沈陽市住宅小區管理辦法

沈政發[1994]第35號

第一章　總 　則

　　第一條　為加強住宅小區的管理，保障房屋和公用設施的合理使用，維護住宅小區的公共秩序，提高居住環境質量，根據國家有關規定，結合我市實際情況，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱住宅小區，是指城市規劃區內，以住宅為主體，具備相應的配套設施，建筑面積在二萬平方米以上的居民生活區（含區域內的非住宅房屋）。

　　第三條　住宅小區的管理以居民自治與專業服務相結合為原則，實行社會化、專業化管理。

　　第四條　產權人和使用人有參與住宅小區管理的權利和遵守住宅小區公共秩序的義務。

　　第五條　市房產管理部門是本市住宅小區管理工作的行政主管部門，負責全市住宅小區管理工作的組織、協調、業務指導，統一制定有關住宅小區管理的具體政策及管理標準，并對住宅小區管理委員會和物業管理企業的管理和服務工作進行監督檢查。
　　各區房產管理部門是本區住宅小區管理工作的業務管理部門，對住宅小區管理工作進行協調、指導和檢查。
　　市規劃、城建、交通、衛生、公安、城管、郵電、供水、供電、煤氣等部門和單位按各自職責分工，加強對住宅小區的管理、監督與指導。
　　各區人民政府依據國家的法律法規及有關規定，對住宅小區進行綜合治理，并對住宅小區管理工作實施監督檢查。

　　第六條　住宅小區成立小區管理委員會(以下簡稱管委會)，代表產權人和使用人的利益，負責住宅小區的日常管理工作。
　　管委會可委托物業管理企業具體實施小區管理工作。

第二章　住宅小區管理機構與職責

　　第七條　住宅小區管理委員會由市、區房產管理部門負責組建。管委會由產權人和使用人選舉的代表、居民委員會成員及有關管理部門、服務單位派出的代表組成。

　　第八條　管委會的職責：
　?。ㄒ唬┲贫ü芪瘯鲁?維護產權人和使用人的合法權益；
　?。ǘ┙邮茏≌^內產權人和使用人的監督，并接受住宅小區所在地街道辦事處及各有關部門的監督、檢查和指導；
　?。ㄈ┩ㄟ^訂立合同方式,決定選聘或續聘物業管理企業；
　?。ㄋ模徸h物業管理企業制定的住宅小區年度管理計劃和住宅小區管理、維修、服務的重大措施；
　?。ㄎ澹└鶕a權人和使用人的意見和要求，對物業管理企業的日常工作和小區管理經費的使用情況，進行檢查、監督；
　?。└鶕≌^實際情況，制定并組織房屋產權人和使用人簽署居民公約。

　　第九條　物業管理企業是指具備相應資質條件,依法成立，具有法人資格，經營物業管理業務的經濟實體。物業管理企業實行自主經營、獨立核算、自負盈虧。

　　第十條　住宅小區物業管理實行公平競爭，優勝劣汰，放開發展的原則。

　　第十一條　市房產管理部門統一對全市物業管理企業進行資質審查。物業管理企業必須到工商、稅務等部門辦理證照后， 547 方可從事經營活動。

　　第十二條　物業管理企業應履行下列職責：
　?。ㄒ唬┮罁飿I管理合同，具體實施對小區的管理；
　?。ǘ┙邮芄芪瘯彤a權人及使用人的監督，接受房產管理部門、住宅小區所在地街道辦事處及其它有關部門的監督、指導；
　?。ㄈ┠甓裙芾碛媱澓椭卮蟮墓芾?、維修、服務措施應提交管委會審議，并經管委會認可后實施；
　?。ㄋ模┛梢晕袑I公司進行專項管理；
　?。ㄎ澹┛梢詫嵭卸喾N經營，以其收益補充住宅小區管理經費。

　　第十三條　開展住宅小區管理業務的物業管理企業，必須與小區管委會簽訂承包管理合同。承包管理合同應報市、區房產管理部門備案。

　　第十四條　物業管理企業開展住宅小區管理業務，在小區內負責下列事項：
　?。ㄒ唬┓课菁案綄僭O施的維修、養護；
　?。ǘ┞窡?、景點、園林綠化、窨井、化糞池、道路、停車場、信報箱等公用公共設施的維修、養護；
　?。ㄈ┉h境衛生保潔，窨井、化糞池的清掏清運；
　?。ㄋ模┚S護文化娛樂活動場所秩序；
　?。ㄎ澹┍忝穹站W點及車庫的管理；
　?。┚S護治安及交通秩序；
　?。ㄆ撸┳≌^各類檔案的管理；
　?。ò耍┏邪芾砗贤幎ǖ钠渌马?。

