安慶市城市住宅區物業管理服務收費實施辦法

（宜政發[2002]2號） 

關于印發《安慶市城市住宅區物業管理服務收費實施辦法》的通知

各縣(市)、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：
現將《安慶市城市住宅區物業管理服務收費實施辦法》印發給你們，請認真遵照執行。

安慶市人民政府
二○○二年二月六日

安慶市城市住宅區物業管理服務收費實施辦法

第一條為規范物業管理服務收費行為，維護業主、非業主使用人(以下統稱使用人)和物業管理企業的合法權益，促進城市物業管理事業健康發展，根據《安徽省城市物業管理服務收費暫行辦法》(皖政〔2001〕27號)、《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》(省政府令第92號)等有關規定，結合我市實際，制訂本辦法。

第二條本辦法適用于物業管理企業接受業主委員會(業主委員會成立前為房地產開發單位，下同)或者使用人委托，對本市行政區域內城市住宅區的物業提供日常管理、養護、維修及其他相關社會化和專業化服務的收費行為。

第三條物業管理服務收費屬于經營性服務收費，遵循合理、公開及既要合理補償物業管理成本費用又要與使用人經濟承受能力相適應的原則，按照物業管理服務等級和服務標準實行分等定價，禁止價格壟斷、牟取暴利和價格欺詐行為。

第四條市、縣人民政府價格行政主管部門是所轄行政區域內物業管理服務收費的主管部門，負責審核制定物業管理服務收費標準，會同同級物業管理主管部門對物業管理服務收費進行協調、監督和指導。

第五條物業管理服務收費根據提供服務的性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價和市場調節價。
住宅區內普通住宅的公共性綜合服務和公共性專項服務的收費，實行政府定價；住宅區內高級公寓、別墅、寫字樓和商業用房等經營性物業的公共性綜合服務收費，實行政府指導價；提供特約服務的收費實行市場調節價。

第六條實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準，由市、縣價格行政主管部門按國家規定的成本構成，結合本地經濟發展水平與物業管理市場發展程度制定，經本級人民政府物業管理主管部門會簽后公布。
物業管理服務收費標準應根據物業管理費用的實際變化作適時調整。
實行市場調節價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業與業主委員會或者使用人協商確定。

第七條物業管理服務主要包括以下內容：
(一)公共性綜合服務。包括住宅區內共用設施設備的日常維護和管理；住宅區內房屋共用部位的日常養護與管理；衛生保潔；環境綠化管理；室內裝飾裝修管理；安全防范、消防協助管理服務等。
(二)公共性專項服務。主要包括車輛停放及進出管理、二次供水、轉供電、電梯運行的專項服務等。
(三)代辦性服務。主要包括：水費、電費、煤氣費、電話費、有線電視費的代收代繳等。
(四)特約服務。主要包括：家政服務、家教服務、護理服務、禮儀服務、代購代管物品服務、對使用人的物業自用部位、自用設施的修繕等服務。

第八條物業管理服務收費分為以下四類：
(一)公共性綜合服務收費
公共性綜合服務收費以獨立住宅區為單位，
執行等級標準，分為甲、乙、丙、丁和臨時五個等級，由價格行政主管部門會同物業管理主管部門按規定標準綜合考評定級，依其所定等級核定收費標準。物業管理服務內容和標準發生變化的，其收費等級應予重新核定。
公共性綜合服務收費按每戶建筑面積收取。
(二)公共性專項服務收費
按專項設施運行成本、維修費用、管理人員經費支出之和核定。
(三)代辦服務收費
在自愿委托的基礎上，按收費單位費用標準代收，代辦手續費用由當事人雙方商定。
(四)特約服務收費
由雙方當事人自行商定。

第九條物業管理公共性綜合服務收費的成本由以下項目構成：
(一)管理人員的工資和按規定提取的福利費；
(二)辦公費用；
(三)共用設施設備日常運行、保養費及公用水電費(包括各專業服務人員的工資和按規定提取的福利費，以下第(四)、(五)、(六)項同)。
(四)綠化管理費；
(五)衛生保潔費；
(六)安全防范費；
(七)用于小區內物業管理的固定資產折舊費；
(八)法定稅費；
(九)利潤。
住宅區內普通住宅的公共性綜合服務收費本著保本微利的原則確定，成本(指上述(一)至(七)項，下同)利潤率不超過3%。

