秦皇島市人民政府關于印發《秦皇島市城市物業管理辦法》的通知
秦政〔２００２〕３３號
二○○二年四月五日
各縣、區人民政府，市開發區管委，市政府各部門:
《秦皇島市城市物業管理辦法》，已經市政府第８８次常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
秦皇島市城市物業管理辦法
第一條 為加強和規范城市物業管理，維護業主、非業主使用人和物業管理企業的合法權益，提高城市管理水平，根據國家有關法律、法規和政策，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的城市物業管理適用本辦法。
第三條 本辦法所稱城市，是指國家按行政建制所設立的市、區、鎮。
本辦法所稱物業，是指按規劃已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的設施、設備和場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業受業主委托，按照合同約定對物業實行專業化管理和為業主、非業主使用人提供的各類服務。
本辦法所稱業主，是指物業的所有權人。
本辦法所稱非業主使用人，是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
本辦法所稱物業管理企業，是指具有物業管理資質等級證書，并經工商行政管理部門注冊登記 ，頒發《營業執照》后，專門從事物業管理或以物業管理為主業的企業。
第四條 物業管理實行社會化、市場化、專業化經營服務與業主自治相結合的體制。住宅物業管理實行業主大會或業主代表大會選聘制；辦公樓、商業大廈、廠房等非住宅物業管理實行業主選聘或委托制。
第五條 市房產管理局是市人民政府負責物業管理的行政主管部門（以下簡稱市物業管理行政主管部門）。
各縣、區、開發區的建設局（房產局）是本轄區內物業管理行政主管部門（簡稱縣區物業管理行政主管部門）。
市物業管理行政主管部門的主要職責是：
?。ㄒ唬└鶕嘘P法律、法規和政策制定物業管理的實施細則；
?。ǘ彾ㄐ陆ㄎ飿I的物業管理方案，檢查、督促物業管理方案落實，指導、監督物業管理企業的接管工作；
?。ㄈ┴撠熚飿I管理企業的資質管理；
?。ㄋ模┲笇Эh、區物業管理行政主管部門工作，對物業管理企業經營服務活動和資金使用情況實施監督、檢查；
?。ㄎ澹┙M織、指導物業管理從業人員培訓；
?。┐苁袇^住宅區共用部位、共用設施設備維修基金；
?。ㄆ撸┴撠熤笇飿I管理企業的考評工作。
縣、區物業管理行政主管部門的主要職責是：
?。ㄒ唬┲贫ū据爡^推行物業管理的方案和落實措施，抓好物業管理工作；
?。ǘ┴撠煴据爡^內物業管理區域和等級的劃分；
?。ㄈ┙M建業主委員會并指導其工作，協調相關部門之間的工作關系；
?。ㄋ模┙邮懿⑻幚順I主、非業主使用人和物業管理企業的投訴。
街道辦事處協助物業管理行政主管部門對物業管理企業和業主委員會工作實施監督和指導。社區可以建立居民委員會與業主委員會合一的組織體系，但雙方責、權、利不變。市、縣（區）有關部門應按照各自職責分工，協調做好物業管理中的有關行政管理工作，但不得干預物業企業的合法經營活動，不得將行政職責轉嫁給物業企業。
第六條 本市城市規劃區域內的新建住宅小區必須實行物業管理，老舊小區和其他物業應逐步創造條件實行物業管理。已實行物業管理的住宅小區要按本辦法進行規范。住宅區原則上不準自建自管，特殊情況須報市物業管理行政主管部門批準?！ ?/span>
第七條 新建住宅小區實行物業管理應具備下列條件：
?。ㄒ唬┕灿貌课?、共用設施設備維修基金建立；
?。ǘ┪飿I管理辦公用房、商業網點用房按規定提供；
?。ㄈ┪飿I及其配套的設施設備及相關工程驗收合格并交付使用；
?。ㄋ模┥婕昂罄m管理所需的各種手續齊全?！ ?/span>
第八條 業主委員會組建、權利與義務，業主大會、業主代表大會、業主委員會會議召開及程序等另行規定?！ ?/span>
第九條 物業管理企業的成立、撤消、經營、服務、權利與義務、管理等按建設部和省、市有關規定執行?！ ?/span>
第十條 擁有共用設備、設施的物業應當劃歸于一個物業管理區域。一個物業管理區域原則上應由一個物業管理企業承擔物業管理服務?！ ?/span>
第十一條 住宅區開發建設單位在物業管理移交時 ,必須按開發建設房屋總建筑面積０．５％的比例無償提供配套的物業管理辦公用房和一定面積的居委會辦公用房；按建造成本價提供開發建設房屋總建筑面積０．５％的商業網點用房，購置費用從住宅共用部位、共用設施設備維修基金中墊支，并從其經營收入中回收。物業管理辦公用房和居委會辦公用房產權歸國家所有，商業網點用房產權歸全體業主共有，任何單位和個人不得侵占或改作他用，不得抵押、交換、買賣。其他物業，業主應當與物業管理企業就物業管理用房的配置、費用等事項作出約定?！ ?/span>
第十二條 新建住宅區開發建設項目必須在開工建設前制訂物業管理總體方案，由市物業管理行政主管部門審查批準后，開具《物業管理方案認定書》，否則建設主管部門不得為其發放《開工許可證》，房地產交易主管部門不得為其辦理《預售許可證》?！ ?/span>