　　第十五條　物業管理企業可開展多種有償便民服務。

　　第十六條　住宅小區內房屋及配套設施的維修養護，物業管理企業與各專業管理部門按下列分工劃分職責：
　?。ㄒ唬┕╇娫O施：進戶線以內的，由物業管理企業或房屋產權單位負責；以外的，由電業部門負責。
　?。ǘ┟簹夤艿溃好簹獠块T負責供氣安全工作。煤氣管網干線引向庭院的支線、室內管線及附屬設施（煤氣表除外）由煤氣部門負責，產權單位承擔費用。
　?。ㄈ┳詠硭芫€：用戶進戶管道總水門以內用水設施（不含水表）由產權單位負責；以外的，由自來水公司負責。
　?。ㄋ模┫滤艿溃盒^紅線內化糞池及管線（不含市政管線），由物業管理企業負責；以外的，由市政部門負責。
　?。ㄎ澹╇娦殴芫€：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信部門負責。
　?。┕┡芫€：由供暖部門負責。
　?。ㄆ撸┉h衛設施及垃圾清運由環衛部門負責。
　　小區管委會可直接或委托物業管理企業組織協調專業單位及時進行維修養護。專業單位也可委托物業管理企業有償代行維修養護（煤氣設施除外）。

第三章　住宅小區房屋及設施的使用與維護

　　第十七條　居民使用房屋，應遵守下列規定：
　?。ㄒ唬┪唇浭?、區房產管理部門批準，不得改變房屋格局、外貌和用途；
　?。ǘ┎坏脤Ψ课莸膬韧鈮?、梁柱、樓板、陽臺、屋面及樓梯間鑿、拆、搭、占；
　?。ㄈ┎坏美梅课輳氖挛：怖娴幕顒?。

　　第十八條　住宅小區內禁止下列行為：
　?。ㄒ唬┥米哉加?、挖掘道路和綠地，攀折花木；
　?。ǘ┱加霉矆龅?，損壞住宅小區公共公益設施；
　?。ㄈ﹣y拋垃圾、雜物；
　?。ㄋ模┻`章建房，亂搭、亂貼、亂掛等；
　?。ㄎ澹┡?、劃、涂、抹園林藝術雕塑；
　?。┚郾娦[；
　?。ㄆ撸╋曫B禽畜；
　?。ò耍╇S意停放車輛；
　?。ň牛┡欧呕蚨逊庞卸居泻ξ锲返?。

　　第十九條　住宅小區內的房屋維修責任，按下列規定劃分：
　?。ㄒ唬┏凶鈬蟹课莸?，由物業管理企業負責維修；
　?。ǘ﹩挝划a權房屋委托物業管理企業代為管理的，由物業管理企業組織維修，房屋發生大、中修項目，按實際結算，由產權單位另行支付；
　?。ㄈ﹤€人全價購買商品房的,公共部位及公共公益設施，由產權人委托物業管理企業負責維修，其余部位由個人負責維修；
　?。ㄋ模┚用癜醋》恐贫雀母镎哔徺I的新、舊公有住房，公共部位及公共公益設施，由物業管理企業負責維修，其余部位由個人負責維修；
　?。ㄎ澹﹦舆w戶以商品房價格購買的增加面積房屋，公共部位及公用設施由物業管理企業負責維修，其余部位由個人負責維修。
　　凡物業管理企業負責維修的，其費用從房租和公共部位維修費中支出。個人負責維修部分，可有償委托物業管理企業代為維修。

　　第二十條　凡房屋及附屬設施可能危及毗連房屋安全及公共安全的，責任人應及時進行修繕。經物業管理企業通知后，在限期內未進行修繕的，由物業管理企業修繕，所發生的費用，由責任人承擔。

