關于印發安徽省城市物業服務收費管理實施辦法的通知

（皖價房[2005]154號） 

各市、縣物價局、房地產管理局：
　　為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)及省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政[2004]92號），制定《安徽省城市物業服務收費管理實施辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　安徽省物價局
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　安徽省建設廳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年五月二十日

安徽省城市物業服務收費管理實施辦法

　　第一條　為規范城市物業服務收費行為，保障業主、物業使用人和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)及省政府《關于規范物業服務收費的通知》（皖政[2004]92號），制定本辦法。
　　第二條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行日常維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人所收取的費用。
　　第三條　國家提倡業主或業主委員會通過市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　第四條　省政府價格主管部門會同建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理。
　　縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理。
　　第五條　物業服務收費應當遵循合理、公平、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
　　第六條　物業服務收費區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
　　住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價，非住宅物業服務費等其他收費實行市場調節價。
　　第七條　住宅區物業綜合服務費實行分等定價。市、縣（市）人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，根據行業平均成本和當地經濟發展水平，制定物業管理服務分等定級辦法，明確服務等級、服務內容、服務標準和相應的基準價及浮動幅度，并定期調整和公布。具體收費標準由業主大會或業主委員會與物業管理企業根據物業管理服務等級和相應的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定。并將約定的收費標準報價格管理部門、房地產行政主管部門備案。
　　雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
　　小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費，由市、縣（市）人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門按照合理補償、保本微利的原則，制定管理辦法和指導價格。
　　第八條　實行政府指導價的物業服務收費，其利潤率不得超過物業服務成本的5％。
　　第九條　實行市場調節價的物業服務收費，由業主或物業使用人與物業管理企業在物業服務合同中約定。
　　第十條　物業管理企業應當按照價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
　　第十一條　業主或業主委員會與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
　　包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈利或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，節余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
　　第十二條　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當約定前期物業管理的企業、服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
　　前期物業管理綜合服務收費標準，參照物業服務收費分等定級辦法，由建設單位或物業管理企業根據物業管理服務等級，對照相應的基準價及浮動幅度與物業買受人在購房合同或物業服務合同中約定。
　　雙方約定不成的，按管理權限報價格主管部門審定。
　　第十三條　實行物業服務費用包干制的，物業管理綜合服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　5、物業管理區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　8、共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經業主或業主委員會同意的其他費用。
　　根據自愿的原則，經業主或業主委員會同意，可以辦理物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險，費用計入服務成本或服務支出。
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者實行物業服務費用酬金制的成本。
　　第十四條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
　　物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
　　第十五條　物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
　　第十六條　物業管理企業在物業服務中應當遵循國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　第十七條　縣級以上人民政府價格主管部門應當及時處理業主、業主委員會和物業使用人有關物業服務收費的投訴。
　　第十八條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
　　對五保戶和實行生活低保的住戶，經業主委員會和物業管理企業雙方商定，可以減收或者免收物業服務費用。
　　第十九條　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位全額交納。已售出因業主的原因暫未入住的，物業服務費用由物業權利人全額交納。
　　第二十條　物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　第二十一條　物業管理企業根據業主或業主委員會的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
　　第二十二條　加強對物業管理服務收費監督檢查。價格主管部門會同房地產主管部門每年應對物業管理企業的收費情況、收費等級、收費標準及服務合同的履行情況進行檢查，尤其要加強對前期物業服務收費的監督檢查。
　　第二十三條　實行政府指導價的物業管理服務收費實行收費許可證制度。物業管理企業收費前，到當地價格主管部門申領《安徽省經營性服務收費許可證》，亮證收費，收費時使用稅務票據。
　　第二十四條　提高物業管理企業收費管理人員的業務水平，加強物業管理收費人員業務能力培訓。
　　第二十五條　物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為處罰規定》予以處罰。
　　第二十六條　本辦法由省政府價格主管部門會同省建設行政主管部門負責解釋。
　　第二十七條　市、縣（市）可以根據本辦法規定，結合本地實際，制定實施細則。
　　第二十八條　本辦法自2005年8月1日起執行。