第十三條 住宅建設項目開工后，市、縣（區）物業管理行政主管部門應全程監督物業管理方案實施情況，竣工后必須按實施方案進行驗收，不合格的，房產管理部門不得為其辦理產權初始登記，不準其進入市場銷售。
第十四條 開發建設單位在項目開工前，應當選聘或招聘物業管理企業承擔前期物業管理，并與其簽訂物業管理聘用合同。前期物業管理費用由開發建設單位承擔。
第十五條 業主委員會聘用物業管理企業后，開發建設單位或原管理單位應當在一個月內按照有關規定辦理移交手續?！ ?/span>
第十六條 物業管理聘用合同應明確物業管理的項目、范圍、內容、費用、權利和義務、合同期限與違約責任、爭議解決方式等事項。
第十七條 物業管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續簽或重新簽訂。物業管理合同應報市、縣物業管理行政主管部門備案。
第十八條 物業管理聘用合同期滿一方不再續簽的，應在合同期滿前兩個月通知對方，由業主委員會在合同期滿內重新聘用物業管理企業；合同期滿前，物業管理企業破產或被撤銷的，業主委員會可以采取自管形式或其它臨時管理措施，但不得超過兩個月?！?br />
第十九條 物業管理聘用合同執行期間發生爭議的，爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務，因一方停止履行義務給對方造成損失的，停止履行義務一方應賠償損失。
第二十條 物業管理企業必須在合同終止后的一個月內，騰出占用的物業管理辦公用房和商業網點用房等各項設施，移交有關資料，辦理退租和費用結算等手續?！ ?/span>
第二十一條 物業管理企業可將物業管理區域內的專項服務委托給專營企業，但不得將整體管理服務業務委托其他企業、單位或個人。
第二十二條 物業管理企業服務收費按照有關文件執行。新建住宅物業尚未出售的房屋，應由開發建設單位交納物業管理服務費，交納標準按已入住房屋收費標準的５０％執行?！ ?/span>
第二十三條 市政公用設施管理與物業管理內容的界定，按有關規定執行，管理維修責任和服務事項不得轉嫁給物業管理企業?！ ?/span>
第二十四條 業主必須按建設部、財政部聯發的建住房[１９９８]２１３號文件規定建立共用部位、共用設備設施維修基金。維修基金的繳交事項應當在售房合同中約定，與售房款一同交納，由開發建設單位代收代繳并在辦理產權初始登記前一次性交清。
第二十五條 物業使用違反本規定，有下列行為之一的，物業管理行政主管部門按有關規定進行處罰：
?。ㄒ唬p壞房屋主體結構、承重結構，改變房屋外貌，擅自改變房屋設計用途，破壞、改裝、拆除房屋原附屬設施；
?。ǘ┱加没蛘邠p壞物業共用部位、共用設備設施、共用場地，擅自移動共用設備；
?。ㄈ┻`章搭建，侵占毀壞綠地；
?。ㄋ模﹣y倒垃圾、雜物；
?。ㄎ澹┓胖贸^安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質，超標煙塵或者發出超出規定標準的噪聲；
?。┥米栽谖飿I共用部位或場所懸掛物品、張貼、涂寫、刻畫；
?。ㄆ撸┓?、法規及業主公約禁止的其他行為?！ ?/span>
第二十六條 業主應在物業建筑結構和安全要求允許的范圍內按照有關規定進行裝飾、裝修，并按設計用途使用物業?！ ?/span>
第二十七條 物業管理企業應當參與、支持社區服務工作。社區服務工作應按有關規定積極支持物業管理?！?br />
第二十八條 未經物業管理行政主管部門資質審查并取得物業管理資質等級證書而擅自承擔物業管理業務的，由物業管理行政主管部門責令限期辦理資質審批手續，逾期仍不辦理的，對其處以二千元以上二萬元以下的罰款，并責令其停止物業管理活動?！?br />
第二十九條 物業管理企業違反本規定，有下列行為的，業主委員會有權予以制止并要求限期改正，情節嚴重的有權解除委托管理合同：
?。ㄒ唬Ψ课菁肮迷O施、設備不按有關規定修繕的；
?。ǘ┕芾碇贫炔唤∪?，管理混亂的；
?。ㄈ┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的；
?。ㄋ模┥米愿淖兎课莺凸迷O施用途的?！?br />
第三十條 因物業管理企業管理不善，造成物業及居住環境狀況惡化的，由物業管理行政主管部門予以警告，責令限期改正，并處以一千元以上一萬元以下的罰款，限期不改者可降低資質等級或吊銷資質等級證書。
第三十一條 違反本辦法第十一條、二十四條規定的，物業管理行政主管部門有權責令開發建設單位如期履行，在期限內仍不履行的，物業管理行政主管部門可申請人民法院強制執行。
第三十二條 當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起行政訴訟或申請行政復議；逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執行。
第三十三條 本辦法由市房產管理局負責解釋。
第三十四條 本辦法自發布之日起施行，《秦皇島市城市住宅區物業管理實施辦法（試行）》同時廢止。
相關法律法規鏈接：秦皇島市物業管理實施辦法
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2008/6/6 11:38:00