　　第二十一條　確屬為完善公共公益設施在小區內增建房屋的，須經管委會同意并由市規劃部門審批后，方可建設。

第四章　住宅小區的驗收與接管

　　第二十二條　住宅小區的房屋及公共公益配套設施必須統一規劃，同步建設。

　　第二十三條　住宅小區工程竣工后，應嚴格按規定進行驗收，驗收合格后方可進住。

　　第二十四條　開發建設單位應在移交住宅小區時，向小區管委會提供小區總建設面積0.2％以上的小區管理用房,其產權屬國家所有。

　　第二十五條　移交住宅小區時，開發建設單位應向管委會或前期管理單位移交下列住宅小區工程建設的有關資料：
　?。ㄒ唬┳≌^平面規劃圖、竣工總平面圖；
　?。ǘ┓课菰O備和配套設施的竣工圖；
　?。ㄈ┑叵鹿芫W圖；
　?。ㄋ模┢渌匾馁Y料。

　　第二十六條　住宅小區在居民進住至住宅小區管委會成立前，由市房產管理部門臨時指定物業管理企業進行前期管理。管委會成立后，小區管理工作由前期管理單位移交管委會。管委會選聘物業管理企業時，可優先聘用進行前期管理的物業管理企業。

第五章　住宅小區管理經費的來源和使用

　　第二十七條　新建住宅小區的開發建設單位，應按建筑面積每平方米5元的標準，向市住宅建設管理部門交納住宅小區管理啟動基金，該項基金計入建設成本，并及時劃轉到市房產管理部門。

　　第二十八條　住宅小區管理啟動基金由市房產管理部門設專帳統一管理，統一安排使用。其中50％作為新建住宅小區管理啟動經費，50％作為已交付使用住宅小區的管理啟動經費。

　　第二十九條　房地產開發公司按住宅小區總建筑面積0.5％的比例并以成本價，向管委會提供商服用房,產權歸國家所有，撥用給小區管委會經營使用，其經營收入全部用于住宅小區管理。

　　第三十條　住宅小區內單位自管房屋（含單位用房），按建筑面積每平方米每年一元伍角的標準，向管委會交納住宅小區管理費。

　　第三十一條　住宅小區內直管住宅房屋和單位托管房屋，按租金實收額劃出5％，作為住宅小區管理經費。

　　第三十二條　住宅小區管理經費可由小區管委會委托物業管理企業收取。

　　第三十三條　物業管理企業可按物業管理合同，向居民收取住宅小區管理服務費。其收費標準是：
　?。ㄒ唬┮皇覒裘吭陆患{5元；
　?。ǘ┒覒裘吭陆患{6元；
　?。ㄈ┤覒裘吭陆患{7元；
　?。ㄋ模┧氖覒艏八氖乙陨蠎粜兔吭陆患{8元。

　　第三十四條　房屋租金、公用部分維修費、供水加壓費、采暖費，仍按規定執行。

　　第三十五條　小區管理經費用于住宅小區公共公益設施的經常性維護、保養和住宅小區管理的日常支出，不得挪作他用。

　　第三十六條　住宅小區各項管理經費的收支情況，每半年向居民公布一次，接受居民的監督。

第六章　罰 　則

　　第三十七條　產權人和使用人違反本辦法第十七條、第十八條規定的，由小區管委會委托物業管理企業予以制止、批評教育、責令恢復原狀并賠償損失。

　　第三十八條　物業管理企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由管委會制止,并責令限期改正,情節嚴重的，由市、區房產管理部門予以警告、責令限期改正、賠償損失，直至取消物業管理資格：
　?。ㄒ唬┓课菁肮补嬖O施修繕不及時的；
　?。ǘ┥米詳U大收費范圍，提高收費標準的；
　?。ㄈ┧酱顏y建，改變房屋和公共公益設施用途的；
　?。ㄋ模┻`反物業管理合同及違反本管理辦法規定的。

　　第三十九條　開發建設單位未按規定移交工程、未向小區提供管理用房或劃撥管理經費的，由市房產管理部門會同有關部門責令其限期履行。

　　第四十條　擅自將住宅小區管理經費挪作他用的,由市、 553 區房產管理部門責令改正，對責任者予以行政處罰。構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

　　第四十一條　對拒絕交納各項應交費用的居民，物業管理企業可責令其限期交納。逾期不交納者，物業管理企業可采取停止供電、供水、供氣等措施，但應提前五天書面通知當事人。

第七章　附 　則

　　第四十二條　城市規劃區以外的縣（市）、區居民生活區及二萬平方米以下住宅組團的管理工作，可參照本辦法執行。

　　第四十三條　本辦法實施當中的具體問題，由市房產管理局負責解釋。

　　第四十四條　本辦法自發布之日起施行。原《沈陽市住宅小區管理辦法》（沈政發[1990]62號）即行廢止。