沈陽市城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法

    第一條 為加強我市城市住宅小區物業服務收費的管理，規范物業服務收費行為，維護國家利益和物業管理單位及物業產權人、使用人的合法權益，根據國家和省有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱的物業管理服務收費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人和住戶的委托，對其城市住宅小區內房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目，開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

　　第三條 本辦法適用于我市范圍內，具有收費資格的物業管理單位對住宅小區、單位住宅、高級住宅、公寓、別墅等居住物業和寫字樓、綜合樓、商廈（商業中心）、酒店等商業物業以及工業廠房、倉庫等工業物業提供社會化、專業化服務的收費管理。

　　第四條 市物價部門是物業管理服務收費的主管部門。并會同市房產行政主管部門對物業管理服務收費進行管理和監督。

　　第五條 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
　　凡屬為物業產權人、使用人提供公共衛生、公用設施維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。
　　凡屬為物業產權人、使用人提供特約服務的收費，除物價部門規定統一收費標準外，實行經營者定價。

　　第六條 經物價部門確認，符合下列條件并按規定辦理了《經營性收費許可證》的物業管理單位，具有收費資格，允許按規定的標準向住宅小區居民、業戶收取物業管理費：
　　(一) 地工商行政管理部門登記注冊；
　　(二) 經當地房產行政主管部門資質確認；
　　(三) 成立由物業產權人、使用人代表共同組成的，具有協調和監督職責的住宅小區管理委員會或業主管理委員會。
　　為寫字樓、綜合樓、商廈（商業中心）、酒店等商業物業和工業廠房、倉庫等工業物業以及非住宅小區提供服務的物業管理單位的收費資格，需符合本條（一）、（二）款項內容。
 
　　第七條 住宅小區物業管理收費管理權限、定價程序和作價原則。
　　(一) 市物價局會同市房產管理局負責全市普通住宅小區物業管理服務收費標準的制定。各區、縣（市）物價局會同同級房產管理局，在市物價局規定的普通住宅小區物業管理服務收費標準幅度內，核定本區內的普通住宅小區物業管理收費標準。
　　(二) 實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費，由物業管理單位根據實際提供的服務項目和各項費用支出，提出具體收費標準，經與小區管理委員會（業主管理委員會）協商后，向物價部門申報。物價部門在征求房產行政主管部門意見后，以獨立住宅小區為單位，核定具體收費標準。
　　(三) 要堅持多服務多收費，少服務少收費，不服務不收費的原則。各區、縣（市）物價局在核定收費標準時，應調查研究，充分聽取物業管理單位和住宅小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人、使用人的意見，按照保本微利的原則，以物業管理服務社會平均費用為基礎，以物業管理服務所發生的實際成本費用為參考，同時考慮居民的經濟承受能力，結合不同類型的住宅小區和物業管理單位的服務內 容、服務質量，嚴格核定普通住宅小區的收費標準。缺少服務項目的，服務質量差的，可參考物業管理服務項目費用支出比例酌減物業管理收費。
　　(四) 高級住宅、公寓、別墅、寫字樓、綜合樓、商廈（商業中心）、酒店以及工業廠房、倉庫等物業管理服務收費標準，根據服務內容、服務質量、設施功能和費用支出實際情況，經與小區管理委員會（業主管理委員會）協商后，向市物價局申報收費標準，市物價局在征求市房產管理局意見后，核定具體收費標準。
　　(五) 凡經國家建設部驗收，取得全國城市物業管理優秀示范住宅小區、優秀住宅小區（大廈、工業村），可以適當提高物業管理收費標準。具體提高幅度由市物價局征求市房產管理局意見后制定。
　　(六) 凡屬適應物業產權人、使用人個別需要，提供專項有償服務項目的收費，由物業管理單位與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人、使用人代表協商議定，并將收費標準和各項費用預算，報市物價局備案。
　　(七) 物業管理服務收費應遵循合理公開的原則，鼓勵物業管理單位開展正當的收費（價格）競爭，禁止收費（價格）壟斷和牟取暴利行為。