第十條實行政府定價和政府指導價的，由物業管理企業根據實際提供的服務項目和費用支出情況，以住宅區為單位向價格行政主管部門申報，并提供以下資料：
(一)物業管理收費申請書；
(二)業主委員會或房地產開發單位委托書(合同)；
(三)物業管理資質證書、工商營業執照；
(四)物業管理服務收費等級相關材料。
實行政府指導價的，由當事人雙方按規定的基準價及其限幅商定具體收費標準，報價格行政主管部門備案。

第十一條價格行政主管部門在核定物業管理服務具體收費標準時，應會同物業管理主管部門審查住宅區管理服務收費等級，并就物業管理服務內容、服務質量、服務層次和服務收費等內容舉行聽證會，聽取各方意見。
收費等級變更的，其具體收費標準應根據收費等級考評結果重新核定。

第十二條物業管理企業應與業主委員會或者使用人簽訂物業委托管理合同，明確雙方當事人的權利和義務。合同中服務內容、服務質量的約定，應與服務收費等級一致。合同中有關政府定價和政府指導價的服務收費的約定，應不超出價格行政主管部門核定的標準或標準范圍。
服務收費具體收費方法應在合同中明確，但公共性綜合服務收費預收期最高不得超過六個月。使用人在預繳費期間內搬遷的，物業管理企業應退還尚未提供實際服務但已預收的費用。

第十三條使用人裝飾(修)房屋，應與物業管理企業就房屋安全和裝飾垃圾清運費達成協議，房屋不裝飾不收費。

第十四條暫未入住的房屋，業主應按規定標準的50%繳納公共性綜合服務費用。

第十五條房地產開發單位按規定移交給業主委員會并由業主委員會委托給物業管理企業使用的商業用房和其他共用設施、設備、場地等，在保證為使用人服務需要的前提下，經營所獲收益應用于住宅區物業管理，并接受業主委員會的監督。

第十六條房地產開發單位掃尾工程的費用、房屋交付使用前房地產開發單位委托物業管理企業進行管理所需費用、由房地產開發單位承擔的在規定期內的保修費用，不得由使用人負擔，不得動用住宅共用部位共用設施設備維修基金。

第十七條人為造成共用設施設備損壞或損失的，由責任人負責修復或賠償。

第十八條物業管理服務收費實行明碼標價制度。收費項目、收費標準及收費辦法應在物業管理企業經營場所或服務地點公示。
物業管理企業收取的服務費應按收費項目分科目建帳，統一核算。每半年向業主、非業主使用人和業主委員會公布收入和支出情況，接受他們以及價格、物業管理和稅務行政主管部門的監督。

第十九條物業管理服務收費實行收費許可證制度。

第二十條物業管理企業已接受委托對物業實施管理并收取服務費的，其他部門和單位不得再行重復征收性質和內容相同的費用。

第二十一條使用人應按合同約定的收費項目和標準向物業管理企業繳納物業管理服務收費，除市場調節價的服務收費外，未經價格行政主管部門審批的物業管理服務收費，使用人有權拒交。使用人不按規定繳納服務費的，物業管理企業有權按照合同的約定予以追償。
對住宅區五保戶和生活水平在最低生活保障線以下的住戶，經業主委員會與物業管理企業協商，可以減繳或者免繳公共性綜合服務費用。

第二十二條業主委員會、使用人對物業管理企業提供的低于合同約定要求、質價不符的服務，可以提出限期改進意見，逾期仍不履行約定要求的，可以向價格行政主管部門投訴要求降低其收費等級；或者按照合同法規定追究其違約責任，直至改聘物業管理企業。

第二十三條物業管理企業與業主委員會、使用人之間發生收費糾紛的，可由當事人協商解決；協商不成的，可由價格行政主管部門進行調解處理，也可依法提起民事訴訟。

第二十四條物業管理企業有下列行為之一的，由價格行政主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等有關規定予以處罰：
(一)擅自制定屬于政府定價、政府指導價范圍的價格的；
(二)擅自設立收費項目、自定收費標準，強行收費、亂收費用的；
(三)不按規定執行明碼標價的；
(四)只收費不服務或提供的服務質價不符的；
(五)其他違反本辦法的行為。

第二十五條本辦法由市物價局負責解釋。

第二十六條本辦法自2002年2月1日起施行。

第二十七條本辦法施行前已實施物業管理的，其服務收費按本辦法逐步規范。