金使用的預決算、使用公布制度，確保資金的安全使用。

　  （九）明確職責，理順關系。各縣、區人民政府應明確物業管理主管部門，履行《條例》賦予的物業管理職責。

  ?。ㄊ┳ズ梦飿I管理區域的劃分。

  　已建成并實施物業管理的各類住宅區，可以繼續作為一個獨立的物業管理區域，并按《條例》進行規范。新建以及已建成未實施物業管理的各類住宅區，建筑規模在5萬平方米以上的，可以作為一個獨立的物業管理區域；建筑規模在5萬平方米以下的，根據城市總體規劃和舊小區綜合整治規劃等，按照建筑規模不少于5萬?的原則，為一個物業管理區域。非住宅物業項目可以以獨立項目為一個物業管理區域。

　　業主在首次業主大會上投票權，住宅房屋實行一套一投票權；非住宅房屋按建筑面積每100平方米一投票權，建筑面積在100平方米以下的房屋，有房屋所有權證的，每證一投票權。

　  三、加強協調與配合，形成執法的合力，依法行政，切實履行好政府職能

　　物業管理主管部門要認真履行職責，轉變管理思路，依法行政，發揮好指導、監督和管理作用。建設、公安、工商、民政、規劃、物價、稅務、市容、公用事業、電力等部門，要按照《條例》規定，各司其職，積極配合物業管理主管部門做好物業管理工作。對住宅區內違章建設、擅自改變房屋用途、違章裝修等違法行為，要依法查處，維護廣大業主的權益。

　　二○○三年十二月三十一日