　　第八條 普通住宅小區物業管理服務收費的費用構成如下：
　　(一) 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費；
　　(二) 保安費；
　　(三) 綠化管理費；
　　(四) 保潔衛生費；
　　(五) 辦公費；
　　(六) 物業管理單位固定資產折舊費；
　　(七) 公共設施、設備日常運行、維修及保養費；
　　(八) 服務項目的物資消耗補償費。
　　
　　第九條 普通住宅小區物業管理服務收費標準。。
　　(一) 管理服務收費標準：
　　一室一廳以下的住戶：每月每戶9元；
　　二室及二室一廳的住戶：每月每戶10元；
　　二室二廳及三室一廳的住戶：每月每戶11元；
　　三室二廳及四室一廳的住戶；每月每戶12元；
　　四室二廳以上的住戶：每月每戶13元。
　　上述收費中含袋裝垃圾費和衛生費。
　　(二) 住宅小區內的辦公、商業用戶的物業管理服務收費標準，應高于同類住宅的收費標準。辦公用戶：每月每平方米建筑面積0.25元；商業用房：每月每平方米建筑面積0.35元。
　　(三) 物業管理服務項目費用支出參考分配比例為：工資及福利費為29％；保安費為16％；保潔衛生費為19％；綠化費、辦公費各為7%；公共設施維護費為15％；固定資產折舊費為4%；其它費用為3%。
　　(四) 裝修房屋垃圾清運費：
　　一室一廳以下的住戶：每戶200元；
　　二室及二室一廳的住戶：每戶260元；
　　二室二廳及三室一廳的住戶：每戶320元；
　　三室二廳及四室以上的住戶：每戶380元；
　　此項費用是指住戶因室內裝修而產生的，并需由物業管理單位外運的建筑垃圾清運費。此項費用可在住戶進住時預收，如果住戶不裝修或裝修垃圾不需要物業管理單位外運的，在進住一年時，退回原住戶。
　　(五) 郵籍管理服務費：每月每戶0.50元。物業管理單位對于己設置郵箱并由物業管理單位管理的，收取此項費用。
　　(六) 化糞池清掏清運費：
　　普通住宅、辦公和商業用房：每年每平方米建筑面積0.10元。單位產權和按房改政策向個人出售的房屋，由產權單位或售房單位交納；個人購買的商品房由個人支付。
　　飲食服務行業用房：每年每平方米建筑面積0.50元。由房屋使用人交納。
　　化糞池清掏清運費，每年交費一次。
　　(七) 安全服務費。根據市委、市政府《關于在全市深入開展群眾性安全創建活動的意見》的要求，對于沒能實行物業管理的住宅小區，在"創安"活動中需雇用保安巡邏人員的，可對住戶或小區內的單位收取安全服務費，收費標準為每月每戶2元。
　　收費單位收費前要到區、縣（市）物價部門辦理《經營性收費許可證》。
　　(八) 住宅小區物業管理范圍內的閑置物業房屋，須分攤物業管理費用，由該物業產權人（房產開發商）、使用人接?。ㄓ茫┓渴召M標準的50％交納。

　　第十條 住宅小區物業管理服務收費的行為規范。
　　(一) 經物價部門核定的或由物業管理單位與小區管理委員會或產權人、使用人協商議定的收費項目、收費標準及收費辦法應當在物業管理合同中約定。
　　(二) 物業服務收費實行明碼標價，收費項目、標準及收費辦法，應在經營場所或收費地點公布并懸掛市物價部門監制的收費價目表。并應每半年以書面形式向?。ㄓ茫艄嘉飿I管理收支帳目情況，接受小區管理委員會（業主管理委員會）和產權人、使用人的監督查詢。不明碼標價者處以罰款。
　　(三) 未經物價部門批準，物業管理單位不得代其他單位對?。ㄓ茫羰杖∪魏钨M用，不得以任何名目對?。ㄓ茫羰杖」芾砘?、抵押金、保證金或其他費用。
　　(四) 物業管理服務收費按月或按季收取。產權人、使用人和住戶應按物價部門核定的收費項目和標準向物業管理單位交納物業管理服務費。對不按規定交納物業管理服務費的，物業管理單位有權按照規定要求追償，并按每天3‰加收滯納金。
　　(五) 物業管理單位已接受委托對住宅小區實施物業管理，并相應收取公共性服務費的，其它任何部門和單位不得重復征收性質和內容相同的費用，更不得巧立名目向物業管理單位亂收費、亂攤派。
　　(六) 物業管理單位應嚴格遵守國家的《價格法》及有關法規和政策，執行本辦法規定的收費項目和收費標準，努力提高服務質量，為?。ㄓ茫籼峁┵|價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。
　　(七) 物業管理單位在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯?，利用住宅小區的場地、設施等條件，可開展適當的經營活動，但是其收益應用于補充物業管理費用，并接受小區管理委員會（業主管理委員會）、產權人、使用人的監督，不得挪用。
　　(八) 對于物業產權人、使用人和住戶及過客，損壞住宅小區內房屋建筑、綠化、景點及公共設施設備的，物業管理單位有權要求按價賠償。

　　第十一條 物業管理單位承擔房屋管理維修業務的，可以收取有關費用，其收費標準按市物價局有關房屋修繕文件規定執行。其中從托管房屋租金中提取的管理費，由接建筑面積每年每平方米0.60元調整為每年每平方米1.20元。

　　第十二條 沒有實行物業管理的住宅小區，不得收取物業管理服務費。袋裝垃圾費、居民衛生費等收費仍按以前有關文件規定執行。

　　第十三條 住宅小區內機動車停車場的審批手續到公安部門辦理，收費標準由市物價局核定；自行車存放收費標準，仍按市物價局有關規定執行。

　　第十四條 有下列違反本辦法行為之一者，由價格監督檢查機關依據國家《價格法》和省、市有關規定予以處罰：
　　(一) 越權定價，擅自提高收費標準的；
　　(二) 擅自設立收費項目，亂收費用的；
　　(三) 不按規定辦理《經營性收費許可證》；
　　(四) 不按規定實行明碼標價的；
　　(五) 提供服務質價不符，只收費不服務或多收費少服務的；
　　(六) 其它違反本辦法的行為。

　　第十五條 本辦法發布之前的有關規定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

　　第十六條 本辦法由市物價局負責解釋。

　　第十七條 本辦法自一九九八年六月一日起施行。